나이스옥션 법원경매 수원 2025타경50673 [1] 경기도 화성시 향남읍 상신리 873-6 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람감정 · 평가일 2025.04.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 향남읍 상신리 소재 ""향남제약일반산업단지"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 산업단지, 단독주택 및 농경지 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 있어 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1, 5 : 남서측 하향 완경사지를 평탄하게 조성한 사다리형의 토지로서, 현황 주거용 건부지로 이용 중임.
기호 3. 6 : 남서측 하향 완경사지대의 부정형 토지로서, 도로임.

인접 도로상태

기호 1 : 본건 북서측으로 노폭 약 5~6미터, 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.
기호 3, 6 : 본건이 도로임.
기호 5 : 본건 북서측으로 노폭 약 5~6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 생산녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한), 성장관리권역임.
기호 3, 5, 6 : 생산녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한), 성장관리권역, <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

제시목록 외의 물건

후첨 ""건물개황도"" 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2, 4
철근콘크리트구조 평지붕 2층건으로서,
외벽 : 치장벽돌쌓기 및 돌붙임 마감 등
창호 : 하이샷시 이중 창호 등임.

이용상태

기호 2, 4 : 주거용으로 이용 중임.

설비내역

건물에 위생 및 급.배수설비, 난방설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 ""건물개황도"" 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 현황재조사에 따르면 외관상 주거 흔적이 없는 공실 상태로 보이고, '유치권 행사'현수막 설치는 경매 신청채권자가 공사대금 미상환의 사유로 설치했으나 현재는 현수막 훼손으로 출입문 앞에 묶어 놓은 상태임. 채권자가 출입문 열쇠를 가지고 주택을 관리하고 있고, 전기요금도 납부하고 있다고 함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경50673 (1)

* 소재지: 경기도 화성시 향남읍 상신리 873-6

* 용도: 단독주택

* 감정가: 515,635,000원

* 토지면적: 654.00㎡ (약 197.84평)

* 토지지분: 478.4154㎡ (약 144.75평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 130.23㎡ (약 39.39평)

* 건물지분: 130.23㎡ (약 39.39평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 정OO

* 특이사항: 유치권, 공동담보

1.1. 입지조건

* 본 물건은 경기도 화성시 향남읍 상신리에 소재하며, "향남제약일반산업단지" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위 환경으로는 산업단지, 단독주택 및 농경지가 혼재되어 있어, 복합적인 지역 특성을 보입니다.

* 차량으로의 접근은 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 가능한 교통 환경입니다.

* 토지는 남서측 하향 완경사지를 평탄하게 조성한 사다리형 토지(기호 1, 5)와 부정형 토지(기호 3, 6 - 도로)로 구성되어 있습니다.

* 접근 가능한 도로로는 북서측 약 5~6미터, 남서측 약 4미터 내외의 포장도로가 있습니다.

* 토지 이용 계획상 생산녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한), 성장관리구역에 해당하며, 일부는 도로로 포함되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다.

* 토지 등기부 요약:

* 소유권은 윤기수외 1명에게 있으며, 2012년 7월 17일 매매로 이전되었습니다.

* 말소기준권리인 발안농업협동조합의 근저당이 2021년 12월 17일 설정(총액 533,000,000원 + 328,800,000원)되었습니다.

* 이후 정덕순의 근저당(2024년 8월 8일, 394,944,000원)이 설정되었고, 같은 날 정덕순의 임의경매(2025타경50673, 1,300,586,849원)가 개시되었습니다.

* 화성세무서장, 주식회사 서울가설, 화성시로부터 압류가 각 설정되었습니다.

* 등기부상 총 채권액은 1,256,744,000원입니다.

* 건물 등기부 요약:

* 소유권 보존은 윤기수외 1명에게 있으며, 2024년 2월 22일 보존 등기되었습니다.

* 말소기준권리인 발안농업협동조합의 근저당이 2024년 5월 20일 설정(총액 533,000,000원 + 328,800,000원)되었습니다.

* 이후 정덕순의 근저당(2024년 8월 8일, 394,944,000원)이 설정되었고, 같은 날 정덕순의 임의경매(2025타경50673, 1,300,586,849원)가 개시되었습니다.

* 화성세무서장, 주식회사 서울가설, 화성시로부터 압류가 각 설정되었습니다.

* 등기부상 총 채권액은 1,256,744,000원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본 건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 산업단지 인근에 위치하여, 해당 산업단지 종사자 등을 대상으로 한 임대 수요가 발생할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

* 주변에 단독주택 및 농경지가 분포하여, 조용한 주거 환경을 선호하는 수요층도 고려해볼 수 있습니다.

