나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54398 [1] 경기도 화성시 남양읍 남양리 2262-1 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 남양읍 남양리 소재 '동양초등학교' 남서측 인근에 위치하며,
인근은 단독주택, 다세대주택, 학교, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로
주변여건은 무난한편임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 여건은
보통임.

형태 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 정방형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

북서측으로 노폭 약 20m, 남동측으로 약 6m의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)
(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한
구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육
지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육
환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

해당사항 없음

공부와의 차이

해당사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서

외벽 : 석재 붙임 등 마감.
내벽 : 페인팅 및 자체 인테리어 마감.
창호 : 하이새시 및 강화유리임.

이용상태

다가구주택 및 제1종근린생활시설 등으로 이용중임.

1층 : 제1종근린생활시설(소매점: CU편의점), 계단실.
2층 : 다가구주택.
3층 : 다가구주택.
4층 : 다가구주택 으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 난방설비, 화재탐지설비, 엘리베이터설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

본건에 제시목록 외 물건으로 기호(㉠, ㉡)이 소재하고 있음.
세부내역은 지적 및 건물개황도 참조.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(감정평가서상 ㉠,㉡) 매각에 포함
목록2 1층 공부상 두 부분으로 구분되어있으나 하나의 점포로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경54398 (1)

소재지: 경기도 화성시 남양읍 남양리 2262-1

용도: 근린주택

감정가: 1,826,951,900원

토지면적: 313.60㎡ (약 94.87평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 563.43㎡ (약 170.45평)

건물 제시외면적: 142.60㎡ (약 43.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 병점신용협동조합

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 경기도 화성시 남양읍 남양리 소재 '동양초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 학교, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주변 여건은 무난한 편입니다.

* 교통상황: 본 물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

* 형태 및 이용상태: 인접 토지 및 도로 대비 등고 평탄한 정방형의 토지로서, 주상복합 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 북서측으로 노폭 약 20m, 남동측으로 약 6m의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합)이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리:

* 토지: 2019년 12월 3일 접수된 병점신용협동조합의 근저당권(을1)

* 건물: 2020년 11월 3일 접수된 병점신용협동조합의 근저당권(을1)

* 등기부채권 총액: 1,080,000,000원 (토지) / 1,330,000,000원 (건물)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 씨유화성남양타운점(황수일)

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 2,500,000원

* 사업일자: 2023년 4월

* 대항력: 없음

* 임차인: 안준상

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 11월 27일

* 확정일자: 2022년 10월 19일

* 대항력: 없음

* 임차인: 김해원

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 11월 12일

* 확정일자: 2020년 10월 26일

* 대항력: 없음

* 임차인: KIMGENNADIYALEKSANDROVICH

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 700,000원

* 사업일자: 2023년 4월 3일

* 대항력: 없음

* 임차인: 박기태

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 9월 20일

* 대항력: 없음

* 임차인: 신희직

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 11월 27일

* 확정일자: 2020년 11월 9일

* 대항력: 없음

* 임차인: KAN OLESYARUDOLFOVNA

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 4월 3일

* 대항력: 없음

* 임차인: KAN OLESYA RUDOLFOVNAKAN RUDOLF BORISOVICH

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 4월 7일

* 대항력: 없음

* 임차인: KIMEKATERINAALEKSANDROVNA

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 4월 18일

* 대항력: 없음

* 임차인: KIM KSENIYAGENNADYEVNA

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 4월 3일

* 대항력: 없음

* 임차인: OGAYKLYORA

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 4월 3일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 모든 임차인은 대항력이 없으며, 채권 총액이 감정가를 초과하는 점, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정이므로 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 신희직 임차인의 경우 2억 5천만원의 보증금이 있으나 대항력이 없어 배당을 받지 못할 경우, 경락대금으로 전액 변제되지 못하면 추가적인 문제가 발생할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

* 건물 현황: 본 물건은 철근콘크리트구조 4층 건물로, 1층은 제1종근린생활시설(소매점: CU편의점) 및 계단실로, 2층부터 4층까지는 다가구주택으로 이용 중입니다.

* 주변 상권: 건물이 위치한 남양읍 남양리는 단독주택, 다세대주택, 학교, 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로, CU 편의점이 입점해 있는 점을 볼 때 지역 내 기본적인 상업 시설 수요는 꾸준히 유지될 것으로 보입니다.

* 인근 거래 사례:

* 2026년 5월, 화성시 남양읍 남양리에서 준공연도 2014년인 전용면적 53.24㎡(약 16평) 다세대 주택이 10억 9천만원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월, 화성시 남양읍 남양리에서 준공연도 2016년인 전용면적 57.2㎡(약 17평) 다세대 주택이 15억 8천 5백만원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월, 화성시 남양읍 남양리에서 준공연도 2020년인 전용면적 66.97㎡(약 20평) 연립 주택이 25억 5천만원에 거래되었습니다.

