나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54825 [1] 경기도 수원시 영통구 원천동 589 광교중흥에스클래스판매시설 지1층비1-124호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수원감정 · 평가일 2025.03.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 원천동 소재 '원천호수' 서측 인근에 위치하며 부근은
광교신도시로서 아파트, 백화점, 컨벤션센터, 근생시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 진출입 용이하며 신분당선 광교중앙역이 근거리에 소재하여 교통사정
양호시 됨.

건물의 구조

2019.05.30일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층~지상2층 중
지하1층 비1-124호로서
외벽: 돌 붙임 및 치장벽돌쌓기 마감
내벽: 인테리어 치장 마감
바닥: 아스타일 등 마감
창호: 강화유리 등임.

이용상태

판매시설 용도이나 조사일 현재 공실임.

설비내역

승강기, 에스컬레이터, 화재탐지 및 소화설비, 시스템에어컨, 주차장 등 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형으로 대체로 평탄하며 주상복합아파트부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

폭 약 40미터 포장도로와 서측으로, 폭 약 20미터 포장도로와 동측으로 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(광교지구), 광로3류(접함), 중로1류(접함)
<국토의 계획 및 이용에 관한 법률>,
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역·절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,
보전산지·임업용산지·준보전산지<산지관리법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>,
택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

수원지방법원 2025타경54825 (1)

1.2. 소재지

경기도 수원시 영통구 원천동 589 광교중흥에스클래스판매시설 지1층비1-124호

1.3. 용도

판매시설

1.4. 감정가

360,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 4.16㎡ (약 1.26평)

건물면적: 36.33㎡ (약 11.00평)

1.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

에프더블유2412유동화전문유한회사

1.9. 특이사항

유동화 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 수원시 영통구 원천동 소재 '원천호수' 서측 인근에 위치하며, 광교신도시 내로 아파트, 백화점, 컨벤션센터, 근린생활시설 등이 밀집한 지역에 자리하고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 신분당선 광교중앙역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(광교지구)으로 지정되어 있으며, 광로, 중로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역(상대/절대), 도시교통정비지역, 산지 관련 규제(보전산지, 임업용산지, 준보전산지), 수도권정비계획법상 과밀억제권역, 택지개발지구 등 다양한 법률에 따른 제한을 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1, 우리은행 근저당권(2019.09.20 접수, 573,600,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 갑3(에프더블유2412유동화전문유한회사 임의경매) 등은 매각으로 소멸됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 명시되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

조사된 임차인 내역은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건은 광교신도시의 핵심 지역에 위치하며, 주변에 대규모 아파트 단지, 백화점(갤러리아백화점 광교점), 컨벤션센터, 광교호수공원 등 풍부한 집객 시설이 자리하고 있습니다.

4.2. 본 물건의 위치

광교중흥에스클래스 판매시설 내 지하 1층에 위치한 본 물건은, 해당 단지의 상업시설 중 일부입니다. 광교호수공원과 인접하여 유동인구 확보에 유리한 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

백화점, 컨벤션센터, 대형마트(롯데마트 광교점), 다양한 상업 및 근린생활시설이 인근에 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 주거 환경

주변으로 대규모 주거단지가 형성되어 있어 잠재적 수요가 풍부합니다.

5.3. 주변 환경(혐오시설 여부)

주변 지역은 광교호수공원, 신도시 중심상업지구 등으로 개발되어 있어, 현재까지 보고된 혐오시설은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 가능성

조사일 현재 본 건은 판매시설 용도이나 공실 상태입니다. 신축 건물임에도 불구하고 일부 상가에서 높은 공실률 및 임대료 부담이 나타나는 사례가 보도되었습니다. 따라서 안정적인 임차인 확보 및 임대수익 발생까지 일정 기간 소요될 수 있습니다.

6.2. 유동화 물건

유동화 물건으로, 일반 경매 물건에 비해 매각 과정이 다소 복잡하거나 시간이 더 소요될 가능성이 있습니다.

6.3. 소멸되지 않는 권리

등기부상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어, 해당 권리의 존재 여부 및 내용을 반드시 확인해야 합니다.

6.4. 복잡한 토지 이용 계획

다수의 법률에 따른 토지 이용 계획 및 제한사항이 존재하여, 향후 건축, 용도 변경 등 진행 시 관련 규제 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축(2019년 사용승인) 건물이며, 광교신도시의 중심 상업지구에 위치하여 입지적 장점이 뛰어납니다. 광교호수공원과 인접하고, 백화점, 컨벤션센터 등 주요 시설이 밀집해 있어 풍부한 유동인구를 기대할 수 있습니다. 또한, 신분당선 광교중앙역과의 접근성도 우수합니다. 다만, 현재 공실 상태이며, 광교 신도시 일부 상가의 높은 공실률 및 임대료 부담에 대한 우려가 제기되고 있다는 점은 투자 시 신중하게 고려해야 할 사항입니다. 유동화 물건이라는 점과 소멸되지 않는 권리(지상권)에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2019년 사용승인)로 상품성이 우수합니다.

* 광교신도시 핵심 상권에 위치하여 미래 가치가 높습니다.

* 광교호수공원 및 주변 대규모 집객 시설로 인한 풍부한 유동인구 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 대중교통(신분당선 광교중앙역) 접근성이 양호합니다.

* 감정평가액 3억 6천만원으로, 광교 신도시의 입지를 고려할 때 상대적으로 경쟁력 있는 가격으로 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 3억 6천만원을 기준으로, 현장 조사 및 최근 유사 물건 거래 사례, 상권 분석 결과를 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다. 인수해야 할 임차인의 보증금이 0원이므로, 순수하게 물건의 가치와 향후 수익성을 고려하여 산정할 수 있습니다. 일반적인 경매 투자 관점에서, 감정가의 80%~90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 본 물건의 공실 리스크와 개발 호재, 향후 시장 상황 등을 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 따라서, 본 보고서에서는 구체적인 입찰가를 제시하기보다, 상기 내용을 참고하여 신중하게 접근하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.