나이스옥션 법원경매 수원 2024타경103952 [1] 경기도 화성시 만세구 송산면 신천리 산29 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동감정 · 평가일 2025.02.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 송산면 신천리에 소재하는 '신천리마을회관' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하나, 원거리에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 다소 어렵습니다.

형태 및 이용상태

본건 기호(1) 토지는 인접지대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 ""토지임야, 전, 도로""로 이용중입니다.
본건 기호(2)토지는 인접지대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 ""토지임야, 도로""로 이용중입니다.
본건 기호(3)토지는 인접지대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서 ""토지임야, 도로""로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 토지 기호(1 ~ 3) 일부에 노폭 약 7미터 내외의 콘크리트 포장 도로가 개설되어 이용중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1 ~ 3) :
계획관리지역, 성장관리계획구역(일반관리), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>입니다.

제시목록 외의 물건

본건 제시외물건㉠은 경기도 화성시 송산면 신천리 산29(기호-1), 산47-1(기호-2), 산29-1(기호-3) 위 지상에 소재하는 소나무 등 약 345주로, 일괄 감정평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상입니다.
2) 기타사항 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 수목(감정평가서상 ㉠) 매각에 포함
목록3 지분매각임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경103952 (1)

소재지: 경기도 화성시 만세구 송산면 신천리 산29

용도: 임야

감정가: 1,599,053,000원

토지면적: 5,799.00㎡ (약 1,754.13평)

토지 지분 면적: 4,807㎡ (약 1,454.13평)

건물 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 일부 지분 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 홍OO

특이사항: 지분매각, 공동담보

주의사항: 일괄매각. 제시외 수목(감정평가서상 ㉠) 매각에 포함. 목록3 지분매각임.

1.2. 감정평가 요약

토지 이용 현황: 본건은 기호(1) 토지는 임야, 전, 도로로 이용 중이며, 기호(2), (3) 토지는 임야, 도로로 이용 중입니다. [cite:none]

인접 도로: 본건 토지 일부에 노폭 약 7미터 내외의 콘크리트 포장 도로가 개설되어 이용 중입니다. [cite:none]

토지 이용 계획: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 성장관리권역입니다. [cite:none]

제시외 물건: 제시외 물건 ㉠은 소나무 등 약 345주로, 일괄 감정평가되었습니다. [cite:none]

공부와의 차이: 없습니다. [cite:none]

기타 참고사항: 임대관계는 미상입니다. [cite:none]

1.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 인수할 임차인이 없습니다. [cite:none]

1.4. 토지 등기부 요약

권리 설정: 소유권 보존(1971), 소유권 이전(2003, 2015) 이력이 있습니다. [cite:none]

근저당 및 지상권: 송산농업협동조합, 홍익표 명의의 근저당권 및 지상권 설정이 있었으나, 모두 말소 예정입니다. [cite:none]

말소 기준 권리: 송산농업협동조합 근저당 (2015.06.01) [cite:none]

임의경매 개시: 홍익표 (2025.01.09) [cite:none]

등기부 채권 총액: 676,000,000원 [cite:none]

1.5. 물건 명세서 참고사항

작성일: 2026년 4월 27일 [cite:none]

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권은 존재하지 않습니다. [cite:none]

비고: 일괄매각이며, 제시외 수목(㉠)이 매각에 포함됩니다. 목록3은 지분 매각입니다. [cite:none]

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경기도 화성시 송산면 신천리에 위치하며, '신천리마을회관' 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. [cite:none]

2.2. 교통 상황

본건 소재지 및 인근 지역까지 차량 접근은 가능하나, 버스 정류장이 원거리에 위치하여 대중교통 이용 환경은 다소 불편한 편입니다. [cite:none]

2.3. 토지 이용 및 형태

기호(1), (2), (3) 토지는 인접 토지 대비 등고평탄한 부정형 또는 사다리형의 토지로서, 현재 "임야, 전, 도로" 등으로 이용되고 있습니다. [cite:none]

2.4. 인접 도로 상태

본 건 토지의 일부에는 폭 약 7미터 내외의 콘크리트 포장 도로가 개설되어 이용 중에 있습니다. [cite:none]

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지(기호 1~3)는 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반관리), 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 성장관리권역으로 지정되어 있습니다. [cite:none]

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 관계

본 물건의 말소 기준 권리는 2015년 6월 1일에 설정된 송산농업협동조합의 근저당권입니다. [cite:none]

등기부상 존재하는 근저당권 및 지상권은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. [cite:none]

경매 신청 채권자는 홍익표이며, 해당 임의경매 개시 결정 등기는 2025년 1월 9일에 접수되었습니다. [cite:none]

