나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55119 [1] 경기도 수원시 권선구 세류동 565-20 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가우감정 · 평가일 2025.04.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 ""세류사거리"" 남서측 인근에 위치하며 주위로는
아파트, 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설, 관공서, 공원등이 소재하며 제반 주위환경
은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 상황
은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층건 공동주택 중 3층 302로서,

외 벽 : 석재붙임.
내 벽 : 벽지도배 및 타일 붙임.
창 호 : 하이샷시 및 알루미늄샷시 창호임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형주택)으로 이용중임.
(후면 ""내부구조도"" 참고)

설비내역

기본적인 위생 급·배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 승강기, 공동현관보안설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 로폭 약 4-6미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 방화지구

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,비행안전제5구역(전술)<군사기지
및 군사시설 보호법>,군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지
및 피해보상에 관한 법률>,도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,과밀억제권역<수도권정비
계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등의 사항은 미상임.

물건 비고

신청채권과 임차권등기 채권은 동일함. 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력 포기와 임차권말소에 동의한다는 인수조건변경 확약서가 2026. 6. 9.자에 제출됨에 따라 신청채권자가 배당받지 못하는 잔존 임대차보증금에 대해 매수인은 인수하지 않음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경55119 (1)

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 565-20, 3층 302호

* 건물구조: 철근콘크리트구조, 6층 건물 중 3층

* 용도: 도시형생활주택 (원룸형 주택)

* 감정가: 223,000,000원

* 토지면적: 21.28㎡ (약 6.44평)

* 건물면적: 48.40㎡ (약 14.64평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

* 본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "세류사거리" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위로는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 관공서, 공원 등이 혼재하여 생활 환경이 형성되어 있습니다.

* 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 동측으로 약 4-6미터의 도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 방화지구에 속하며, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 포함됩니다.

1.2. 권리분석

* 본 경매 물건의 말소기준권리는 2023년 3월 3일에 접수된 인천세무서장의 압류입니다.

* 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (참고: 주택임차권도 말소 대상)

* 임차인 현황:

* 주택임차권: 김 (주택도시보증공사), 보증금 205,000,000원, 전입일자 2021.11.08, 확정일자 2021.10.18, 배당신고일자 2023.11.14.

* 해당 임차인은 관련 서류 제출 시점에 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

* 인수 조건 변경: 신청채권(주택도시보증공사)과 임차권등기 채권이 동일하며, 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력 포기 및 임차권 말소에 동의한다는 인수조건 변경 확약서가 2026년 6월 9일 제출되었습니다. 이에 따라 신청채권자가 배당받지 못하는 잔존 임대차보증금에 대해 매수인은 인수하지 않습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액: 약 506,630,519원

1.3. 상권분석

* 세류사거리 인근으로, 다양한 상업 시설 및 주거 시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

* 단지 내 또는 인근에 편의시설, 식당가 등이 위치하여 입주민의 편의를 도울 것으로 보입니다.

* 주변에 아파트, 다세대주택 등 주거 밀집 지역이 있어 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변에 근린생활시설, 관공서, 공원 등이 있어 생활 편의시설 이용이 양호합니다.

* 건물 내에는 기본적인 위생, 급배수, 개별난방, 소방 설비와 함께 승강기, 공동현관 보안 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 건축물 정보: 2017년 5월 31일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 6층 건물로, 본건은 3층 302호입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 군용비행장 소음대책구역 제3종 구역에 포함되어 있어 소음 피해가 발생할 수 있습니다.

* 건축 연도(2017년) 대비 주변 신축 건물과의 시세 차이가 있을 수 있습니다.

* 감정가 대비 낙찰가율 추이를 지속적으로 모니터링해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 수원시 권선구 세류동에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

* 모든 권리가 매각으로 소멸되며, 임차인의 대항력 포기 및 인수 조건 변경 확약서 제출로 인해 매수인이 인수해야 할 임대차 보증금은 없습니다.

* 군용비행장 소음대책구역이라는 점은 고려해야 할 사항입니다.

* 최근 매매 사례를 볼 때, 본 건물의 가치는 감정가 수준 또는 그 이상으로 평가될 가능성이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 매수인이 인수해야 할 부담(임차보증금 등)이 없어 명확한 권리분석이 가능합니다.

* 세류동 지역은 교통 및 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

* 최근 신축 주택의 거래 사례를 볼 때, 시세 상승 여력이 있는 지역으로 판단됩니다.

* 원룸형 도시형생활주택으로 1인 가구 임대 수요에 적합합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 인근 최근 매매 사례 분석 결과:

* 탑스빌 (2015년식, 57.5869㎡): 15,500만원

* 더스테이세류 (2022년식, 54.11㎡): 26,000만원

* 본건 건물 면적 48.40㎡ (약 14.64평)

* 신축 연도(2017년) 및 건물 상태를 고려할 때, 최근 거래된 신축급 다세대주택(더스테이세류)의 평당가(약 48만원/㎡)를 적용하면 시세는 약 23,256만원 수준으로 추정됩니다.

* 감정가는 223,000,000원이며, 최근 실거래가 데이터를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 시세는 감정가 수준 또는 그 이상으로 판단됩니다.

* 인수되는 보증금이 없어 투자 리스크가 낮다고 판단되므로, 시세 및 감정가를 고려하여 210,000,000원에서 225,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

* 현 시세 및 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.