* 위 거래 사례들은 주로 주거용 다세대 및 연립 주택으로, 본건과 직접적인 비교는 어려우나 주변 지역의 부동산 가치를 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 주변 시설: 본 물건은 '동양초등학교' 인근에 위치하며, 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 차량으로도 접근이 용이합니다.

* 주거 환경: 주변 여건은 무난한 편이며, 다양한 형태의 주거 시설이 분포하고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 일괄매각: 본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되므로, 개별적인 처분보다는 전체적인 가치를 고려해야 합니다.

* 제시외 건물: 감정평가서상 제시외 건물(㉠, ㉡)이 매각에 포함되어 있으므로, 이에 대한 정확한 파악 및 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 임차인 보증금: 대항력 없는 임차인들의 보증금 총액이 상당함(신희직 2.5억, 안준상 1.8억, 김해원 1.7억 등). 경락가액이 채권 총액과 임차인 보증금을 모두 충당하지 못할 경우, 추가적인 법적 절차나 금전적 손실이 발생할 가능성이 있습니다. 특히 신희직 임차인의 경우, 전입일자(2024.11.27)보다 확정일자(2020.11.09)가 앞서고, 건물 등기부상 말소기준권리(2020.11.03)보다 확정일자가 늦지만 '대항력 없음'으로 기재되어 있어, 배당 결과에 따라 인수 여부가 달라질 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 화성시에서 신규 쓰레기 소각장(일 500톤 처리) 및 지정폐기물 매립장(화성 에코파크) 설치를 추진하고 있는 지역(비봉면, 팔탄면, 장안면 등)이 있으나, 본건 소재지인 남양읍 남양리와 직접적인 인접 또는 영향권에 있다는 명확한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 대규모 환경 시설 추진 지역과의 거리를 확인하여 잠재적 영향을 검토할 필요가 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 남양읍 남양리에 위치한 근린주택으로, 상업시설(CU편의점)과 다가구주택으로 구성된 복합 건물입니다. 동양초등학교 인근에 위치하며, 주상복합 단지로서의 입지적 장점을 가지고 있습니다. 토지 및 건물 면적이 상당하며, 감정가는 약 18.27억원으로 책정되었습니다.

권리분석 상, 말소기준권리인 병점신용협동조합의 근저당 외 다수의 권리가 매각으로 소멸될 예정으로, 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다. 다만, 대항력 없는 다수의 임차인이 존재하며, 이들의 보증금 총액이 상당하여 경락대금 납부 및 배당 절차에 따라 추가적인 리스크가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

주변 시세 분석 결과, 개별 주택 거래 사례들은 있으나 본건과 같은 규모의 근린주택 거래 사례는 부족하여 직접적인 비교는 어렵습니다. 인근 주택 거래가의 강세를 고려할 때, 본건의 감정가는 시세 대비 적정 수준으로 판단되나, 향후 지역 개발 계획 및 시장 상황 변화에 따라 가치가 달라질 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 안정적인 임대 수익 가능성: 1층 CU 편의점 및 상층부 다가구 주택으로 구성되어 있어, 꾸준한 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 주거 및 상업 복합 시설: 하나의 건물에서 주거와 상업 기능을 동시에 수행할 수 있는 복합 용도로 활용도가 높습니다.

* 입지적 잠재력: 동양초등학교 인근에 위치하며, 화성시 남양읍은 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로 향후 가치 상승이 기대됩니다.

* 비교적 최근 건축물: 건물 등기부상 소유권 보존 등기일이 2020년 11월로 비교적 최근 건물임을 알 수 있어, 노후화로 인한 수리 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,826,951,900원입니다.

토지면적 313.60㎡(약 94.87평), 건물면적 563.43㎡(약 170.45평) 규모의 근린주택으로, 1층 상가(CU)와 상층부 주택으로 구성되어 있습니다.

인근의 주택 거래 사례들을 고려할 때, 해당 지역의 부동산 가치는 상승세를 보이고 있습니다.

또한, 총 채무액이 10.8억원(토지) 및 1.33억원(건물)으로 감정가 대비 높은 수준이며, 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되므로 낙찰자는 권리상 깨끗한 물건을 인수하게 됩니다.

다만, 대항력 없는 임차인들의 보증금 합계가 상당하고, 제시외 건물 포함 등 고려사항이 있습니다.

현 시점에서의 합리적인 예상 입찰가는 감정가의 90% ~ 105% 수준으로 판단됩니다.

따라서, 1,644,000,000원 ~ 1,918,000,000원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

투찰 시에는 현장 조사, 임대차 현황 재확인, 소유주 및 채무자 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.