나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55362 [1] 경기도 용인시 기흥구 언남동 384-2 까사90 6층602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인근은 단독주택, 다세대주택 및 아파트, 학교 등이 혼재하는 기존 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상 10층 건물 내 6층 602호로서,
외벽:석타일 붙임 등 마감.
내벽:벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감.
창호:하이샷시창호임.

이용상태

기준시점 현재 '아파트(도시형생활주택)'로 이용중이며 세부 이용상태는 후첨 '건물이용 및 임대개황도' 참조.

설비내역

개별난방설비, 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 등고평탄한 2필 일단의 사다리형의 토지로서, '주거용' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약10미터, 북측으로 노폭 약12미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로3류(폭12m~15m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

일련번호 2 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭12m~15m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

신청채권자 겸 대항력 있는 임차인의 보증금 220,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수하므로 입찰시 주의요망

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55362 (1)

소재지: 경기도 용인시 기흥구 언남동 384-2 까사90 6층602호

용도: 도시형생활주택 (아파트)

감정가: 215,000,000원

토지면적: 11.90㎡ (약 3.60평)

건물면적: 37.47㎡ (약 11.33평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 조OO

건축년도: 2018년 (사용승인일 2018년 6월 26일 기준)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 인근 지역은 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 학교 등이 혼재된 기존 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량 진출입이 원활하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 본건 토지는 인접지와 도로와 접하여 등고평탄한 사다리형의 두 필지로 구성되어 있으며, 현재 '주거용' 건부지로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로 상태: 물건지 남측으로는 폭 약 10미터, 북측으로는 폭 약 12미터의 포장도로와 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역에 속하며, 소로1류 및 중로3류 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 법적 규제를 받고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 5월 3일 등기된 분당세무서장의 압류가 말소기준권리입니다.

* 권리분석 요약:

* 본건에는 소유권이전, 신탁등기말소, 다수의 압류 및 가압류 등기, 그리고 2023년 2월 7일 접수된 주택임차권(채권자 겸 신청채권자 조효빈, 보증금 220,000,000원)이 존재합니다.

* 매각으로 인해 말소되지 않는 권리로는 대항력 있는 임차인(조효빈)의 주택임차권이 있습니다.

* 주목할 점은 신청채권자이면서 대항력 있는 임차인인 조OO의 보증금 220,000,000원입니다. 이 보증금이 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수하게 되므로 입찰 시 각별한 주의가 요구됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 조효빈 (조OO)

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 12월 29일

* 확정일자: 2020년 12월 08일

* 배당신고일자: 2023년 02월 07일

* 대항력: 있음

* 비고: 신청채권자이며, 보증금 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 잔액을 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 건물 용도 및 현황: 본건은 도시형생활주택(아파트)으로 현재 이용 중에 있습니다.

* 주변 시세 분석:

* 인근 '더포레타운하우스'(2023년 건축, 다세대, 전용 약 68~70㎡)는 2026년 5월 519,000,000원에서 569,000,000원 사이에 거래되었습니다.

* '준스빌(E동)'(2015년 건축, 다세대, 전용 약 46.7㎡)은 2026년 5월 228,000,000원에 거래되었습니다.

* 본건(CASA90, 2018년 건축, 도시형생활주택, 37.47㎡)의 감정가는 215,000,000원입니다.

* 가장 유사한 조건의 '준스빌' 거래가(약 228,000,000원/46.7㎡)와 비교 시, 본건의 감정가(약 215,000,000원/37.47㎡)는 면적 대비 약 5,738,000원/㎡ 수준으로, 준스빌의 약 4,890,000원/㎡보다 높게 책정되어 있습니다. 이는 건물의 신축 연도 및 주거 형태(도시형생활주택-아파트) 차이에서 기인하는 것으로 판단됩니다. '더포레타운하우스'는 규모 및 건축 연도 차이가 커 직접 비교는 어렵지만, 지역의 전반적인 시세 상승세를 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조의 평지붕 건물로서, 본건은 해당 건물 지상 10층 중 6층에 위치한 602호입니다.

