나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54861 [1] 경기도 용인시 기흥구 상하동 621 수원동마을쌍용아파트 310동 3층303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중도 · 평가일 2025.04.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 상하동 소재 ‘상하초등학교’ 북서측
인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설 및 공공시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어
제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사스라브지붕 20층 건물 중
제3층 제303호로서

외벽: 몰탈 위 페인팅 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일붙임,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 급·배수시설, 개별난방설비, 승강기 설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통해 외부공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 하천(저촉),
가축사육제한구역,
상대보호구역, 절대보호구역, 성장관리권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있음, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 수원지방법원에서 진행하는 2025타경54861 부동산강제경매 사건입니다.

소재지는 경기도 용인시 기흥구 상하동 621, 수원동마을쌍용아파트 310동 3층 303호입니다.

본 물건의 용도는 아파트로, 감정평가액은 330,000,000원입니다.

토지 면적은 55.00㎡ (약 16.64평)이며, 토지 지분은 54.996㎡입니다.

건물 면적은 84.89㎡ (약 25.68평)이며, 건물 지분은 84.895㎡입니다.

본 경매는 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산강제경매입니다.

채권자는 서울보증보험(주)입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 용인시 기흥구 상하동 소재 ‘상하초등학교’ 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트 단지, 근린생활시설 및 공공시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경이 양호합니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

본건은 소유권보존등기(최종배) 외 다수의 권리가 설정되어 있습니다.

말소기준권리는 하나저축은행의 근저당권(을21, 2022-06-08 접수, 69,600,000원)이며, 해당 근저당권보다 선순위인 권리는 매각으로 소멸되지 않고 인수될 수 있습니다.

* 집합건물 등기부 요약 상, 다음과 같은 권리 내역이 확인됩니다.

* 소유권보존: 최종배 (접수일 2002-07-23)

* 주택임차권: 오 (접수일 2024-04-24, 채권액 340,000,000원, 인수 조건)

* 임차인 오 는 전입일자 2022-02-18, 확정일자 2021-12-24, 배당신고일자 2024-04-24 기준 대항력이 있습니다.

* 근저당권: 하나저축은행 (접수일 2022-06-08, 69,600,000원, 말소 기준 권리)

* 강제경매: 서울보증보험 (접수일 2025-02-28, 346,706,840원)

본건의 특징은 '대항력있는 임차인'이 존재한다는 점입니다.

임차인 오 은 보증금 340,000,000원에 해당 부동산에 거주 중이며, 전입 및 확정일자상 대항력을 갖추고 있습니다.

따라서, 배당 절차에서 임차인의 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 용인시 기흥구 상하동 일대는 아파트 단지가 밀집해 있는 전형적인 주거지역입니다.

인근에 학교, 근린생활시설, 공공시설 등이 위치하여 주거 편의성이 높습니다.

대규모 아파트 단지 조성으로 인한 안정적인 배후 수요를 확보하고 있으며, 이는 상권 유지 및 발전에 긍정적인 영향을 미칩니다.

1.4. 생활정보

* 건축물 정보

* 건축 연도: 2002년

* 구조: 철근콘크리트조 경사스라브지붕 20층 건물 중 제3층

* 외벽: 몰탈 위 페인팅 등

* 내벽: 벽지 및 타일

* 난방: 개별난방

* 총 층수: 20층 (본건 3층)

* 해당 동(310동) 세대수: 119세대

* 단지 정보 (수원동마을쌍용아파트)

* 총 동수: 20동

* 총 세대수: 1342세대

* 총 면적: 178,837.3㎡

* 주차 대수: 총 1895대

* 사용 승인일: 2002년 5월 30일

* 주요 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 주민공동시설 등

* 주변 편의시설

* 교육시설: 상하초등학교 (인근)

* 교통시설: 인근 버스정류장

* 상업시설: 단지 내 및 인근 근린생활시설

* 주변 환경 (혐오시설 확인)

* 지도상 주변 환경을 분석한 결과, 본건 아파트 단지 인근에서 별도의 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 '대항력있는 임차인'의 존재입니다.

임차인 오 의 보증금 340,000,000원은 본건 감정가 330,000,000원보다 높습니다.

만약 배당 과정에서 임차인의 보증금 전액이 회수되지 못할 경우, 그 미회수된 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 예상치 못한 추가적인 금전적 부담으로 작용할 수 있습니다.

또한, 토지이용계획 상 하천(저촉), 가축사육제한구역, 성장관리권역 등의 공법상 제한이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 용인시 기흥구의 선호도 높은 아파트 단지에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

아파트 자체의 연식(2002년)은 있으나, 단지 규모와 입지 조건을 고려할 때 안정적인 주거 가치를 지니고 있습니다.

그러나 대항력있는 임차인의 보증금 인수 부담이 가장 큰 위험 요소로 작용합니다.

임차인의 정확한 배당 순위 및 예상 인수 금액에 대한 면밀한 추가 분석이 필수적입니다.

감정가 대비 주변 실거래가 수준을 고려할 때, 투자 가치를 판단하기 위한 보수적인 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 입지: 용인시 기흥구의 잘 조성된 아파트 단지로, 주거 수요가 꾸준합니다.

* 편리한 교통 및 생활 환경: 대중교통 접근성이 양호하고, 주변에 학교 및 상업시설이 밀집해 있습니다.

* 실거래가 대비 저평가 가능성: 감정가(330,000,000원) 대비 최근 실거래가(최고 388,000,000원)가 높게 형성되어 있어, 위험 요소를 감안하더라도 가격 메리트가 발생할 수 있습니다. (단, 임차인 인수분 고려)

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 대항력있는 임차인 보증금 인수 부담을 고려하여 산정하였습니다.

임차인 오 의 보증금은 340,000,000원이며, 확정일자(2021-12-24)가 말소기준권리(근저당 2022-06-08)보다 선순위에 있어 배당 시 우선적으로 변제받을 가능성이 높습니다.

최근 실거래가 최고가 388,000,000원, 감정가 330,000,000원임을 감안할 때, 만약 본건이 감정가 수준인 330,000,000원에 낙찰된다면, 임차인에게 330,000,000원이 배당되고 10,000,000원의 잔액이 발생하여 매수인이 인수하게 됩니다.

이 경우 총 부담액은 330,000,000원(입찰가) + 10,000,000원(인수 보증금) = 340,000,000원이 됩니다.

최근 실거래가(84.895㎡ 기준) 최고가 388,000,000원, 최저가 358,000,000원임을 고려하면, 잠재적 수익을 확보하기 위해서는 총 부담액이 340,000,000원 이하로 형성되어야 합니다.

이에 따라, 임차인 인수분 10,000,000원을 제외한 금액 기준으로, 보수적인 예상 입찰가를 300,000,000원으로 제안합니다.

본 입찰가로 낙찰될 경우 총 부담액은 약 310,000,000원이 됩니다.

최종 입찰가는 권리 분석 전문가와 상담 후, 본인의 투자 성향 및 자금 계획에 맞춰 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.