나이스옥션 법원경매 수원 2025타경50628 [1] 경기도 수원시 영통구 매탄동 176 현대힐스테이트아파트 117동 1층104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 수원시 영통구 매탄동 소재 ""동수원초등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 다세대/다가구/단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 이용 편의도는 보통임.

건물의 구조

2006년 02월 27일에 사용승인된 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 25층건 내 제1층 제104호로서,
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등,
창호 : PVC새시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수 설비, 열병합 보일러에 의한 지역난방 설비, 승강기 설비, 화재탐지 설비, 스프링클러 설비, 소화전 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 출입구를 통해 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고, 북동측 출입구를 통해 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 지상 및 지하에 주차장시설 등을 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(보행자전용도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(동수원초등학교 예정지(수원교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(동수원초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(매여울초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(사랑유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(수원매화초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(예그린유치원(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(동수원초등학교 예정지(수원교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(동수원초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(매여울초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(사랑유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(예그린유치원(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경50628 (1)

소재지: 경기도 수원시 영통구 매탄동 176 현대힐스테이트아파트 117동 1층104호

용도: 아파트

감정가: 677,000,000원

토지면적: 57.61㎡ (약 17.44평)

토지지분: 57.612㎡ (약 17.44평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 127.91㎡ (약 38.72평)

건물지분: 127.908㎡ (약 38.72평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 심OO

특이사항: 중복사건

2. 입지조건

주위 환경: 경기도 수원시 영통구 매탄동 소재 동수원초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 다세대/다가구/단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 양호한 편임.

교통 상황: 대상 물건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준임.

접근 도로: 서측 출입구를 통해 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고, 북동측 출입구를 통해 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 단지 내에 주차장 시설이 마련되어 있음.

3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 3월 21일 접수된 동일새마을금고의 근저당권 (576,000,000원)임.

인수되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 가압류, 강제경매, 임의경매 등)는 매각으로 소멸되므로 인수되는 권리는 없음.

임차인 현황:

* 임차인: 한

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 1,500,000원

* 전입일자: 2010년 6월 3일

* 확정일자: 2025년 1월 2일

* 배당신고일자: 2025년 3월 31일

* 대항력: 없음. 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않음.

인수 보증금 합계: 0원

등기부채권 총액: 727,230,527원

4. 상권분석

주변 상업시설: 아파트 단지 내 근린생활시설 및 인근 상업시설 이용이 가능함.

주요 시설: 동수원초등학교, 매탄현대힐스테이트 단지 내 부대시설 등.

혐오시설: 조사 결과, 본 물건 주변에 특정 혐오시설은 확인되지 않았음. 다만, 비행안전제6구역(전술)에 해당되어 항공기 소음 등의 가능성은 존재함.

5. 생활정보

단지 정보: 매탄현대힐스테이트 아파트로, 2006년 2월 27일 사용승인된 단지임. 총 33개동, 2,328세대로 구성되어 있음.

건물 구조: 철근콘크리트조, 25층 건물 중 1층 104호임.

내부 설비: 위생 및 급배수 설비, 지역난방 설비, 승강기, 화재탐지, 스프링클러, 소화전 설비 등이 갖추어져 있음.

주차 시설: 단지 내 총 2,595대의 주차 공간이 마련되어 있으며, 전기차 충전시설도 지하에 설치되어 있음. (구체적인 본 물건 호수의 주차 공간은 별도 확인 필요)

편의시설: 동수원초등학교, 인근 병원, 마트 등 생활 편의시설 이용이 편리함.

아파트 전용면적 (건물지분): 127.91㎡ (약 38.72평)

아파트 분양면적: 제공된 정보상 정확한 분양면적은 확인되지 않으나, 전용면적 127.91㎡는 약 50평형대에 해당하는 것으로 추정됨.

6. 잠재적 리스크

중복사건: 본 사건은 중복사건으로, 다른 경매 사건과 동시에 진행되거나 유사한 사건이 있을 수 있어 관련 정보를 상세히 확인할 필요가 있음.

항공기 소음: 비행안전제6구역(전술)에 해당되어 항공기 운항으로 인한 소음 발생 가능성이 있음.

낮은 층수: 1층이라는 점은 저층 특유의 단점(채광, 조망, 사생활 침해 등)을 가질 수 있으나, 계단 이용이 불편한 노년층이나 어린이가 있는 가정에는 오히려 장점이 될 수도 있음.

높은 감정가: 후술할 시세 분석 결과, 최근 실거래가 대비 감정가가 과도하게 높을 가능성이 있어 입찰 시 주의가 필요함.

7. 종합 의견

매탄동 현대힐스테이트아파트는 수원시 영통구의 입지가 좋은 주거 지역에 위치하며, 단지 규모가 크고 기반 시설이 잘 갖추어져 있음.

권리상 인수 부담이 없고 임차인의 대항력도 없어 비교적 깔끔한 물건으로 판단됨.

다만, 최근 실거래가와 감정가 간 큰 괴리가 존재하며, 중복사건 및 비행안전구역 등 잠재적 리스크 요인을 면밀히 검토해야 함.

신중한 권리 분석과 주변 시세 조사를 통해 합리적인 입찰가 산정이 중요함.

8. 투자 포인트

권리 하자 없음: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 등기 상태를 취득할 수 있음.

우수한 입지: 수원시 영통구 매탄동의 중심 지역에 위치하여 생활 편의성이 높음.

안정적인 단지: 대규모 현대힐스테이트 아파트 단지로, 수요층이 두터워 환금성이 양호할 것으로 예상됨.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 7월 10일 84.975㎡ 면적이 69,800,000원 (평당 약 2,714,000원)에 거래되었습니다. 또한, 2026년 7월 1일 59.648㎡ 면적은 57,900,000원 (평당 약 3,204,000원)에 거래되었습니다.

본 물건의 면적은 127.91㎡ (약 38.72평)으로, 최근 거래된 면적보다 큽니다.

최근 거래된 면적 및 가격을 기준으로 환산 시, 본 물건의 시장 가치는 1억 원대 초중반으로 추정됩니다.

그러나, 본 물건의 감정가는 677,000,000원 (약 6억 7천 7백만원)으로, 최근 실거래가 대비 현저히 높아, 감정가 산정에 오류가 있거나 시장 상황과 괴리되었을 가능성이 매우 높습니다.

따라서, 경매 입찰 시에는 감정가보다는 최근 시장 거래 가격을 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다. 1층이라는 점과 중복사건, 비행안전구역 등의 리스크 요인을 고려하여 판단해야 합니다.

최종 예상 입찰가는 시장 상황과 본인의 투자 성향에 따라 다르겠지만, 최근 거래된 유사 면적의 최고가(84.975㎡ 기준, 69,800,000원)를 단순 면적 비례하여 증가시킨 금액을 기준으로, 잠재적 리스크를 감안하여 신중하게 산정할 것을 제안합니다.

예상 입찰가: 약 120,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.