나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55169 [1] 경기도 용인시 기흥구 마북동 519 플랫폼시티아이브주건축물제1동 4층403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현서감정 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 마북동 소재 '마성초등학교' 북서측에 위치하며, 주위환경은 근린생활시설, 아파트,오피스텔 등이 혼재하는 주상혼용지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량을 통한 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철분당선 구성역 등이 소재하는 등 일반적인 대중교통사정은 양호함

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하2층 지상8층 건물 중 제403호로서,

ㆍ외벽: 석재타일붙임 마감 등,
ㆍ창호: 시스템창호임.

이용상태

현황 오피스텔로 이용중임

설비내역

본건 건물에 대하여 기본적인 위생 및 급ㆍ배수설비, 화재 탐지설비 및 개별난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 부정형 토지로서, 오피스텔 및 도시형생활주택 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 5m 내외의 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임

물건 비고

신청채권과 임차권등기 채권은 동일함. 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력 포기와 임차권말소에 동의한다는 인수조건변경 확약서가 2026. 5. 20.자에 제출됨에 따라 신청채권자가 배당받지 못하는 잔존 임대차보증금에 대해 매수인은 인수하지 않음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경55169 (1) 사건번호의 물건은 경기도 용인시 기흥구 용구대로2360번길 15 (마북동) 4층 403호에 소재한 플랫폼시티 아이브 주건축물제1동 4층403호입니다.

해당 물건은 오피스텔 및 도시형생활주택으로 이용 중이며, 2021년 4월 15일에 사용 승인되었습니다. 감정평가액은 153,000,000원입니다.

물건의 토지 지분 면적은 14.19㎡(약 4.29평)이며, 건물 전용 면적은 20.32㎡(약 6.15평)입니다. 토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

채권자는 주택도시보증공사(HUG)이며, HUG 인수조건 변경으로 인해 신청채권자가 배당받지 못하는 잔존 임대차보증금은 매수인이 인수하지 않는 조건입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 용인시 기흥구 마북동 소재 '마성초등학교' 북서측에 위치합니다. 주위 환경은 근린생활시설, 아파트, 오피스텔 등이 혼재된 주상혼용지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 분당선 구성역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 철근콘크리트구조 평지붕 지하2층, 지상8층 건물 중 4층 403호이며, 외벽은 석재타일 마감, 창호는 시스템창호로 되어 있습니다.

토지는 등고평탄한 부정형 토지로서 오피스텔 및 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다. 남측으로 노폭 약 5m 내외의 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2024년 11월 21일 접수된 서울신용보증재단의 가압류 (2024카단55830)입니다.

이 외에 서울특별시, 잠실세무서장, 구리세무서장의 압류와 주택도시보증공사의 강제경매(본건) 등 다수의 권리가 등기되어 있으나, 이들은 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(조 )

* 보증금: 175,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-02-18

* 확정일자: 2022-02-18

* 대항력: 없음

집합건물 등기부 요약상 주택임차권(을1)으로 조성은, 권리금액 175,000,000원으로 등기되었으나 말소 예정입니다.

금번 경매 물건은 HUG 인수조건 변경 확약서 제출로 인해, 신청채권자(주택도시보증공사)가 배당받지 못하는 잔존 임대차보증금에 대해 매수인은 인수하지 않습니다. 따라서 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 용인시 기흥구 마북동 일대는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 주상복합지역으로, 상대적으로 정주 여건이 양호한 편입니다.

플랫폼시티 아이브는 구성역과 가까운 거리에 위치하며, 향후 GTX-A 노선 개통 시(2021년 개통 예정이었으나 지연 가능성 있음) 강남 접근성이 크게 향상될 것으로 기대됩니다. 또한, SK하이닉스 클러스터, 용인플랫폼시티(경제신도시) 개발 등 대규모 개발 계획들이 예정되어 있어, 풍부한 배후수요와 향후 지역 가치 상승 잠재력을 갖추고 있습니다. 주변에 다수의 산업단지 및 대학 등이 있어 직장인 및 학생 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 분당선 구성역 인근에 위치하며, 차량을 이용한 주요 도심 및 고속도로 접근성이 양호합니다.

* 교육: 인근에 마성초등학교 등이 소재합니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설, 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 현 단계의 조사 결과, 본건 인근에서 직접적인 혐오시설(폐기물처리장, 도축장 등)이 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 개발 과정에서 발생하는 교통량 증가 및 소음 등의 간접적인 환경 영향 가능성은 상존합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력 포기 및 임차권 말소에 동의하는 확약서를 제출함에 따라, 매수인은 잔존 임대차보증금을 인수하지 않게 되어 위험이 상당 부분 해소되었습니다. 그러나 예상치 못한 법적 분쟁 발생 가능성은 완전히 배제할 수 없습니다.

* 임대관계 미상: 등기부상 임차인(조성은)은 존재하나, 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 명도 과정에서 임차인과의 협의가 필요할 수 있습니다.

* 법적 제한: 본건은 비행안전제3구역, 가축사육제한구역, 성장관리권역 등 일부 개발 및 이용 제한사항이 존재하므로, 건축 및 개발 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 용인시 기흥구 마북동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 풍부한 배후수요와 대규모 개발 호재를 바탕으로 향후 가치 상승이 기대되는 물건입니다. HUG 인수조건 변경으로 인해 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 없어 권리관계가 명확한 편이며, 이는 투자 시 리스크를 크게 낮추는 요인입니다. 다만, 지역 내 개발 계획의 진행 속도 및 시장 상황 변화에 따른 시세 변동 가능성은 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지 및 개발 호재: 구성역 인근, 용인플랫폼시티, SK하이닉스 클러스터 등 풍부한 개발 계획으로 인한 미래 가치 상승 잠재력.

* 명확한 권리관계: HUG 인수조건 변경으로 매수인이 인수할 임대차보증금이 없어 안전한 거래 가능.

* 안정적인 임대 수요: 주변 산업단지, 대학, 업무지구 등으로 인한 꾸준한 직장인 및 학생 임대 수요 확보 가능.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 153,000,000원입니다. 현재 주변 시세 및 유사 물건들의 경매 낙찰가율을 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 155,000,000원에서 165,000,000원 사이로 예상됩니다.

입찰 참여 시에는 최종 시세 동향 및 현장 답사를 통해 물건 상태를 재확인하고, 본건의 특수성(HUG 조건 변경)을 감안하여 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권장합니다. 예상 입찰가는 참고용이며, 실제 낙찰가는 경쟁 정도에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.