나이스옥션 법원경매 수원 2025타경53290 [1] 경기도 수원시 권선구 세류동 346-7 더세류빌 2층204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.03.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 '세류중학교' 북동측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임. 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철역(1호선 수원역, 수인분당선 매교역)이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제204호로서,
- 외벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등
- 내벽 : 벽지도배, 타일붙임 마감 등
- 창호 : 하이샤시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임. (후첨""건물내부구조도""참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 전기설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 3필 일단의 부정형 토지로서, ""공동주택(다세대주택)"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 4M의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1)~3) 공히
도시지역, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건 임대관계는 미상임.

물건 비고

2026. 5. 26.자 주택도시보증공사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고, 대항력은 포기하며, 임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의 한다'는 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경53290 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 상세정보

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 346-7, 더세류빌 2층 204호

용도: 다세대주택

감정가: 215,000,000원 (2억 1,500만원)

1.3. 토지 정보

토지면적: 27.35㎡ (약 8.27평)

토지지분: 27.35㎡ (약 8.27평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

1.4. 건물 정보

건물면적: 37.12㎡ (약 11.23평)

건물지분: 37.12㎡ (약 11.23평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

1.5. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 수원시 권선구 세류동에 위치하며, '세류중학교' 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 다세대 주택, 단독 주택 및 근린생활 시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지 여건은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있습니다. 또한, 1호선 수원역과 수인분당선 매교역이 근거리에 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 분류되며, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등의 관련 법규의 적용을 받습니다.

2.4. 주변시설

주변에는 세류초등학교, 세류중학교, 수원고등학교 등 교육 시설이 위치해 있으며, 수원역과 매교역 등 대중교통 허브가 가깝습니다. 또한, 세류시장, AK플라자 수원점과 같은 상업 시설이 있어 생활 편의성이 높습니다. 현재까지 조사된 바에 따르면, 해당 물건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역 요약

집합건물 등기부 요약 상, 말소기준권리는 2022년 1월 28일자 압류(포천세무서장)입니다. 이후 접수된 권리들은 대부분 말소될 예정이거나 말소 대상입니다.

3.2. 말소기준권리

2022년 1월 28일자 압류(포천세무서장)

3.3. 임차인 현황 및 인수/소멸 여부

임차인 서은미 씨가 존재하나, 등기부등본 상 해당 임차인의 주택임차권(197,000,000원)은 말소 예정으로 확인됩니다. 또한, 임차인 현황에 '대항력: 없음'으로 기재되어 있으며, HUG(주택도시보증공사) 제출 확약서에 따라 매수인이 인수하는 임차보증금은 없습니다.

3.4. HUG 관련 특이사항

주택도시보증공사(HUG)로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고, 대항력은 포기하며, 임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다'는 취지의 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다.

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보 상, 매각으로 소멸되지 않는 특별한 권리는 명시되어 있지 않습니다. (단, 지상권 개요는 있으나 자세한 내용은 미확인)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

최근 주변 지역의 매매 사례를 분석한 결과, 유사한 규모의 다세대 주택 거래가 활발히 이루어지고 있습니다.

2026년 3월 3일 거래된 46.68㎡(약 14.12평) 규모의 연립다세대는 27,300만원에 거래되었으며, 평당 약 1,933만원 수준입니다.

2026년 3월 3일 거래된 21.114㎡(약 6.39평) 규모의 다세대는 19,000만원에 거래되었으며, 평당 약 2,973만원 수준입니다.

2026년 3월 5일 거래된 57.5869㎡(약 17.42평) 규모의 다세대는 15,500만원에 거래되었으며, 평당 약 890만원 수준입니다.

4.2. 단위면적당 시세 비교

대상 물건은 37.12㎡(약 11.23평) 면적에 2019년에 준공된 건물입니다. 감정가 215,000,000원(2억 1,500만원)은 평당 약 1,914만원으로, 비교 사례 중 1988년식으로 준공연도가 오래된 46.68㎡ 거래 사례(평당 약 1,933만원)와 유사한 수준입니다. 2022년식 신축 소형 주택의 경우 더 높은 평당가를 보이고 있어, 대상 물건의 준공연도(2019년)를 고려할 때 추가적인 시세 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내 편의시설

건축물대장 상 해당 건물(더세류빌)은 철근콘크리트 구조의 5층 건물로, 14세대가 거주 중입니다. 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 전기 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 주변 교육시설

세류초등학교, 세류중학교, 수원고등학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 주변 상업시설

세류시장, AK플라자 수원점 등 다양한 상업시설이 인접해 있어 생활 쇼핑 및 편의시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 관련 리스크

임차인 서은미 씨의 대항력 유무 및 보증금 관련하여 최초 정보와 등기부상 내용이 다소 혼재되어 있었으나, HUG의 확약서 제출 및 등기부 상 임차권 말소 예정으로 인해 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 관련 서류를 재확인하는 절차는 필요합니다.

6.2. 물건 자체 관련 리스크

2019년 준공 건물로 비교적 신축에 속하나, 주변의 신축 건물 거래 사례와 비교 시 감정가 대비 추가적인 가치 상승 여력을 면밀히 검토해야 합니다. 또한, 제시외 건물이나 토지에 대한 추가 정보는 없는 상태입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구 세류동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 인프라가 우수하며 비교적 신축 건물에 속합니다. 대항력 있는 임차인이 존재하였으나, HUG의 보증금 인수 조건 변경 및 임차인의 권리 포기 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 따라서 권리관계 상 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 주변 시세 및 유사 물건의 거래 동향을 면밀히 분석하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 및 생활 편의 시설 (지하철역, 버스정류장, 시장, 쇼핑몰 인접)

* 2019년 준공으로 비교적 신축인 건물

* 임차인 관련 보증금 인수 부담 없음 (HUG 확약서 및 권리 포기)

* 향후 수원시 개발 계획에 따른 시세 상승 기대 가능

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하였을 때, 본 건은 낙찰자가 인수해야 할 부담이 거의 없으므로 감정가를 상회하는 입찰을 고려할 수 있습니다. 특히, 준공 연도를 감안하여 2026년 3월에 거래된 유사 규모의 연립다세대(1988년식) 매매가 27,300만원을 참고할 때, 본 건은 신축 연도(2019년)의 이점을 고려하여 230,000,000원 ~ 240,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. (이는 인수 보증금 0원을 기준으로 한 추정가입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.