나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55192 [1] 경기도 오산시 부산동 779-1 오산운암3단지주공아파트 310동 OOOOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동진감정 · 평가일 2025.04.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 부산동 소재 ""운천초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는
아파트 단지, 근린생활시설, 각급학교, 관공서 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 단지까지 차량출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철골조 경사지붕 20층 건내 20층 2004호로서
외 벽 : 몰탈위페인팅 마감.
내 벽 : 벽지 및 타일마감.
창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

2000년 05월20일자로 사용승인된 아파트로서
방3, 거실, 주방/식당, 욕실, 발코니 등으로 이용중임.

설비내역

위생 급배수설비 되어있고, 열병합 지역난방이며, 승강기설비, 화재경보, 소화전설비,
지하주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건단지 북서및 남서측에 노폭 약20m, 북동측으로 약15m 포장도로에 접하며, 동남측으로
완충녹지에 접면하여 노폭 약 35m 대로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제3종일반주거지역,지구단위계획구역(2014-09-02)(운암구역),중로1류(폭20m~25m)
(보조간선도로)(접함),중로2류(폭15m~20m)(집산도로)(접함),가축사육제한구역(전부제한
구역),상대보호구역(2013-04-22)(예인유치원),상대보호구역(2013-04-22)(운천고),상대보호
구역(2015-07-29)(운천중),상대보호구역(운산초),절대보호구역(운천고),비행안전제3구역
(전술),성장관리권역임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.(내부구조도는 건축물현황도 참조 및 외부관찰하여 작성하였음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원 2025타경55192 (1) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경55192 (1)

* 소재지: 경기도 오산시 부산동 779-1, 오산운암3단지주공아파트 310동 20층 2004호

* 용도: 아파트

* 감정가: 270,000,000원

* 면적:

* 토지: 34.53㎡ (약 10.45평)

* 건물 (전용면적): 59.39㎡ (약 17.97평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOOOOO (한화생명보험주식회사로 추정)

* 사용승인일: 2000년 05월 20일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 오산시 부산동 소재 "운천초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 각급 학교, 관공서 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건 단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통입니다.

* 인접 도로 상태: 본건 단지 북서 및 남서측에 노폭 약 20m, 북동측으로 약 15m 포장도로에 접하며, 동남측으로 완충녹지에 접면하여 노폭 약 35m 대로에 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(운암구역)에 해당하며, 중로1류 및 중로2류 도로에 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역(다수의 교육시설 지정), 비행안전제3구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 3월 20일 접수된 한화생명보험주식회사의 근저당권(을17, 채권액 243,600,000원)으로 파악됩니다.

* 등기사항 요약: 말소기준권리보다 늦게 설정된 가압류(케이뱅크, 서울보증보험) 및 임의경매(한화생명보험) 등은 모두 매각으로 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 인수하는 권리가 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

* 등기부채권 총액: 270,503,351원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

* 본건은 경기도 오산시 부산동의 주거 밀집 지역에 위치한 오산운암3단지주공아파트 내에 속해 있습니다.

* 주변으로 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 밀집해 있어 주거 지역으로서의 기본적인 상권 및 생활 편의성을 갖추고 있습니다.

* 단지 내 및 인근 상가를 통한 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 아파트 정보:

* 단지명: 오산운암3단지주공아파트

* 소재지: 경기도 오산시 부산동 779-1

* 사용승인일: 2000년 05월 20일 (건축물대장상 확인)

* 총 세대수: 1651세대

* 본건 정보: 310동 20층 2004호 (20층 건물 내 20층)

* 면적: 전용면적 59.39㎡ (약 17.97평)

* 내부 구조: 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실, 발코니 등으로 구성되어 있습니다.

* 설비 내역: 위생 급배수 설비, 열병합 지역난방, 승강기, 화재경보, 소화전, 지하주차장 등이 구비되어 있습니다.

* 주차: 단지 내 총 주차대수는 490대 (지상 4대, 지하 38대, 기타 448대 추정)로, 세대당 주차 공간은 일반적인 수준으로 예상됩니다.

* 주변 교육시설: 운천초등학교, 운천중학교, 운천고등학교, 예인유치원 등이 인접하여 교육 환경이 우수합니다.

* 주변 편의시설: 근린생활시설, 관공서 등이 가까워 생활이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 인수되는 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상이라는 점은 현장 방문을 통해 반드시 확인해야 합니다. 대항력 있는 임차인이 있는지, 인도명령 대상이 아닌 점유자가 있는지 면밀히 조사하는 것이 필수적입니다.

* 건축 연도: 2000년 사용승인된 아파트로, 20년 이상 경과하여 일부 노후화가 진행되었을 수 있으며, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 비행안전구역: 토지이용계획상 비행안전제3구역(전술)에 해당하여, 항공기 소음 또는 기타 비행 관련 제약이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 일반적인 지도 검색 및 주변 시설 정보 확인 결과, 해당 물건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 오산시 부산동에 소재한 오산운암3단지주공아파트 310동 20층 2004호로, 2000년에 준공된 아파트입니다. 운천초등학교 남측에 인접한 우수한 입지 조건을 갖추고 있으며, 주변에 학교, 상가, 관공서 등이 잘 갖춰져 있어 생활 편의성이 높습니다. 차량 접근성과 대중교통 이용 역시 편리합니다. 권리 관계상 말소기준권리인 근저당 외 모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 낙찰자가 인수하는 권리 부담은 전혀 없습니다. 다만, 임대 관계가 미상인 점은 현장 조사를 통해 반드시 명확히 파악해야 할 주요 사항입니다. 전용면적 59.39㎡ (약 17.97평)의 소형 평수로, 실수요자에게 적합한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 인기 평형: 초등학교 인접 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어나 실거주 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 권리 관계의 안전성: 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 명도 외에는 추가적인 권리 인수 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 로열층 매물: 20층이라는 고층은 일조권 및 조망권 확보에 유리하여 높은 주거 만족도를 제공할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 최근 동일 면적(59.39㎡) 실거래가 정보에 따르면, 2026년 6월 8일 3층이 250,000,000원에, 2026년 6월 4일 12층이 266,000,000원에 거래되었습니다.

* 본건은 20층으로 로열층에 해당하며, 12층 실거래가 266,000,000원보다 높은 가치 평가가 가능합니다.

* 감정가 270,000,000원은 12층 실거래가 대비 소폭 높은 수준으로, 20층의 가치를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가:

* 12층 실거래가 266,000,000원과 20층의 프리미엄, 그리고 감정가 270,000,000원을 종합적으로 고려할 때, 경쟁이 치열할 경우 270,000,000원 수준까지 입찰가가 형성될 수 있습니다.

* 안정적인 투자를 위해서는 감정가 대비 소폭 낮은 가격인 26,800,000원부터 시작하여, 현장 조사 결과 및 경쟁 상황을 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 전략적일 수 있습니다.

* 본 보고서에서는 26,800,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.