나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54397 [1] 경기도 화성시 능동 1063-4 세가프라자 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2025.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 능동 소재 ""능동초등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 등 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상5층 건물 내 제1층 제101호, 제123호, 제124호로서,
(사용승인일 : 2017.07.19)
외벽 : 석재 붙임 마감 등,
내벽 : 페인팅 마감 등,
창호 : 알루미늄 샷시 창호 등입니다.

이용상태

기호(1~3)은 현황 공실 상태이며, 기호(1) 후면 출입구 일부 부분은 벽체로 구분된 상태입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 대비 등고 평탄한 정방형 토지로서, 자동차관련시설, 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 소재 토지 북서측 및 남서측으로 노폭 약 15미터 내외, 남동측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 주차장, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경54397 (1)

소재지: 경기도 화성시 능동 1063-4 세가프라자 1층 101호

건물명: 세가프라자

용도: 근린상가

감정가: 602,000,000원

토지면적: 32.99㎡ (약 9.98평)

건물면적: 75.51㎡ (약 22.84평)

건물구조: 철근콘크리트구조, 지하1층, 지상5층 건물 내 제1층 제101호

사용승인일: 2017년 07월 19일

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 안산농업협동조합

1.1. 입지조건

본건은 경기도 화성시 능동 소재 "능동초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

본건 토지는 대체로 평탄한 정방형의 토지로, 현재 자동차 관련 시설 및 근린생활시설 용도의 건부지로 이용되고 있습니다.

건물 북서측 및 남서측으로는 폭 약 15미터, 남동측으로는 폭 약 20미터의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

토지이용계획 상으로는 일반상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역(화성동탄(1))에 속해 있으며, 주차장, 중로1류, 중로2류 도로에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 성장관리권역 등의 규제를 받고 있습니다.

최근 조사된 인근 지역 정보에 따르면, 화성시 능동 지역은 아파트 단지와 상업시설, 학교가 어우러진 주거 밀집 지역으로 형성되어 있으며, 교육 환경에 대한 관심이 높은 지역입니다.

본건 건물과 직접적으로 인접하여 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재 확인되지 않았습니다. 다만, 화성시 전반적으로는 폐기물 처리 시설 등의 입지에 대한 지역사회 논의가 있는 것으로 파악됩니다.

1.2. 권리분석

본건 물건의 말소기준권리는 2023년 10월 24일 접수된 안산농업협동조합의 근저당(을1)입니다.

경매 신청 채권자는 안산농업협동조합으로, 2025년 02월 11일 임의경매 개시결정(갑17)이 등기되었습니다.

등기부등본 상 기록된 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (예: 근저당, 가압류, 압류 등)

등기부채권 총액은 986,316,643원으로, 이는 감정평가액 602,000,000원 대비 높은 수준입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

본건에는 임차인이 없는 것으로 파악되며, 인수해야 할 보증금 총액은 0원입니다.

다만, 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 현장 조사 시 임차인 현황을 재확인하는 것이 중요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 세가프라자 건물 1층에 위치한 근린상가 점포입니다.

건축물대장 상 주 용도는 자동차 관련 시설 및 근린생활시설로 되어 있으며, 본건은 1층 101호로, 해당 건물 내 총 27개 호수 중 하나입니다.

본건이 위치한 능동 지역은 아파트 단지 및 주거 밀집 지역과 상업시설이 혼재되어 있어, 배후 수요가 있는 상권입니다.

인근에 능동초등학교가 있어 가족 단위 유동인구의 접근 가능성이 있습니다.

주변 상권에는 유사한 상가 건물들이 다수 존재하며, 이는 경쟁 환경이 존재함을 시사합니다.

현재 본건(101호)을 포함한 1층 일부(101호, 123호, 124호)는 현황 공실 상태입니다. [건물 이용상태]

향후 임대수익을 고려할 경우, 공실 해소를 위한 적극적인 마케팅 전략이 필요할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

본건은 능동초등학교가 북측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

주변에 아파트 단지와 근린생활시설이 많아 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호한 편입니다.

화성시 동탄 지역은 지속적으로 발전하고 있는 신도시 지역으로, 향후 편의시설 및 교통망 확충이 기대됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

등기부채권 총액이 감정평가액을 초과하는 상황으로, 경매 절차상 최고가 매수신고인이 낙찰받더라도 채권 전액을 변제받지 못하는 채권자들이 발생할 수 있습니다. 이는 다른 후순위 권리자들의 권리 행사나 이해관계자 간의 분쟁 가능성을 시사합니다.

건물 1층 일부(101호 포함)가 현재 공실 상태라는 점은 임대수익 창출에 부정적인 요인이 될 수 있습니다. 공실 원인에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

토지이용계획 상 비행안전제6구역에 속해 있어, 건축이나 시설물 사용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합의견

본건은 경기도 화성시 능동의 아파트 단지 및 근린생활시설 밀집 지역에 위치한 1층 상가 점포입니다. 능동초등학교가 인접하여 있으며, 차량 및 대중교통 접근성이 양호한 편입니다.

건물은 2017년에 사용 승인된 비교적 신축 건물이며, 토지/건물 일괄 매각 대상입니다.

현재 1층 일부 점포가 공실 상태이며, 등기부 채권 총액이 감정가를 상회하는 등 채권이 과다하게 설정되어 있습니다.

매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로 권리 인수 부담은 없으나, 높은 채무 부담액은 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

입지 조건은 양호하나, 현재 공실 상태인 점과 과도한 채권 총액은 신중한 접근을 요구합니다.

1.7. 투자포인트

화성 동탄 신도시 지역의 개발 잠재력과 함께, 능동 지역의 주거 및 상업 인프라를 기반으로 한 투자 기회를 제공합니다.

1층 코너 상가의 경우, 유동인구 및 접근성이 좋아 다양한 업종의 입점이 가능할 수 있습니다.

신축 건물에 위치하여 리모델링 부담이 적고, 향후 상권 활성화 시 임대수익 증대가 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정평가는 602,000,000원입니다.

낙찰 시 인수해야 할 보증금은 없으며, 모든 등기부상 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

다만, 총 채권액이 986,316,643원에 달하는 점은 시세 및 향후 낙찰가를 산정하는 데 있어 중요한 고려 요소가 됩니다.

현재 공실 상태임을 감안하고, 유사 물건의 시세, 투자 수익률, 향후 공실 해소 가능성 및 상권 활성화 정도 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다.

통상적으로 권리 분석상 안전한 물건의 경우 감정가의 80%~120% 수준에서 입찰이 이루어지기도 하나, 본건의 높은 채권 총액을 고려할 때, 실질적인 시세 및 미래 가치를 면밀히 분석하여 신중하게 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.