나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55170 [1] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1022-3 센트럴하임 10층1007호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지엘감정 · 평가일 2025.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 ""수원시청"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건내 제10층 제1007호로서
외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 샷시창호임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 및 지하주차장 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 장방형의 토지로서 ""주상용건부지""로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남동측으로 로폭 약 10미터 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

2026.6.9.자 주택도시보증공사로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고, 대항력은 포기하며, 임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의 한다'는 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경55170 (1)

* 물건종별: 도시형생활주택(원룸형)

* 소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1022-3 센트럴하임 10층1007호 (신주소: 경기도 수원시 팔달구 인계로108번길 18)

* 감정가: 161,000,000 원

* 토지 면적: 7.17 ㎡ (약 2.17 평)

* 건물 면적: 18.57 ㎡ (약 5.62 평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주 *

1.2. 건물 및 토지 현황

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 제10층 제1007호

* 건물 용도: 공동주택-도시형생활주택(원룸형)

* 토지 이용 현황: 인접지 대비 등고평탄한 장방형의 토지로서 "주상용건부지"로 이용 중

* 도로 접면: 본건 북동측 및 남동측으로 로폭 약 10미터 포장도로에 각각 접함

* 토지 이용 계획: 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역

1.3. 건축물 개요

* 연면적: 6480.17 ㎡

* 건폐율: 75.75 %

* 용적률: 381.47 %

* 주차: 87대 (실내 기계식 주차)

* 사용승인일: 2021년 3월 17일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 "수원시청" 북서측 인근에 위치함.

* 주위는 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 수원시청역 도보 이용 가능한 거리에 위치함.

2.3. 도로 상태

* 본건 북동측 및 남동측으로 로폭 약 10미터 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 진출입이 용이함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 갑5, 주택도시보증공사 강제경매 (2025타경55170)

* 말소 예정 권리: 을1, 주택임차권 (윤혜지, 165,000,000원) - 확정일자, 전입일자 2021.08.13. (주택도시보증공사의 확약서 제출로 사실상 매수인에게 인수되지 않음)

* 기타 사항: 소유권 이전 등기, 신탁 등기 말소 이력 확인됨.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (윤 )

* 보증금: 165,000,000 원

* 차임: 0 원

* 전입/확정일자: 2021-08-13

* 배당신고일자: 2023-08-21

* 대항력: 없음 (주택도시보증공사의 확약서 제출로 대항력 포기)

* 인수 보증금: 0 원 (HUG의 확약서 내용에 따라 매수인에게 인수되는 보증금 없음)

3.3. 권리 분석 요약

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

* 인수되는 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 입지적 특성

* 수원시청 인근 중심상업지역에 위치하여 유동인구 및 배후수요가 풍부할 것으로 예상됨.

* 다양한 업무시설, 상업시설, 공동주택이 밀집해 있어 상권 활성화가 잘 되어 있음.

4.2. 업종 현황

* 인근에 다수의 근린생활시설, 판매시설, 업무시설이 위치하여 다양한 업종이 운영 중.

* 본건은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중으로, 1인 가구 및 소형 가구의 수요가 있을 것으로 판단됨.

4.3. 시장 잠재력

* 중심상업지역 내 위치하며, 수원시청 및 주변 관공서, 기업체 종사자들을 대상으로 한 상권 형성 가능성이 높음.

* 소형 면적(약 5.62평)으로 비교적 저렴한 투자금으로 접근 가능.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

* 다수의 상업시설, 은행, 병원, 관공서(수원시청) 등이 도보 이용 가능한 거리에 위치하여 생활 편의성이 높음.

5.2. 교육 시설

* 주변 학군 정보는 별도 확인이 필요하나, 도심 지역 특성상 통학이 가능한 범위 내에 학교가 있을 것으로 예상됨.

5.3. 의료 시설

* 주변 종합병원, 전문병원 등 의료 시설 이용이 가능할 것으로 예상됨.

