나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54389 [1] 경기도 화성시 송산면 지화리 산73-4 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부림

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 송산면 지화리 소재 ""지화2리 마을회관"" 남서측 인근에 위치하며,
주위는 임야, 농경지 및 주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 볼 때 대중교통사정
은 불편시됨.

형태 및 이용상태

부정형 완경사의 토지로서 자연림상태임.

인접 도로상태

본건 동측으로 로폭 약 3~4미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(1구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법
률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

지분매각
공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경54389 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 손OO

2.2. 물건 현황

소재지: 경기도 화성시 송산면 지화리 산73-4

용도: 임야

매각대상: 토지 일부 지분 매각

건물: 없음

2.3. 감정가 및 면적

감정가: 98,555,000원

토지면적: 7505.00㎡ (약 2,269.01평)

토지 지분면적: 857.071㎡ (약 259.27평)

건물면적: 0.00㎡ (없음)

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경54389 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 손OO

2.2. 물건 현황

소재지: 경기도 화성시 송산면 지화리 산73-4

용도: 임야

매각대상: 토지 일부 지분 매각

건물: 없음

2.3. 감정가 및 면적

감정가: 98,555,000원

토지면적: 7505.00㎡ (약 2,269.01평)

토지 지분면적: 857.071㎡ (약 259.27평)

건물면적: 0.00㎡ (없음)

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경54389 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 손OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 화성시 송산면 지화리 산73-4

용도: 임야

매각대상: 토지 일부 지분 매각

건물: 없음

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 98,555,000원

토지면적: 7505.00㎡ (약 2,269.01평)

토지 지분면적: 857.071㎡ (약 259.27평)

건물면적: 0.00㎡ (없음)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위 환경

본건은 경기도 화성시 송산면 지화리 소재 '지화2리 마을회관' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 임야, 농경지 및 주택 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근은 가능하나, 버스 정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 사정은 불편한 편임.

2.3. 토지 형태 및 이용 상태

부정형의 완경사 토지로서 자연림 상태임.

2.4. 인접 도로 상태

본건 동측으로 폭 약 3~4미터의 도로에 접함.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건은 보전관리지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 역사문화환경보존지역(1구역), 성장관리권역에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 2012-11-28 접수 (갑29): 주식회사서경씨아이디 소유권 이전.

* 2012-11-28 접수 (갑32): 주식회사서경씨아이디 지분 7505분의 7307 중 일부(7505분의 857)를 이상일에게 이전.

* 2025-02-11 접수 (갑72): 이상일 지분 강제경매 개시 (채권자: 손영애, 권리금액: 109,869,799원).

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 임차인에 대한 별도 정보 없음.

3.3. 말소기준권리

2025년 2월 11일에 접수된 손영애의 강제경매(갑72)가 말소기준권리임.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 개요만 기재되어 있음. (단, 구체적인 지상권 설정 내용에 대한 정보는 제공되지 않음)

3.5. 채권 총액

등기부 채권 총액: 0원 (수원지방법원 강제경매개시결정 2025타경54389 기준).

4. 상권분석

* 주위 환경: 본건은 임야, 농경지, 주택 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 상업 기능보다는 농촌 또는 전원 주거지 특성을 가짐.

* 교통 접근성: 차량 접근은 가능하나 대중교통 이용이 불편하여 상권 접근성이 낮음.

* 개발 제한: 보전관리지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 성장관리권역 등 다양한 개발 제한이 있어 상업 시설의 입지 가능성이 낮음.

* 혐오시설: 제공된 정보와 검색 결과에 따르면, 인근 지역에 폐기물 처리 시설 설치 반대 움직임이 있었던 사례가 있으나, 본건 소재지 자체에 직접적으로 명시된 혐오 시설은 확인되지 않음. 다만, 가축사육제한구역에 해당하므로 축사 등은 제한됨.

5. 생활정보

* 주변 환경: 농경지와 주택이 혼재된 지역 특성상 기본적인 생활 편의 시설은 해당 마을 또는 인근 소규모 지역에 제한적으로 존재할 것으로 예상됨.

* 교통: 대중교통 이용이 불편하여 자가용이 필수적일 것으로 보임.

* 주민 편의 시설: 송산면 지역에는 도시재생사업의 일환으로 '마을 어울림센터'가 건립될 예정으로, 이는 주민 공동 시설 및 편의 제공에 기여할 것으로 보임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각

* 본 물건은 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 협의 및 토지 이용에 제약이 따를 수 있음.

6.2. 공유자 우선매수신고

* 공유자는 우선매수권을 행사할 수 있으며, 이는 입찰 참여자의 경쟁 및 권리 관계에 영향을 미칠 수 있음.

* 공유자가 우선매수권 신고 후 매수보증금을 미납하면, 이후 매각기일에는 해당 권리를 행사할 수 없음.

6.3. 토지 이용 제한

* 보전관리지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 성장관리권역 등 다수의 토지 이용 관련 법규 및 제한 사항이 있어 향후 건축, 개발, 이용 시 제약이 예상됨.

6.4. 기타 특이사항

* 임대 관계 미상: 현재 해당 토지의 임대 관계가 불명확하여, 인수 시 임대차 관련 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없음.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 송산면 지화리 소재 임야의 일부 지분 매각 건입니다. 주위 환경은 농경지, 임야, 주택 등이 혼재된 지역이며, 대중교통 이용이 불편하고 차량 접근만 가능한 입지입니다.

토지 이용 계획상 보전관리지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역 등 다양한 개발 제한이 있으며, 지분 매각으로 인해 다른 공유자와의 관계 설정 및 토지 이용에 있어 고려해야 할 사항이 많습니다. 또한 공유자 우선매수권 행사 가능성이 있어 입찰 과정에서 불확실성이 존재합니다.

향후 화성시 송산면 일대가 송산그린시티 등 대규모 개발 계획의 중심지로 주목받고 있으나, 본건 토지 자체의 입지적 특성, 지분 매각, 개발 제한 등을 고려할 때 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 화성 송산그린시티 개발 계획: 화성시 송산면은 대규모 택지 개발 및 국제 테마파크 조성 등 활발한 개발이 진행 중인 지역으로, 장기적인 지역 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

* 서해안 지역 개발 수혜: 송산그린시티는 서해안 지역의 복합 리조트, 산업단지, 교통망 확충 등과 연계되어 개발될 예정이며, 이는 주변 지역의 발전 가능성을 높입니다.

* 성장관리권역 지정: 성장관리권역으로 지정되어 있어 지역의 체계적인 발전 및 관리를 통한 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 98,555,000원 (전체 토지 7505.00㎡ 기준)

* 매각 지분 면적: 857.071㎡ (약 259.27평)

본 건은 토지 일부 지분 매각이므로, 전체 감정가를 기준으로 지분 비율에 해당하는 감정가를 산정하면 다음과 같습니다.

지분 감정가 = 98,555,000원 * (857.071㎡ / 7505.00㎡) ≈ 11,257,567원

인수 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가는 산정된 지분 감정가(약 1,126만원)를 기준으로 하되, 지분 매각, 공유자 우선매수권 행사 가능성, 각종 토지 이용 제한, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

이를 감안할 때, 본 건의 예상 입찰가는 약 800만원 ~ 1,000만원 범위에서 신중하게 접근하는 것이 권장됩니다. 실제 입찰 시에는 전문가와 상의하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.