나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54396 [1] 경기도 화성시 영천동 833 힐스테이트동탄역 201동 19층1907호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태웅감정 · 평가일 2025.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재‘치동고등학교’북측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 각종 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 대중교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상25층 건물 내 19층 1907호로서,
외벽 : 몰탈위 페이팅 등 마감
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건 업무시설(오피스텔-주거용)으로 이용 중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 난방설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, '주상복합 건부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측 및 서측으로 연하여 중로의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(동탄도시첨단산업단지), 중로3류(폭 12m~15m)(중(집)3-133)(접합), 가축사육제한구역(전부제한), 도시첨단산업단지, 성장관리권역, 택지개발지구 등임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상 등임.

물건 비고

대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함됨.
화성시 동탄구청으로부터 토지+건물에 대한 취득세(등록면허세)가 납부되었다는 사실조회 회신(2026.5.4.자) 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경54396 (1)

소재지: 경기도 화성시 영천동 833 힐스테이트동탄역 201동 19층 1907호

용도: 오피스텔

감정가: 243,000,000원

토지면적: 11816.50㎡ (약 3574.89평)

토지지분: 0㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 42.24㎡ (약 12.77평)

건물지분: 42.2388㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 석O

2. 입지조건

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 '치동고등학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다 [cite:].

주변은 오피스텔, 각종 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다 [cite:].

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건 또한 보통 수준입니다 [cite:].

본 단지는 북측과 서측으로 중로의 포장도로에 접하고 있습니다 [cite:].

3. 권리분석

본 건물의 권리관계는 다음과 같습니다.

말소기준권리: 한국씨티은행의 가압류 (2023.09.07 접수) [cite:].

등기부상 채권총액은 951,118,531원입니다 [cite:].

* 등기부 요약

* 소유권이전/신탁등기 말소 (갑2)

* 주택임차권 (을1): 채권자 석준, 임대차보증금 250,000,000원. 전입일자 2021-04-09, 확정일자 2021-03-16. 이 권리는 인수 대상입니다 [cite:].

* 가압류 (갑3): 한국씨티은행, 121,904,863원. 말소 예정 [cite:].

* 가압류 (갑4): 주식회사 랜드지동탄피에프브이, 456,460,954원. 말소 예정 [cite:].

* 압류 (갑5): 화성시, 말소 예정 [cite:].

* 가압류 (갑6): 도림새마을금고, 122,752,714원. 말소 예정 [cite:].

* 강제경매 (갑7): 채권자 석준, 250,000,000원. 말소 예정 [cite:].

* 임차인 현황

* 임차인: 석 (석준) [cite:].

* 보증금: 250,000,000원.

* 차임: 0원.

* 전입일자/사업자등록일: 2021-04-09.

* 확정일자: 2021-03-16.

* 배당신고일자: 2025-02-10.

* 대항력: 있음.

* 인수 보증금 합계: 0원. (단, 물건명세서에 따르면 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 함) [cite:].

* 물건명세서 참고사항

* 대항력 있는 을구 1번 임차권 등기 (임대차보증금 250,000,000원, 전입일자 2021.04.09, 확정일자 2021.03.16)가 존재하며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수합니다 [cite:].

* 대지권 미등기 상태이며, 대지권 유무는 알 수 없습니다. 다만, 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 있습니다 [cite:].

* 화성시 동탄구청으로부터 토지+건물에 대한 취득세(등록면허세)가 납부되었다는 사실조회 회신(2026.5.4.자)이 있습니다 [cite:].

4. 상권분석

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 '치동고등학교' 북측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 각종 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재하는 지역입니다 [cite:].

토지는 인접지 및 도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, '주상복합 건부지'로 이용 중입니다 [cite:].

단지는 북측과 서측으로 중로의 포장도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다 [cite:].

토지이용계획상 일반상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(동탄도시첨단산업단지) 등으로 지정되어 있습니다 [cite:].

5. 생활정보

주변은 오피스텔 및 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 편리할 것으로 보입니다 [cite:].

본 건이 위치한 힐스테이트동탄역은 2020년 12월 준공된 건물로, 총 443세대로 구성되어 있습니다.

인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다 [cite:].

주변 지역은 계획된 신도시 지역으로, 일반적으로 혐오시설과의 인접성은 낮을 것으로 판단됩니다. (주변 시설 검색 결과, 특정 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.).

6. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기: 대지권이 등기되지 않아 대지권의 유무나 면적을 확정할 수 없습니다. 다만, 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 있습니다 [cite:].

* 대항력 있는 임차인: 임차인 석준 씨는 대항력을 보유하고 있으며, 보증금 250,000,000원으로, 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 그 차액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 총 인수금액을 증가시키는 요인이 됩니다 [cite:].

* 높은 채무 총액: 등기부상 채권총액이 951,118,531원으로 높게 설정되어 있습니다 [cite:].

7. 종합 의견

본 물건은 힐스테이트동탄역에 위치한 오피스텔로, 신축 건물에 입지 조건이 비교적 양호한 편입니다. 인근 상권 및 교통 이용 또한 편리할 것으로 예상됩니다.

그러나 대지권 미등기 상태이며, 특히 보증금 250,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하여 낙찰 시 해당 보증금의 전부 또는 일부를 인수해야 하는 큰 위험 부담이 있습니다. 이는 본 물건의 총 투자 비용을 크게 증가시킬 수 있는 요소이므로, 인수 보증금에 대한 정확한 분석과 대비가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: '힐스테이트동탄역'이라는 명칭에서 알 수 있듯, 동탄역 인근으로의 접근성이 예상됩니다 (세부적인 도보 거리 등은 추가 확인 필요).

* 신축 건물: 2020년 12월 준공된 비교적 신축 건물이어서 내부 컨디션이 양호할 것으로 기대됩니다.

* 주변 편의시설: 근린생활시설 및 아파트 단지가 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의성이 확보됩니다 [cite:].

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 본 건과 동일한 42.24㎡ 면적의 오피스텔이 2026년 5월 14일에 224,500,000원에 거래된 사례가 있습니다 [cite:]. 감정가는 243,000,000원입니다.

동탄역 인근 신축 오피스텔의 시세를 고려할 때, 본건의 시장 가치는 대략 220,000,000원에서 250,000,000원 수준으로 판단됩니다.

다만, 본 건은 보증금 250,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당으로 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 이를 인수해야 합니다. 이는 낙찰가와 별도로 추가적으로 부담해야 하는 금액이 될 수 있습니다.

만약 최저매각가격인 243,000,000원에 낙찰받고 임차인이 배당에서 전액 변제받지 못한다면 (즉, 243,000,000원 미만으로 배당받는다면), 매수인은 250,000,000원 전액을 인수하게 될 가능성이 높습니다. 이 경우 총 부담액은 243,000,000원 (낙찰가) + (250,000,000원 - 임차인이 배당받는 금액)이 됩니다.

따라서, 실질적인 총 부담액을 고려하여 매우 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

현 시세와 감정가를 고려한 예상 입찰가 범위는 230,000,000원 ~ 250,000,000원으로 제안합니다. 하지만 임차인 인수금액을 고려하면 이보다 현저히 낮은 금액에서 입찰을 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.