나이스옥션 법원경매 수원 2025타경52457 [1] 경기도 용인시 기흥구 하갈동 OOOO 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하일 · 평가일 2025.02.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 하갈동 소재 ""한진그룹중앙연수원"" 동남측 ~ 남동측 인근에
산재하여 위치하며, 본건 주변은 전원주택, 주거나지, 임야 등이 혼재된 지대로서 주변환경은
보통시 됨.

교통상황

·본건까지 차량접근 가능하며 대중교통 이용의 편의성 등은 보통임.

형태 및 이용상태

·하갈동 77-1 : 사다리형, 완경사지로서 조사일 현재 ""나지""로 이용중임.
·하갈동 77-14 : 자루형에 유사한 부정형, 완경사지로서 조사일 현재 ""나지""로 이용중임.
·하갈동 79-30, 동소 77-7, 동소 79-48, 동소 77-21 : 부정형, 완경사지로서 조사일 현재
""도로""로 이용중임.
·하갈동 79-41 : 자루형, 완경사지로서 조사일 현재 ""건부지""로 이용중임.
·하갈동 79-35 : 부정형, 완경사지로서 조사일 현재 ""건부지""로 이용중임.

인접 도로상태

·본건 중 각 토지는 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

·하갈동 77-1, 동소 77-14, 동소 79-41 :
자연녹지지역, 성장관리계획구역(복합형),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
성장관리권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역.

·하갈동 79-30, 동소 79-35, 동소 79-48 :
자연녹지지역, 성장관리계획구역(복합형),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
성장관리권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역.

·하갈동 77-7 :
자연녹지지역, 성장관리계획구역(복합형), 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
성장관리권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역.

·하갈동 77-21 :
자연녹지지역, 성장관리계획구역(복합형), 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
성장관리권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

· 임대관계는 미상임.

· 경매 진행시 인접지와의 경계를 확인하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

-.하갈동 79-41지상 건물 :

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 1층, 지하1층의 건물로서
· 외벽 : 별지 사진 참조.
· 내벽 : 타일 등 마감.
· 창호 : 샤시창호임.(사용승인일 : 2008.07.17)

-.하갈동 79-35지상 건물 :

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 1층의 건물로서
· 외벽 : 벽돌노출쌓기 등 마감.(별지 사진 참조)
· 내벽 : 타일 등 마감.
· 창호 : 샤시창호임.(사용승인일 : 2008.07.17)

이용상태

-.조사일 현재 하갈동 79-41지상 건물은 마을공동 체육시설로 이용중인 것으로 탐문되고,
하갈동 79-35지상 건물은 공실 상태인 것으로 탐문됨.
-.공히 거주인의 부재, 폐문 등의 사유로 내부조사를 못하였으므로 경매진행시 참고바랍니다.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비 등이 설비되어 있는 것으로 탐문됨.

부합물 및 종물

-.하갈동 77-1, 동소 77-14, 동소79-41, 동소 79-35지상에는 수목, 정자 등이 소재하나
소유자불명, 수십명의 공유물 등의 사유로 평가하지 않았으므로 경매 진행에 참고바람.

공부와의 차이

-.하갈동 79-35지상 건물의 구조는 귀 제시목록상은 철근콘크리트조이나
건축물대장상은 철근콘크리트구조임.

-.하갈동 79-41지상 건물 중 1층의 구조는 귀 제시목록상 철근콘크리트구조인데
현황은 별지 사진과 같음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

· 임대관계는 미상임.
· 부합물 및 종물의 소유관계를 확인하시기 바람.

물건 비고

1. 일괄매각. 목록2~10 지분매각임
2. 목록1,3,6,7 지상의 소유자 불명의 제시외 수목, 정자 등 매각에서 제외
3. 목록6 공부상 지목 '대'이나 현황 '도로'임
4. 목록2 마을공동 체육시설로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경52457 (1)

* 소재지: 경기도 용인시 기흥구 하갈동 77-1

* 용도: 근린시설

* 감정가: 1,166,159,680원

* 토지면적: 5564.00㎡ (약 1683.41평)

* 토지 지분 면적: 786.94㎡ (약 238.07평)

* 건물면적: 126.88㎡ (약 38.38평) - (건물(2) 99.16㎡ + 건물(5) 27.72㎡)

* 건물 지분 면적: 3.88㎡

* 매각대상: 토지 및 건물 지분매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 미소신용협동조합

* 특이사항: 지분매각, 공동담보

* 주의사항:

* 일괄매각. 목록2~10은 지분매각입니다.

