나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55288 [1] 경기도 용인시 기흥구 영덕동 1069 신동아파밀리에아파트 1208동 20층2005호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤아이감정 · 평가일 2025.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 영덕동 소재 ""석현초등학교"" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 본건 주위는 근린생활시설, 각급 학교, 아파트단지 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 20층 중 제20층 제2005호로서,

외벽: 석재붙임 및 페인팅 마감 등,
내벽: 벽지 및 타일 마감 등,
창호: 하이샷시 창호 마감 등임.

이용상태

기준시점 현재 아파트로 이용 중임. (후첨 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 및 인근 도로 대비 부정형 완경사지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

아파트 단지 내 포장된 도로가 개설되어 있으며, 인접 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(국지도로)(접합) , 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차 관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본 물건은 경기도 용인시 기흥구 영덕동 1069번지 신동아파밀리에아파트 1208동 20층 2005호에 소재하고 있습니다. 아파트명은 흥덕신동아파밀리에이며, 2009년 10월 29일에 사용승인되었습니다.

1.2. 면적 및 감정가

토지면적은 92.89㎡ (약 28.1평)이며, 토지 지분은 92.893㎡입니다.

건물면적은 139.33㎡ (약 42.1평)이며, 건물 지분은 139.33㎡입니다.

본 물건의 감정가는 758,000,000원입니다.

1.3. 매각 대상 및 경매 구분

본 경매 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 사건입니다.

사건번호는 수원지방법원 2025타경55288 (1)입니다.

채권자는 주OOOOOOOOOOOOO이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경기도 용인시 기흥구 영덕동에 위치하며, "석현초등학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설, 각급 학교, 아파트 단지 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 단지 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 단지 및 도로 상태

아파트 단지 내에는 포장된 도로가 잘 개설되어 있으며, 이는 인접한 공공도로와도 원활하게 연결됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 건의 등기부등본 요약에 따르면 다음과 같은 권리 내역이 확인됩니다.

* 소유권보존: 신동아건설주식회사 (2009-12-16)

* 소유권이전: 파밀리에건설주식회사 (2010-01-18)

* 소유권이전: 최영진 (2015-06-25, 매매)

* 근저당: 삼성생명보험주식회사, 채권최고액 323,400,000원 (2021-01-29) - 말소기준권리

* 근저당: 에스비아이저축은행, 채권최고액 97,200,000원 (2024-01-19)

* 근저당: 에스비아이저축은행, 채권최고액 234,000,000원 (2024-06-28)

* 임의경매: 에스비아이저축은행 (2025-03-28)

* 가압류: 주식회사 우리카드, 채권액 13,943,284원 (2025-05-19)

* 가압류: 신한카드, 채권액 14,862,112원 (2025-05-21)

등기부채권 총액은 683,405,396원입니다.

위에 명시된 권리들은 말소기준권리보다 후순위인 권리들이므로, 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

임대차 관계는 미상으로 확인되었습니다.

또한, 임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 반드시 포함되어야 합니다.

3.3. 말소되지 않는 권리

제공된 정보 상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다. (물건명세서 참고사항: 지상권개요 - 비고: -)

4. 상권분석

4.1. 주변 편의시설 및 상업시설

본 건이 위치한 영덕동 일대는 아파트 단지가 밀집해 있으며, 주변에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 인근에는 석현초등학교가 위치해 있어 교육 환경 또한 갖추고 있습니다. 단지 내에도 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간 등 다양한 부대시설이 마련되어 있습니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 본 건 아파트와 직접적으로 인접하거나 단지 인근에 위치한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 광범위한 용인시 지역 내에서 폐기물처리시설(적환장) 관련 논의가 일부 지역(언남동)에서 진행된 사례가 있으나, 본 물건의 직접적인 영향권에 있는 것으로 보이지는 않습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

흥덕신동아파밀리에 아파트는 총 14개 동, 759세대로 구성되어 있습니다. 최고 20층, 최저 2층 규모이며, 2009년 10월 29일에 준공되었습니다.

총 주차 대수는 1485대(지상 12대, 지하 20대 - 제공 정보 오류 가능성 있음, 내부 JSON에서는 지하주차대수 20대로 표기되어 있으나, 총 주차 대수는 1485대로 나와 있음)로, 세대당 약 1.9대의 넉넉한 주차 공간을 확보하고 있습니다. 지하에는 전기차 충전기 30대가 설치되어 있습니다.

5.2. 내부 구조 및 설비

본 건은 철근콘크리트 구조의 아파트로, 외벽은 석재붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이샷시 창호로 마감되었습니다.

내부에는 위생 설비, 급배수 설비, 승강기 설비, 소화전 설비 등이 구비되어 있어 생활에 편리함을 더합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한 및 규제

토지이용계획 상 본 건은 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로3류(폭 8m 미만), 중로1류(폭 20m~25m)의 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 성장관리권역, 택지개발지구에 해당합니다. 이러한 토지이용계획 및 제한사항은 향후 재산권 행사에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 기타 위험 요소

* 등기부상 채무 총액이 감정가 대비 높은 편입니다. (683,405,396원 vs 758,000,000원)

* 임대차 관계가 미상으로, 잠재적인 명도 관련 이슈가 발생할 수 있으나, 인수 보증금이 0원이므로 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 건 경매 물건은 경기도 용인시 기흥구 영덕동에 위치한 신동아파밀리에 아파트 1208동 20층 2005호로, 인근의 석현초등학교와 근린생활시설, 대중교통망 접근성이 양호한 주거 지역에 해당합니다. 아파트 단지는 2009년 준공되었으며, 139.33㎡ (약 42.1평)의 넓은 면적을 갖추고 있습니다.

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 인수해야 할 별도의 부담은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 등기부채권 총액이 감정가를 상회하고 있어, 낙찰 후 예상되는 시세와의 괴리가 있을 수 있으므로 면밀한 시세 분석이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 용인시 기흥구 영덕동의 입지: 신축 아파트 단지가 많고 교통 및 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역입니다.

* 인근 교육 환경: 석현초등학교가 가까이 있어 자녀가 있는 가구에 매력적인 요소입니다.

* 넓은 면적: 139.33㎡ (약 42.1평)의 전용면적으로, 쾌적한 주거 공간을 제공합니다.

* 권리관계가 명확함: 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수 부담이 없는 점은 투자 매력도를 높입니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 자료에 따르면, 본 건과 동일한 139.33㎡ 면적의 아파트가 2026년 6월에 79,000,000원으로 거래되었습니다. 감정가는 75,800,000원입니다.

현재 시세와 감정가를 종합적으로 고려하고, 경매 진행 상황 및 잠재적 리스크를 감안할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 78,000,000원에서 82,000,000원 사이로 예상됩니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가 수준을 고려하여 78,000,000원 이상으로 입찰하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.