나이스옥션 법원경매 수원 2025타경907 [1] 경기도 화성시 송산면 독지리 581-15 1동 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이스턴 · 평가일 2025.04.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 송산면 독지리 소재 사낭골마을 내에 위치하며 주위는 농가주택,
농경지, 전원주택단지, 과수원 등으로 이루어져 있음.

교통상황

본건까지 차량 통행이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(2) : 자루형의 토지로서 북측으로 옹벽 설치하여 인접필지와 등고평탄하며 주거용
건부지임.
기호(3~8) : 대체로 사다리형의 토지로서 현황 도로임.

인접 도로상태

기호(2) : 본건 남측으로 콘크리트포장 세로에 접함.
기호(3~8) : 지목 및 현황 노폭 약 4미터 콘크리트포장 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역, 성장관리계획구역(중점관리/정온), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종
제한), 성장관리권역.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 기타지붕 2층 건물로서 2022.04.08사용승인되었음.
외벽 : 돌붙임 및 치장벽돌쌓기 등
창호 : 샤시 이중창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.
1층 : 거실, 주방, 방2, 욕실2 등, 2층 : 방1

설비내역

급배수위생설비, 유류보일러에 의한 개별난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 본건 내 담장, 바닥포장, 조경수 등은 일반거래관행에 따라 토지건물에 포함 평가하였음.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경907 (1)

소재지: 경기도 화성시 송산면 독지리 581-15 1동

용도: 단독주택

토지면적: 1846.00㎡ (약 558.39평)

토지지분: 462.3312㎡ (약 139.85평)

건물면적: 103.91㎡ (약 31.43평)

감정가: 362,771,640원

매각대상: 토지지분/건물전체매각

경매구분: 부동산임의경매

2. 입지조건

본건은 경기도 화성시 송산면 독지리 소재 사낭골마을 내에 위치하며, 주변은 농가주택, 농경지, 전원주택단지, 과수원 등으로 이루어져 있음 [cite: Appraisal Summary].

차량 통행이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통임 [cite: Appraisal Summary].

송산 신도시와 인접해 있어 향후 개발에 따른 가치 상승이 기대되는 지역임.

3. 권리분석

말소기준권리: 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (접수일자: 2022-04-21) [cite: Land Registration Summary, Building Registration Summary].

말소 예상 권리: 본건 등기부상 모든 근저당권, 가압류, 임의경매 개시 결정 등기는 매각으로 인해 말소될 것으로 예상됨.

인수될 권리: '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 언급되었으나, 등기부상 명확하게 확인되지 않으므로 현장 확인 및 추가 조사가 필요함.

임차인 현황: 인수 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 확인되었으며(보증금 합계: 0원), 임대차 관계는 미상임 [cite: Tenant Status].

4. 상권분석

비슷한 연식(2022년 준공)과 구조의 단독주택 사례로, 토지 140평, 건물 31평 규모의 주택이 3억 2천만원에 거래된 사례가 있습니다.

토지 자체의 경우, 2019년 기준으로는 평당 60만~76만원 선의 시세였으나, 2024년에는 평당 155만~160만원 수준으로 상승한 것으로 보입니다.

본 건의 감정가 3억 6277만원은 약 139.85평의 토지 지분과 신축 건물(31.43평)을 포함한 가격으로, 주변 시세와 비교 시 경쟁력 있는 수준으로 평가됩니다. 다만, 토지 지분 매각이라는 점을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

5. 생활정보

주변 환경은 농가주택, 농경지, 전원주택단지, 과수원 등이 혼재되어 있어 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다 [cite: Appraisal Summary].

차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 가능합니다 [cite: Appraisal Summary].

구체적인 편의시설 정보는 부족하나, 전원주택단지가 형성된 지역으로 기본적인 편의시설은 인근 읍면 지역에서 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

지분 매각: 본 건은 토지의 전체 지분이 아닌 일부 지분만 매각 대상이며, 건물 전체를 낙찰받더라도 토지 사용 및 관리에 있어 다른 지분 소유자와의 협의가 필수적입니다. 이는 향후 재산권 행사 및 처분에 있어 제약이 될 수 있는 중요한 리스크입니다.

소멸되지 않는 권리: 감정평가서에 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 등기부상으로는 확인되지 않습니다. 낙찰 후 해당 권리를 인수해야 할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

임대차 관계 미상: 인수 보증금이 없는 임차인이라도 실제 점유 관계는 별도로 확인해야 하며, 명도 과정에서 협조를 얻지 못할 경우 시간이 소요될 수 있습니다.

토지 이용 계획: 본 건 토지는 생산관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어, 건축 및 토지 이용에 있어 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 2022년에 신축된 단독주택으로 건물이 최신 상태라는 장점이 있습니다. 또한, 송산 신도시 개발과 인접한 지역에 위치하여 미래 가치 상승 가능성을 내포하고 있습니다.

다만, 토지의 지분 매각이라는 특수한 거래 형태로 인해 낙찰 후 토지 지분권자들과의 원만한 관계 설정이 매우 중요합니다. 건물은 온전히 소유하더라도 토지에 대한 권리가 분산되어 있어, 이에 대한 충분한 이해와 대비가 필요합니다.

감정가 대비 시세는 합리적으로 보이나, 지분 매각으로 인한 제약과 미확인 권리 가능성을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰 결정을 내려야 합니다.

8. 투자 포인트

신축급 건물 (2022년 사용승인)

송산 신도시 개발 인접 지역으로 미래 가치 상승 기대.

주변 시세 대비 경쟁력 있는 감정가.

9. 예상 입찰가

감정가: 362,771,640원

유사 신축 주택 거래 사례(2022년 준공, 유사 규모)는 3억 2천만원 수준입니다.

토지 지분(약 139.85평)의 최근 시세(평당 약 155만~160만원)를 고려하면 토지 지분만으로도 약 2억 1천만원 이상으로 평가될 수 있습니다.

건물 가치와 입지, 신축 연식 등을 종합적으로 고려할 때 감정가는 합리적으로 보입니다. 그러나 토지 지분 매각이라는 점과 미확인 권리 가능성을 감안하여, 보수적으로 접근할 경우 감정가 이하, 적극적으로는 감정가 수준에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 320,000,000원 ~ 360,000,000원 (지분 매각 리스크 충분히 고려)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.