나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54287 [1] 경기도 화성시 진안동 524-24 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2025.04.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 진안동 소재 '병점초등학교' 동측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건까지의 차량 진,출입은 가능하며, 인근에 전철역(1호선, 병점역) 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

대체로 평탄한 삼각형 토지로서, 현황 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

북측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접합니다

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

후첨 ‘건물개황도’에 도시한 바와 같이 일반건축물대장상 위반건축물[건축법 제14조 위반 : 창고(조립식패널, 48㎡)]로 등재되어 있는 권원 미상의 제시외 건물(㉠)이 소재하고 있는 바, 평가목적 등을 고려하여 평가하되 면적은 개략적인 목측에 의하였으며, 감가수정은 현상 및 관리상태 등을 감안하여 관찰감가 하였습니다.

공부와의 차이

해당사항이 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가) 임대관계 : 미상입니다.
나) 기타 : 해당사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

조적조 샌드위치판넬경사지붕 단층 구조로서,
- 외 벽 : 적벽돌쌓기 마감 등,
- 내 벽 : 페인팅 및 일부 타일 붙임 마감 등,
- 창 호 : 새시창호 등으로 시공되었습니다.

이용상태

공부상 용도가 근린생활시설(소매점)입니다.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비 등을 갖추었습니다.

부합물 및 종물

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가) 임대관계 : 미상입니다.
나) 기타 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 일반건축물대장상 위반건축물[건축법 제14조 위반: 창고(조립식패널, 48㎡)]로 등재된 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경54287 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 화성시 진안동 524-24

용도: 근린시설

매각대상: 토지/건물일괄매각

토지면적: 223.00㎡ (약 67.46평)

건물면적: 50.74㎡ (약 15.35평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 48.00㎡ (약 14.52평)

1.3. 감정평가 요약

감정가: 687,456,740원

토지감정요항표:

* 위치 및 주위환경: 병점초등학교 동측 인근에 위치하며, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위환경 보통.

* 교통상황: 차량 진출입 가능하며, 1호선 병점역 및 버스정류장 인근에 소재하여 교통상황 보통.

* 형태 및 이용상태: 대체로 평탄한 삼각형 토지로서, 현황 상업용 건부지로 이용 중.

* 인접 도로상태: 북측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역.

* 공부와의 차이: 해당사항 없음.

* 기타참고사항: 임대관계 미상.

건물감정평가요항표:

* 건물 구조: 조적조 샌드위치판넬 경사지붕 단층 구조.

* 외벽: 적벽돌쌓기 마감 등.

* 내벽: 페인팅 및 일부 타일 붙임 마감 등.

* 창호: 새시창호 등.

* 이용상태: 근린생활시설(소매점).

* 설비내역: 위생설비 및 급·배수설비 등 갖춤.

* 공부와의 차이: 해당사항 없음.

* 기타참고사항: 임대관계 미상.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 화성시 진안동 소재 '병점초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 수도권 전철 1호선 병점역과 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 토지는 제1종일반주거지역에 속하며, 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부 및 건물 등기부상 최초 소유권 이전은 2000년 6월 27일에 이루어졌으며, 이후 다수의 근저당권이 설정되었으나 모두 말소 예정입니다.

말소기준권리는 2000년 6월 27일자 농업협동조합자산관리회사의 근저당권으로, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

최근 2025년 3월 19일 농업협동조합자산관리회사에 의한 임의경매가 등기되었습니다.

등기부채권 총액은 940,634,457원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업자등록일자): 2012-09-24

대항력: 없음

* 임차인: 엄

보증금: 30,000,000원

차임: 500,000원

전입일자(사업자등록일자): 2026-03-03

대항력: 없음

3.3. 인수/소멸 권리

본 물건은 일괄매각이며, 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 임차인 엄 의 경우 대항력이 없으므로, 보증금 30,000,000원은 매수인이 인수할 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 현황

본 물건은 공부상 근린생활시설(소매점)로 등재되어 있으며, 토지는 현재 상업용 건부지로 이용 중입니다.

4.2. 주변 상업 시설

대상지 인근에는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역 주민을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있습니다. 병점역 주변으로 상업시설 및 편의시설이 밀집해 있어 접근성이 좋습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 시설

대상지 주변에는 병점초등학교가 위치하고 있으며, 인근에 1호선 병점역이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 병점복합타운, 유앤아이센터, 아이드림센터, 양산도서관 등 생활 편의 시설 접근이 가능합니다.

5.2. 학군 정보

본건 소재지는 병점초등학교 학군에 속해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반 건축물

일반건축물대장상 건축법 제14조 위반으로 등재된 제시외 건물(창고, 조립식패널, 48㎡)이 포함되어 매각됩니다. 이 위반 건축물은 평가 목적 등을 고려하여 평가되었으며, 현상 및 관리 상태를 감안하여 관찰 감가되었습니다.

6.2. 기타 권리 문제

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이나, 임차인 엄 의 경우 대항력이 없지만 보증금 30,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 진안동에 위치한 근린시설로, 병점초등학교 인근에 자리하고 있어 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역입니다. 수도권 전철 1호선 병점역이 인접하여 교통 여건이 양호하며, 주변 편의 및 생활 시설 접근성이 좋습니다. 그러나 일반건축물대장상 위반 건축물이 포함되어 있어 이 부분에 대한 고려가 필요합니다. 또한, 임차인 엄 의 보증금 30,000,000원은 인수될 가능성이 있어 입찰 시 이를 감안해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 접근성: 1호선 병점역 인근에 위치하여 서울 및 수도권 접근성이 용이합니다.

* 생활 편의 시설: 병점역 주변 및 병점복합타운 인근의 상업, 편의, 문화 시설 이용이 편리합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 소유권 행사에 유리할 수 있습니다.

* 지역 개발 가능성: 화성시의 지속적인 개발 계획으로 인한 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 687,456,740원입니다. 인수 보증금은 0원으로 계산됩니다.

위반 건축물 존재, 제시외 건물 포함 여부, 임차인 보증금 인수 가능성 등을 고려할 때, 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없으나, 위반건축물에 대한 원상복구 또는 이행강제금 부과 가능성이 잠재적 리스크로 존재합니다.

따라서, 감정가 대비 80~90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (예: 550,000,000원 ~ 618,000,000원)

본 예상 입찰가는 일반적인 분석에 따른 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 정확한 시세 파악, 경쟁 물건 분석, 투자 목표 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.