나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54920 [1] 경기도 수원시 장안구 조원동 738-33 지하층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다누감정 · 평가일 2025.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 장안구 조원동 소재 ""영화 초등학교"" 북동측 인근에 위치하며 부근으
로는 아파트, 단독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 관공서, 공원등이 소재하며 주
거지로서의 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편임

건물의 구조

연와조 스라브지붕 지하1층-3층 건 다세대주택 중 지하층 102호로서,

외 벽 : 적벽돌 치장쌓기.
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감.
창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후면 ""내부구조도"" 참고)

설비내역

위생 급.배수설비, 개별 난방설비등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 세장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 로폭 약 4-6미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합)

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,도시교통정비지역<도시교통정비촉
진법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경54920 (1)

소재지: 경기도 수원시 장안구 조원동 738-33, 지하층102호

용도: 다세대주택

감정가: 53,000,000원

토지면적: 29.90㎡ (약 9.05평)

토지지분: 29.899999999999995㎡ (약 9.05평)

건물면적: 45.89㎡ (약 13.88평)

건물지분: 45.89㎡ (약 13.88평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 수원시 장안구 조원동 소재 "영화 초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 부근으로는 아파트, 단독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 관공서, 공원 등이 소재하여 주거지로서의 제반 주위환경은 보통인 편입니다.

교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 수원지방법원 2025타경54920 (강제경매, 접수일자: 2025-03-07)

등기부 요약:

* 소유권이전: 정회경(2001-04-11), 전금복(2011-12-02), 주식회사정오(2022-01-05)

* 주택임차권(을구 6번): 권리자 박현규(전입일자: 2022-03-21, 확정일자: 2022-03-21, 보증금: 50,000,000원, 차임: 0원)

- 상태: 인수 (매수인에게 대항 가능하며, 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수함)

* 강제경매(갑구 21번): 권리자 박현규(본건 경매 개시결정, 접수일자: 2025-03-07)

임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-21

* 확정일자: 2022-03-21

* 대항력: 있음

* 인수 보증금: 50,000,000원 (배당에서 전액 변제되지 아니할 경우 잔액을 매수인이 인수)

4. 상권 및 시세 분석

주변 실거래가:

* 2026년 6월 2일, 원아트빌라(조원동 637-9, 2003년식) 34.72㎡ (약 10.50평) 거래가 130,000,000원

* 2026년 6월 2일, 요담빌라(조원동 738-28, 1993년식) 29.12㎡ (약 8.81평) 거래가 45,000,000원

시세 분석:

* 감정가 53,000,000원은 45.89㎡ 면적 대비 약 1,155,000원/㎡의 가격입니다.

* 비교 사례 중 1993년식의 요담빌라(29.12㎡)가 45,000,000원에 거래된 점은 유사한 연식의 다세대주택이 이 가격대에 형성될 수 있음을 보여줍니다. 이 거래의 평당가는 약 1,545,000원/㎡입니다.

* 2003년식의 원아트빌라(34.72㎡)가 130,000,000원에 거래된 것은 신축 연식과 더 높은 층수의 가치가 반영된 것으로 보이며, 평당가 약 3,744,000원/㎡로 높은 편입니다.

* 본건은 지하층이며, 건축 연도가 2001년 이전으로 추정되는 점을 감안하면, 감정가는 비교적 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 요담빌라의 거래 사례를 고려할 때, 감정가가 보수적으로 책정되었을 가능성도 있습니다.

5. 생활정보

건물 구조: 본건은 연와조 스라브지붕의 지하 1층-3층 건물 중 지하층 102호 다세대주택입니다. 외벽은 적벽돌 치장쌓기, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일마감, 창호는 알루미늄 및 하이샷시 이중창호로 마감되었습니다.

이용상태: 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역: 위생 급·배수설비, 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지 형상 및 이용상태: 인접 도로와 등고 평탄한 세장형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건 남서측으로 폭 약 4-6미터 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역

6. 잠재적 리스크

임차인 인수 보증금: 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 박 이 보증금 50,000,000원을 인수해야 한다는 점입니다. 이는 매수인의 총 취득 비용을 증가시키는 요인입니다.

지하층 물건: 지하층 특성상 채광, 환기, 습기 문제 등이 발생할 수 있으며, 일반 상층부 물건 대비 선호도가 낮을 수 있습니다.

건축 연식: 2001년 이전 건축물로 추정되어 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

토지이용 제한: 제2종일반주거지역, 소로3류, 과밀억제권역 등 토지이용에 관한 규제가 적용됩니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시 장안구 조원동에 위치한 다세대주택 경매 물건입니다. 감정가는 53,000,000원이며, 가장 큰 특징은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 50,000,000원이 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 총 취득 비용에 직접적으로 영향을 미치므로 입찰 전 반드시 고려해야 할 사항입니다. 지하층이라는 점과 건축 연식을 감안할 때, 감정가는 합리적인 수준으로 보이나, 인근 실거래가 데이터를 통해 실제 시장 가치를 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 인수되는 임차인의 보증금 50,000,000원을 고려하더라도, 경매를 통해 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 조원동은 주거 환경이 잘 갖춰진 지역으로, 향후 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다.

* 45.89㎡의 면적은 비교적 넉넉한 편에 속하여 실거주 또는 임대 목적 모두 고려 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 53,000,000원입니다.

* 인근 1993년식 다세대주택(29.12㎡)이 45,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본건의 부동산 자체 가치는 감정가 수준이거나 소폭 상회할 수 있습니다.

* 지하층이라는 점과 건축 연식을 고려한 보수적인 가치 평가 시, 부동산 자체의 시장 가격은 약 53,000,000원에서 57,000,000원 내외로 추정됩니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 55,000,000원에서 60,000,000원 사이를 권장합니다.

* 주의: 상기 예상 입찰가는 부동산 자체의 가격이며, 매수 시 별도로 50,000,000원의 임차인 보증금을 인수해야 하므로, 총 실제 취득 비용은 '입찰가 + 50,000,000원'이 됩니다.

10. 주변 혐오시설 정보

제공된 정보 및 검색 결과로는 본건 소재지(경기도 수원시 장안구 조원동 738-33) 인근에 특정 혐오시설이 직접적으로 위치한다는 정보를 확인하지 못했습니다. 수원시 전반적으로 자원회수시설(소각장)에 대한 논의가 있으나, 본건과의 직접적인 인접성은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.