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다. [cite:none]

3.3. 임차인 인수 여부

임차인 현황상 인수 보증금 합계가 0원이므로, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다. [cite:none]

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 화성시 송산면 신천리 지역은 농경지, 임야, 그리고 단독주택이 혼재된 자연 친화적인 농촌 또는 전원 생활 지역의 특성을 나타냅니다. [cite:none]

4.2. 접근성 및 편의시설

차량으로의 접근성은 양호한 편이나, 대중교통 이용은 다소 불편한 지역입니다. 이는 상업 시설이나 주요 편의 시설 이용 시 차량이 필수적임을 시사합니다. [cite:none]

4.3. 주변 개발 계획

인근 송산그린시티 개발 사업 등 대규모 도시 개발이 진행 중에 있어, 장기적으로 지역 가치 상승 및 인프라 개선이 기대될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

주변이 농경지와 임야로 둘러싸여 있어 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공할 것으로 예상됩니다. 단독주택이 산재해 있어 전원생활을 누리기에 적합할 수 있습니다. [cite:none]

5.2. 편의 시설 접근성

대중교통 이용이 불편한 점을 고려할 때, 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 관공서 등) 이용을 위해서는 차량이 필요합니다. [cite:none]

5.3. 여가 및 관광 자원

인근에 송산그린시티 전망대와 같이 자연 경관을 조망할 수 있는 관광 자원이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 지분 매각

본 물건은 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되는 건입니다. 이는 낙찰자가 해당 토지의 다른 소유자들과 공유하는 형태로 토지를 소유하게 됨을 의미하며, 향후 토지 이용, 관리, 처분 과정에서 소유자 간 분쟁의 소지가 매우 높습니다. [cite:none]

6.2. 가축 사육 제한

토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 축산업 관련 영위 시 제한 사항이 따릅니다. [cite:none]

6.3. 대중교통 접근성

대중교통 이용이 다소 불편하여, 일상생활이나 이동에 제약이 있을 수 있습니다. [cite:none]

6.4. 임대 관계 미상

임대 관계가 미상으로 명시되어 있어, 추후 임대차 관계 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 인수 보증금 합계가 0원이므로 대항력 있는 임차인으로 인한 직접적인 부담은 없을 것으로 판단됩니다. [cite:none]

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 송산면의 계획관리지역 임야로, 송산그린시티 개발 등 지역 발전 잠재력이 있는 입지에 위치하고 있습니다.

가장 중요한 고려 사항은 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각된다는 점입니다. 이로 인해 낙찰자는 토지 공유자들과의 복잡한 관계 및 잠재적 분쟁에 직면할 수 있으며, 이는 투자 결정에 있어 매우 신중한 접근을 요구하는 요소입니다. [cite:none]

또한, 가축 사육 제한 구역이라는 점과 대중교통 접근성의 제약 등도 함께 고려해야 합니다. [cite:none]

결론적으로, 본 물건은 토지 자체의 물리적 가치보다는 지분 매각이라는 법적·실무적 특수성이 투자 판단에 있어 가장 큰 비중을 차지할 것으로 보입니다. [cite:none]

8. 투자 포인트

8.1. 개발 잠재력

화성시 송산면 일대는 송산그린시티와 같은 대규모 개발 사업이 진행되고 있어, 장기적인 지역 가치 상승 및 인프라 개선에 따른 토지 가치 증대를 기대해볼 수 있습니다.

8.2. 용도 지역의 이점

본건 토지가 속한 계획관리지역은 건축 및 개발 행위에 있어 비교적 유연성을 제공하는 용도 지역으로, 향후 활용 방안 모색 시 이점을 가질 수 있습니다. [cite:none]

8.3. 활용 가능성

임야, 전, 도로로 이용 중인 토지로서, 지분 소유 형태를 감안하더라도 농업적 활용, 임야 개발, 또는 기타 용도로의 활용 가능성을 탐색해 볼 수 있습니다. [cite:none]

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,599,053,000원입니다. [cite:none]

인수해야 할 보증금 합계는 0원이므로, 낙찰자가 부담하는 추가적인 보증금은 없습니다. [cite:none]

토지 지분 매각이라는 특수성을 고려할 때, 예상 입찰가는 공유자 간 협의 가능성, 향후 예상되는 토지 이용 계획, 그리고 투자자의 리스크 감수 능력 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. [cite:none]

본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기보다, 제시된 감정가를 참고하되 지분 매각으로 인한 제반 사항을 충분히 인지하신 후, 투자 전략에 부합하는 가격으로 입찰하시기를 권고합니다. [cite:none]

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.