5.4. 교통 시설

* 인근 버스정류장 이용 편리하며, 차량 이용 시 수원 시내외 접근성이 좋음.

5.5. 주거 환경

* 도시형생활주택(원룸형)으로 1인 가구 및 소형 가구가 거주하기에 적합한 환경.

* 주위 공동주택 및 업무시설 혼재로 인한 소음 등은 있을 수 있으나, 중심 상업지역 특성상 일반적임.

5.6. 건물 시설

* 현대적인 공동주택 설비(위생, 급배수, 난방, 승강기, 소화전, 지하주차장)가 갖추어져 있음.

* 2021년 사용승인된 신축급 건물로 내부 시설 상태 양호할 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차 관련 복잡성

* 주택도시보증공사(HUG)가 임차인으로 등재되어 있으나, 2026년 6월 9일 제출된 확약서를 통해 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하였음.

* 또한, 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하였으므로, 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.

* 따라서 HUG 관련 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보이나, 관련 확약서 내용을 철저히 검토하는 것이 중요함.

6.2. 토지 이용 계획상 제한

* 본건은 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 비행안전제6구역(전술) 등 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있어, 향후 건축 또는 개발 시 제한 사항이 발생할 수 있음.

6.3. 임대 관계 미확인

* 감정평가 요약서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 현재 실제 임차인이 거주 중인지, 공실인지 여부는 별도 확인이 필요함. (단, HUG 임차권 정보가 있으나, 이는 보증금 관련 권리일 수 있음.)

6.4. 주변 환경 및 혐오시설 유무

* 본건이 위치한 인계동 지역은 수원 지역 최대 유흥가 중 하나로, 유흥업소 밀집 지역에 해당함.

* 이로 인해 호객 행위나 광고물 무단 배포 등의 문제가 발생할 수 있으며, 쓰레기 투기 관련 민원도 잦은 편임.

* 직접적인 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 축사 등)은 검색 결과에서 확인되지 않았으나, 유흥업소 밀집 지역 특유의 환경적 요인은 고려할 필요가 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시청 인근 중심상업지역에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 교통 및 생활 편의성이 우수하며 비교적 신축(2021년 사용승인)이라는 장점을 가지고 있습니다. 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 임차권은 매각으로 소멸되고 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없으므로, 권리관계가 비교적 명확하다고 판단됩니다. 입지적 장점과 소형 면적이라는 점에서 투자 또는 실거주 모두 적합한 물건으로 평가됩니다. 다만, 유흥업소 밀집 지역이라는 특성상 주변 환경 및 소음 등에 대한 고려가 필요하며, 임대 관계 미확인 부분은 별도 확인이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 입지: 수원시청 인근 중심상업지역이라는 탁월한 입지 조건.

* 권리관계 명확화: HUG 임차권 관련 확약서 제출로 매수인에게 인수되는 부담금 없음.

* 신축급 건물: 2021년 사용승인된 건물로, 관리 상태 및 시설 이용에 대한 만족도 높을 것으로 예상.

* 소형 투자: 5.62평의 소형 면적으로 소액 투자가 가능하여 진입 장벽이 낮음.

* 높은 임대 수요: 수원시청 및 주변 상업/업무 시설 종사자들을 대상으로 한 원룸 임대 수요 풍부.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 161,000,000 원

* 인수 보증금: 0 원

* 본건은 감정가 대비 권리상 인수 부담이 없는 신축급 소형 주택으로, 입지적 가치가 높아 경쟁이 예상됩니다.

* 따라서, 감정가 이상으로 입찰가가 형성될 가능성이 높습니다.

* 인근 유사 물건 시세 및 낙찰가율, 본건의 특수성(HUG 임차인 관련)을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 예상 입찰가 범위: 170,000,000 원 ~ 190,000,000 원 (본 금액은 예상치이며, 현장 조사 및 최신 시세 정보를 바탕으로 신중하게 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.