* 목록1,3,6,7 지상에 있는 소유자 불명의 수목, 정자 등은 매각에서 제외됩니다.

* 목록6 지번 공부상 지목은 '대'이나 현황은 '도로'입니다.

* 목록2(하갈동 79-41) 지상 건물은 마을공동 체육시설로 이용 중입니다.

* 특수물건정보: 지분매각, 공동담보

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 용인시 기흥구 하갈동 소재 "한진그룹중앙연수원" 동남측~남동측 인근에 산재하여 위치하고 있습니다. 주변은 전원주택, 주거나지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근은 가능하며, 대중교통 이용의 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 인접 도로상태: 본건 토지들은 각 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 형태 및 이용상태:

* 하갈동 77-1: 사다리형, 완경사, 나지 상태로 이용 중입니다.

* 하갈동 77-14: 자루형에 유사한 부정형, 완경사, 나지 상태로 이용 중입니다.

* 하갈동 79-30, 77-7, 79-48, 77-21: 부정형, 완경사, 현재 '도로'로 이용 중입니다.

* 하갈동 79-41: 자루형, 완경사, '건부지'로 이용 중이며, 1종 근린생활시설(체육도장) 건물이 소재합니다.

* 하갈동 79-35: 부정형, 완경사, '건부지'로 이용 중이며, 2종 근린생활시설(사무소) 건물이 소재합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 일부 토지 (하갈동 77-1, 77-14, 79-41)는 자연녹지지역, 성장관리계획구역(복합형), 가축사육제한구역, 성장관리권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

* 다른 일부 토지 (하갈동 79-30, 79-35, 79-48)는 위 지역들과 더불어 상대보호구역에 해당합니다.

* 하갈동 77-7 및 77-21 토지는 중로2류(폭 15m~20m)의 보조간선도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 목록8 을구36 구분지상권등기(2022.4.4. 등기)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 등기부 요약 (토지):

* 말소기준권리: 2024년 8월 2일자 주식회사내일과미래대부 근저당권 (을40)

* 주요 권리 내역:

* 주식회사집앤하우스 소유권 이전 (2004.03.25)

* 김종봉으로의 소유권 일부 이전 (2019.04.30)

* 주식회사내일과미래대부 근저당권 (2024.08.02, 924,000,000원)

* 비엔케이캐피탈주식회사 가압류 (2024.12.09, 183,355,085원)

* 미소신용협동조합 임의경매개시결정 (2025.01.21, 773,295,524원)

* 등기부채권 총액: 5,694,355,085원

* 등기부 요약 (건물):

* 말소기준권리: 2024년 8월 2일자 주식회사내일과미래대부 근저당권 (을26)

* 주요 권리 내역:

* 김종봉으로의 소유권 일부 이전 (2019.04.30)

* 주식회사내일과미래대부 근저당권 (2024.08.02, 924,000,000원)

* 비엔케이캐피탈주식회사 가압류 (2024.12.09, 183,355,085원)

* 미소신용협동조합 임의경매개시결정 (2025.01.21, 773,295,524원)

* 등기부채권 총액: 5,089,355,085원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. (단, 임대 관계는 미상임)

4. 상권분석

* 본 물건은 전원주택, 주거지, 임야 등이 혼재된 지역에 위치하며, '한진그룹중앙연수원' 인근에 자리하고 있습니다. 일반적인 상업지역이라기보다는 주변 환경의 영향을 받는 입지입니다.

* 소재 건물 중 하나는 마을 공동 체육시설로 이용되고 있으며, 다른 하나는 사무소로 사용되거나 공실 상태입니다.

* 자연녹지지역 등 개발 제한이 있는 지역이나, 성장관리계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 계획에 따라 잠재적 가치 변화를 고려할 수 있습니다.

