나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55413 [1] 경기도 화성시 장안면 석포리 687-167 주건축물제1동 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금오감정 · 평가일 2025.04.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 장안면 석포리 소재 ""서린산업단지"" 북서측 인근에 위치하며,
주위는 중·소규모의 공장, 전·답 등 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(3) : 인접 도로 대비 대체로 등고 평탄하게 조성된 사다리형의 토지이고 근린생활시설 건부지로 이용 중임.
기호(4)~(6) : 인접 도로 대비 대체로 등고 평탄하게 조성된 부정형의 토지이고 현황 도로로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 폭 약 15m, 본건 북동측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(3),(4),(6) : 계획관리지역 , 성장관리계획구역(산업관리) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

기호(5) : 계획관리지역 , 성장관리계획구역(산업관리), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

본건 기호 (3) 지상에 제시외 기계기구 ㉠이 설치되어 있음.(후첨 ""지적개황도"" 참조)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 (1) : 일반철골구조 기타지붕 지상1층 건물로서

외벽 : 징크판넬 마감 등
내벽 : 벽지 및 몰탈위 페인팅 마감 등
창호 : 하이샷시 창호 등임.

기호 (2) : 일반철골구조 기타지붕 지상1층 건물로서

외벽 : 징크판넬 마감 등
내벽 : 판넬 마감 등
창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

기호 (1) : 공부상 근린생활시설(사무소)임.
기호 (2) : 공부상 근린생활시설(제조업소)임.

설비내역

위생 및 급배수설비가 설치되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 기계기구(감정평가서 ㉠, 수변전설비) 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보:

사건번호: 수원지방법원 2025타경55413 (1)

소재지: 경기도 화성시 장안면 석포리 687-167 주건축물제1동

용도: 근린시설

감정가: 1,580,727,000원

토지면적: 2,062.00㎡ (약 623.77평)

건물면적: 216.25㎡ (약 65.42평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 대왕새마을금고 (해당 경매 개시 채권자는 대왕새마을금고로 추정됨, 등기부상 확인)

1.1. 입지조건

입지조건:

본건은 경기도 화성시 장안면 석포리 소재 "서린산업단지" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 중·소규모의 공장, 전·답 등 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 산업시설 및 농업시설이 혼합된 환경입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

본건 남동측으로는 폭 약 15m, 북동측으로는 폭 약 6m의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

토지는 대체로 등고 평탄하게 조성된 사다리형 및 부정형으로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

권리분석:

말소기준권리:

본건의 말소기준권리는 2024년 8월 23일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사 명의의 근저당권 (채권최고액 1,320,000,000원)입니다.

이하 대부분의 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 말소될 것으로 보입니다.

인수되는 권리:

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 명시되어 있습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주식회사테라브릿지(권형일)

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 2,000,000원

* 전입/사업일자: 2024-05-09

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 있는 것으로 판단됩니다. 다만, 제공된 자료의 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있어, 실제 인수 여부 및 인수 금액에 대한 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

특이사항:

* 공동담보 물건입니다.

* 제시외 기계기구 (감정평가서 ㉠, 수변전설비)는 매각에 포함되어 일괄매각됩니다.

1.3. 상권분석

상권분석:

본건은 "서린산업단지" 인근의 산업활동이 이루어지는 지역에 위치하고 있습니다.

주변에는 중소규모의 공장들이 분포하고 있어, 관련 산업 시설이나 근린생활시설로서의 잠재력이 있습니다.

농경지 및 임야가 혼재되어 있어, 개발 가능성이나 주변 환경 변화에 영향을 받을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

생활정보:

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

편의시설: 해당 지역의 특성상 주거 편의시설보다는 산업 활동에 필요한 기반 시설이 주를 이룰 것으로 예상됩니다. 상세한 편의시설 정보는 추가 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크:

대항력 있는 임차인:

'대항력 있음'으로 표시된 임차인이 존재합니다. 비록 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있으나, 이는 법적 해석에 따라 달라질 수 있으며, 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다. 정확한 권리관계 및 명도 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

공동담보:

공동담보 물건으로, 해당 물건 외 다른 담보물과의 연계된 채무 구조를 파악할 필요가 있습니다.

제시외 물건:

포함된 제시외 기계기구(수변전설비)의 실제 가치, 상태 및 유지보수 비용 등을 사전에 확인해야 합니다.

토지이용계획:

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 중로2류 접합, 가축사육제한구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

종합 의견:

본 물건은 경기도 화성시의 산업단지 인근에 위치한 근린시설 용도의 부동산으로, 토지 면적이 넓어 확장이나 재건축 등 다양한 활용 가능성을 내포하고 있습니다.

차량 접근성이 양호하고 주변에 산업 시설이 분포하고 있어 산업 관련 시설로서의 가치가 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 '인수 보증금 합계'의 불일치 가능성, 공동담보 물건이라는 점은 본 물건 취득 시 반드시 고려해야 할 주요 리스크 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

투자 포인트:

산업단지 인근이라는 지리적 이점과 넓은 토지 면적을 활용한 사업 확장 가능성.

매각 포함된 제시외 기계기구(수변전설비)의 활용 가치.

계획관리지역이라는 점을 활용한 향후 개발 잠재력.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가:

예상 입찰가 산정은 현재 제공된 정보만으로는 어렵습니다.

정확한 입찰가 산출을 위해서는 다음 사항에 대한 추가적인 조사가 필수적입니다.

* 현장 방문을 통한 물건 상태 및 임차인 점유 현황 확인.

* 대항력 있는 임차인 관련 법률 전문가의 자문.

* 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가 분석.

* 해당 물건의 정확한 명도 가능성 및 예상 명도 비용 산정.

* 공동담보물의 상태 및 경매 진행 상황 파악.

따라서, 본 보고서에서는 상세한 예상 입찰가를 제시하지 않으며, 상기 조사 완료 후 전문가와 함께 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.