* 다만, 상세한 상권 특성 및 배후 수요 분석을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 지역 정보 수집이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근성은 양호하며, 대중교통 이용도 가능하여 통근 및 이동에 불편함은 적을 것으로 예상됩니다.

* 편의시설: 제공된 정보만으로는 인근 편의시설에 대한 구체적인 파악이 어렵습니다. 향남제약일반산업단지 내 또는 주변에 관련 시설이 있을 것으로 추정됩니다.

* 주거 환경: 산업단지와 농경지가 혼재된 지역으로, 도심의 번잡함은 덜한 편안한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유치권: 공사대금 미상환 사유로 유치권 행사 현수막이 설치된 이력이 있습니다. 현재는 현수막이 훼손되어 출입문 앞에 묶여 있는 상태이며, 채권자가 주택을 관리하고 전기 요금을 납부하고 있다고 합니다. 이는 명도 과정에서 유치권 행사자와의 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있음을 시사합니다.

* 공실 상태: 외관상 주거 흔적이 없는 공실 상태로 확인되어, 명도 과정에서 예상치 못한 추가 시간이 소요될 가능성이 있습니다.

* 건물 상태: 외관상 주거 흔적이 없다는 점은 건물의 노후화 또는 관리 부재로 인한 수리 비용 발생 가능성을 내포하고 있습니다.

* 토지 이용 제한: 본 토지는 생산녹지지역, 가축사육제한구역, 성장관리구역으로 지정되어 있어, 향후 건축이나 개발 시 행위 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설 및 환경 문제: 검색 결과, 본건 인근에 위치한 발안산업단지 및 향남제약일반산업단지에서 폐기물 처리 시설(소각장) 증설 관련 주민 반대 민원 및 환경 오염에 대한 우려가 제기되고 있습니다. 이는 해당 지역의 환경적 특성을 고려할 때 잠재적인 리스크로 작용할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 화성시 향남읍 소재 단독주택으로, 산업단지 인근이라는 입지적 특성을 가지고 있습니다.

* 권리상으로는 모든 채권이 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전한 편이나, 유치권 존재 이력과 현재 공실 상태는 명도 리스크로 작용할 수 있습니다.

* 현재 상태로 보아 즉시 거주하기보다는 수리 또는 재건축 등의 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 주변 시세 및 본건의 토지 가치를 종합적으로 고려한 신중한 입찰 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 향남제약일반산업단지 인근으로 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 상대적으로 넓은 토지 면적(약 197.84평)을 확보하고 있어, 향후 토지 활용 가치가 높을 수 있습니다.

* 감정가 대비 저가 매수를 통해 시세 차익을 노릴 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 제공된 주변 시세 정보는 '다세대' 주택으로, 본건 '단독주택'과는 건물 구조 및 토지 이용 방식에서 차이가 있어 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

* 최근 거래된 다세대 주택은 전용면적 약 20평 수준에서 9천만 원 ~ 1억 원 수준의 거래가 있었습니다 (2026년 5월).

* 본건은 건물 면적이 약 39.39평으로, 다세대 주택의 전용면적보다 두 배 가량 넓으며, 토지 면적은 약 197.84평에 달합니다.

* 따라서, 다세대 주택의 시세보다는 본건의 건물 규모와 특히 넓은 토지 면적의 가치를 더 중요하게 고려해야 합니다.

* 현재 공실 상태이며 유치권 등의 특이사항이 있어, 입찰 시 이러한 점들을 감안한 보수적인 접근이 요구됩니다.

* 감정가: 515,635,000원

* 경매 신청 채권자(정덕순)의 채권액은 1,300,586,849원으로 매우 높으나, 이는 낙찰가 산정에 직접적인 영향을 주기보다는 경매 진행의 근거가 됩니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 본 물건의 단독주택으로서의 가치, 넓은 토지 면적, 산업단지 인근 입지를 고려하되, 유치권 및 공실 상태로 인한 명도 리스크와 건물 상태, 그리고 인근의 환경 문제 우려 등을 감안하여 감정가 대비 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 감정가 515,635,000원을 기준으로, 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 보수적 접근 시: 감정가의 80% = 약 412,500,000원

* 적정 접근 시: 감정가의 90% = 약 464,000,000원

* 종합적인 제안: 유치권 및 공실 관련 리스크, 직접 비교 가능한 시세 정보의 한계, 그리고 인근 산업단지 관련 환경 이슈 등을 종합적으로 고려하여, 4억 3천만 원 ~ 4억 6천만 원 범위 내에서 입찰가를 신중하게 결정하시기를 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.