나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55023 [1] 경기도 화성시 반송동 103-1 동탄스카이뷰빌딩 7층707호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미도감정 · 평가일 2025.04.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 반송동 소재 ""화성금곡초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지,
근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근의 간선도로변에 대중교통편인 노선버스정류장이 소재하여 대중교
통사정 보통임.

건물의 구조

2007.06.27. 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 중 7층707호로서,

외벽: 돌붙임마감 등
내벽: 벽지 등 내장재 마감
창호: 새시창호임.

이용상태

공동주택(아파트(도시형생활주택/원룸형))으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수시설, 승강기설비, 난방설비, 지하주차장시설 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 같은 높이의 가각이 정리된 정방형 토지로서 근린생활시설, 교육연구시설, 업무시설, 공
동주택 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 대로에 접하며, 서측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 대로3류(폭 25m~30m)(접함),중
로1류(폭 20m~25m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,성
장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.

2) 기타: 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 번호: 수원지방법원 2025타경55023 (1)

소재지: 경기도 화성시 반송동 103-1 동탄스카이뷰빌딩 7층707호

용도: 도시형생활주택

감정가: 51,000,000원 (5100만원)

토지면적: 3.34㎡ (약 1.01평)

건물면적: 19.50㎡ (약 5.90평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정

1.1. 입지조건

본건은 경기도 화성시 반송동에 위치하며, 부근은 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

주위 환경은 보통 수준이며, 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정도 보통입니다.

건물은 2007년 6월 27일 사용 승인된 철근콘크리트구조 11층 건물 중 7층에 위치하고 있습니다.

토지는 인접 토지와 같은 높이의 가각이 정리된 정방형 토지로서 근린생활시설, 교육연구시설, 업무시설, 공동주택 등의 건부지로 이용 중입니다.

본건 북측으로 대로에 접하며, 서측으로 중로에 접해 있어 도로 접근성이 양호한 편입니다.

토지이용계획으로는 중심상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역(화성동탄(1))에 해당하며, 대로3류(폭 25m~30m) 및 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 성장관리권역에 포함됩니다.

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 화성시 지역에서는 과거 폐기물처리시설, 소각장 건립 등 혐오시설 관련 갈등 사례가 있었습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2021년 4월 14일 접수된 윤영태 근저당권(200,000,000원)입니다.

주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 을구 2번 주택임차권: 정소이 (보증금 73,000,000원, 전입일자 2020-10-20, 확정일자 2020-10-13). 이 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 갑5 소유권이전 (2021-03-12, 윤충영)

* 갑8 소유권이전 (2021-07-01, 한영수)

* 기타 가처분, 압류, 가압류 등이 등기되었으나 모두 말소 예정입니다.

채권자 정 에 의한 강제경매로 진행 중이며, 채권액은 73,000,000원입니다.

전반적인 권리 관계상, 을구 2번 임차권이 매수인에게 인수되는 것이 가장 큰 특징입니다.

1.3. 상권분석

최근 매매 정보에 따르면, 주변 유사 건물(연립, 다세대)의 경우 2026년 5월에 다음과 같은 거래가 있었습니다 [cite:json].

* 우림필유타운하우스(2008년 준공, 84.9379㎡): 49,500만원 (4월 21일), 44,000만원 (5월 19일)

* 동탄벽산블루밍타운하우스(2019년 준공, 84.84㎡): 55,500만원 (5월 9일)

본 물건은 도시형생활주택(원룸형)으로 전용면적 19.50㎡(약 5.90평)이며, 감정가는 51,000,000원입니다.

이는 평당 약 8,644,000원의 감정가로, 주변 대형 평형 연립/다세대 주택의 평당 가격(약 1700만~2100만원)과는 차이가 있습니다 [cite:json]. 이는 원룸형 주택의 특성상 단위 면적당 가격이 상대적으로 높게 형성될 수 있음을 시사합니다.

본건의 감정가는 51,000,000원으로, 주변 시세 및 건물 규모를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

건축물 구조는 철근콘크리트구조이며, 11층 건물 중 7층에 위치합니다. 사용승인은 2007년 6월 27일 완료되었습니다.

내부 마감은 벽지 등이며, 외벽은 돌붙임마감, 창호는 새시창호로 되어 있습니다.

편의시설로는 위생 및 급·배수시설, 승강기, 난방시설, 지하주차장 등이 갖추어져 있습니다.

인근에 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 매수인이 인수해야 하는 대항력 있는 임차인(정소이, 보증금 73,000,000원)입니다.

이 보증금은 본건의 감정가(51,000,000원)보다 높으므로, 경매 대금으로 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 매수인이 추가적으로 부담해야 할 금액이 발생합니다.

임대 관계가 미상으로 표시되어 있으나, 특정 임차인의 대항력으로 인해 인수 부담이 명확히 존재합니다.

건물의 작은 면적(19.50㎡)은 임대 시 수요층이 제한될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 반송동 소재 동탄스카이뷰빌딩 내 도시형생활주택으로, 입지 및 교통 여건이 비교적 양호한 편입니다.

다만, 매수인이 인수해야 하는 73,000,000원의 임차인 보증금은 본건의 감정가를 상회하는 수준으로, 투자 시 상당한 주의와 신중한 판단이 요구됩니다.

부동산 강제경매로 진행 중이며, 임차인과의 관계, 향후 임대수익률 등을 면밀히 분석하여 입찰가격을 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 화성시 반송동이라는 입지 조건: 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 생활 편의성이 기대됩니다.

* 소형 평형(도시형생활주택 원룸형): 1인 가구 등 특정 수요층에게는 매력적일 수 있습니다.

* 건물 내 기본 시설 완비: 승강기, 난방, 주차 시설 등이 갖추어져 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가 51,000,000원을 기준으로 하되, 매수인이 인수해야 하는 임차인 보증금 73,000,000원을 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

인수 보증금이 감정가를 초과하므로, 입찰 시 총 매수 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 향후 시세차익 또는 임대수익을 보장할 수 있는지 철저히 분석해야 합니다.

보수적인 관점에서, 예상 입찰가는 감정가의 약 80~90% 수준을 고려할 수 있으나, 본건의 경우 인수 보증금 부담이 매우 크므로 훨씬 낮게 설정될 수 있습니다.

투입 총액(입찰가 + 73,000,000원)이 향후 기대되는 매도가 또는 임대가격을 초과하지 않는 범위 내에서 결정해야 합니다.

예상 입찰가: 45,000,000원

(참고: 예상 입찰가는 보증금 73,000,000원을 별도로 부담해야 함을 전제로, 해당 물건 자체의 가치에 기반하여 산정한 가격입니다. 따라서 실제 총 매수 비용은 입찰가에 인수 보증금이 더해진 금액이 됩니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.