* 내부 마감 및 설비: 외벽은 석타일, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감되었으며, 창호는 하이샷시 창호입니다. 개별난방 방식이며, 위생 및 급배수 설비, 승강기, 화재탐지 설비 등이 완비되어 있습니다.

* 주변 환경: 인근에 학교가 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수 위험: 본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인(조효빈)의 보증금 220,000,000원 전액이 배당에서 변제되지 않을 경우, 그 차액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 본건의 감정가가 215,000,000원으로, 임차인 보증금보다 낮기 때문에, 경매 낙찰가율에 따라 매수인이 최소 5,000,000원 이상의 보증금을 추가로 부담할 가능성이 매우 높습니다.

* 복잡한 권리관계: 다수의 압류, 가압류 및 임차권 등기 등이 경합하고 있어 권리 분석에 신중을 기해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 용인시 기흥구 언남동에 소재한 도시형생활주택으로, 2018년에 건축되어 비교적 신축에 속하며 주거용으로서 기본적인 가치를 지니고 있습니다. 교통 및 생활 환경 또한 무난한 수준으로 평가됩니다.

그러나 본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 220,000,000원이 낙찰가 대비 충분히 배당되지 못할 경우, 매수인이 이를 인수해야 하는 상당한 부담을 안고 있습니다. 감정가가 보증금보다 낮다는 점은 이러한 인수 위험이 현실화될 가능성이 높음을 시사합니다. 따라서 본건은 단순한 낙찰가율 계산이 아닌, 총 인수 비용을 면밀히 산정하여 접근해야 하는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 시세 대비 저가 취득 가능성: 대항력 있는 임차인 보증금 인수라는 위험 요인 때문에 일반 경매 물건보다 낮은 경쟁률을 보일 수 있으며, 철저한 분석을 통해 시세보다 유리한 조건으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 주거 지역의 안정적인 수요: 용인시 기흥구 언남동은 지속적인 주거 수요가 있는 지역으로, 향후 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 신축급 소형 주거 공간: 37.47㎡의 전용면적은 1인 가구 또는 신혼부부 등에게 적합한 소형 주거 공간으로서 꾸준한 수요가 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 215,000,000원입니다.

최근 인근 '준스빌(E동)'(2015년 건축, 46.7㎡)이 228,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본건의 시세는 감정가 수준 또는 그 이상으로 판단됩니다.

하지만, 본건의 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인 조OO의 보증금 220,000,000원입니다. 감정가 215,000,000원으로 인해 임차인 보증금 전액 변제가 어렵고, 이는 매수인이 약 5,000,000원 이상의 보증금을 추가로 인수할 가능성을 시사합니다.

따라서, 입찰가를 산정할 때는 감정가 및 시세뿐만 아니라, 잠재적으로 인수해야 할 보증금 잔액까지 고려한 총 인수 비용을 최우선으로 고려해야 합니다.

현 시세(약 220,000,000원 ~ 230,000,000원)와 인수 부담금을 종합적으로 고려할 때, 안전한 입찰을 위한 예상 총 인수 비용은 225,000,000원 ~ 235,000,000원 범위로 볼 수 있습니다.

만약 임차인 보증금 잔액 인수를 피하고자 한다면, 최소 220,000,000원 이상의 입찰가를 고려해야 하며, 시세 및 경쟁 정도에 따라 225,000,000원 ~ 230,000,000원 선에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

2. 주변 혐오시설 유무 분석

Google 검색 결과, 본건 소재지(경기도 용인시 기흥구 언남동 384-2) 주변에서 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(대규모 공장, 쓰레기 처리장, 유해 화학물질 시설 등)에 대한 정보는 구체적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획 상 '(한강)폐기물매립시설 설치제한지역'에 해당되는 점은 참고할 필요가 있으나, 이는 광범위한 지역에 적용되는 규제로 직접적인 혐오시설의 존재를 의미하는 것은 아닙니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.