* 주변에 대규모 연수 시설 등이 있어 특정 수요층을 대상으로 하는 업종이나 서비스업의 가능성은 있으나, 전반적인 상업 활동은 활발하지 않을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근성은 양호하나 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다. 인근에 버스 정류장이 있으나, 자세한 노선 및 배차 간격 확인이 필요합니다.

* 교육: 일부 토지가 상대보호구역에 속해 있어 인근 학교와의 관련성을 고려할 수 있습니다. 경희대학교 국제캠퍼스가 인접해 있습니다.

* 편의시설: 구체적인 편의시설 정보는 부족하나, 주변 환경이 전원주택 및 임야가 혼재되어 있어 도심의 편의시설 접근성은 제한적일 수 있습니다. 인근 지역의 대형 쇼핑몰이나 문화시설 등은 차량 이동이 필요할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분매각: 본 물건은 토지 및 건물 전체가 아닌 지분으로 매각되므로, 다른 공유자와의 관계 설정 및 향후 재산권 행사 과정에서 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다. 공유물 분할, 매도 청구 등 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

* 인수되는 권리: 구분지상권이 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되므로, 해당 권리의 범위와 내용, 사용 제한 등을 반드시 확인해야 합니다.

* 현황 '도로'인 토지: 공부상 지목과 현황이 다른 토지가 있어, 해당 토지의 이용 현황 및 권리 관계를 명확히 파악해야 합니다.

* 임대 관계 미상: '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있으나, 임대 관계가 미상인 점은 주의가 필요합니다. 잠재적인 점유자나 미정산 임대료 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 복잡한 권리관계: 다수의 근저당권, 가압류, 임의경매 개시 결정 등 복잡한 권리 관계가 설정되어 있으며, 총 채권 금액이 매우 높습니다. (토지 5,694,355,085원, 건물 5,089,355,085원)

* 건물 이용 상태: 한 건물은 마을 공동 체육시설로 사용 중이며, 다른 건물은 공실 또는 사무실로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 내부 조사에 제약이 있었던 점을 고려하여 현장 확인이 중요합니다.

* 제시외 물건 제외: 토지 지상의 수목, 정자 등 제시외 물건은 매각에서 제외되므로, 낙찰 후 별도의 처리가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 경기도 용인시 기흥구 하갈동에 위치한 근린시설로, 토지 및 건물 지분 매각으로 진행됩니다. 자연녹지지역에 속하며 전원주택 및 임야가 혼재된 지역으로, 비교적 조용한 환경을 갖추고 있습니다. 차량 접근은 용이하나 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

가장 큰 특징은 '지분 매각'이라는 점이며, 이는 향후 소유권 행사 및 관리 측면에서 상당한 리스크를 내포합니다. 또한, 말소되지 않고 인수되는 구분지상권, 현황과 다른 지목의 토지, 파악되지 않은 임대차 관계 등도 주의 깊게 살펴보아야 할 요소입니다.

총 채권액이 매우 높아 경매 절차 진행 중 변수가 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다. 본 건은 단순한 부동산 취득보다는 법률적, 절차적 복잡성을 충분히 인지하고 접근해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 토지 이용 계획상 '성장관리계획구역'에 해당하여, 향후 지역 개발 시 잠재적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 현재 소재한 건물(체육시설, 사무실)의 용도를 변경하거나 재활용하여 수익 창출을 도모할 수 있습니다.

* 지분 매각이라는 점을 고려하여, 다른 공유자와의 원만한 협의를 통해 공동 개발 또는 매각을 추진할 경우 추가적인 투자 기회를 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가(1,166,159,680원)를 기준으로 하되, 상기 분석된 잠재적 리스크(지분매각, 인수되는 권리, 복잡한 권리관계, 임대차 미상 등)를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히 지분 매각임을 감안하여 전체 지분 가치의 일정 비율로 산정하거나, 최악의 경우 발생하는 비용 및 예상 수익률을 고려한 보수적인 접근이 필요합니다. '인수 보증금'은 0원이므로 입찰가 산정 시 직접적인 반영은 없습니다. 구체적인 입찰가는 철저한 현장 조사와 법률 검토 후 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.