나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1047 [1] 경기도 화성시 새솔동 99-3 엠폴리스303 1동 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정산감정 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 화성시 새솔동 소재 ""새솔동 행정복지센타"" 남측 인근에 위치한 부동산으로서
주위는 택지개발지구 내 성숙중인 상업지대로서, 근린상가, 단독주택, 아파트단지, 등이
소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 원활하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상6층 중 제3층 제301호 및 302호
로서(사용승인일 : 2021.02.25)

외벽 : 인조석 붙임 및 페어글라스 등 마감.
내벽 : 페인트 및 인테리어 마감 등.
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

본건은 근린생활시설(학원)로 이용중임.
(후면 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 주차장 등 설비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 및 인접 대지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 왕복 8차선, 남서측으로 왕복 2차선 도로 및 남측으로 약 8미터 보행자
도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 지구단위계획구역(송산그린시티) , 대로1류(폭 35m~40m)(대로1류)(접합) ,
소로2류(폭 8m~10m)(소로2류(보행자전용))(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(중로2류)(접합)
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 특수지역<산업입지
및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 목록1,2 합쳐서 하나의 점포로 운영중
토지에 관하여 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 물건 정보

본 물건의 소재지는 경기도 화성시 새솔동 99-3 엠폴리스303 1동 3층301호입니다.

용도는 근린상가이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

사건 번호는 수원지방법원 2025타경1047 (1)이며, 채권자는 주OOOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 구조

토지 면적은 40.04㎡ (약 12.11평)이며, 건물 면적은 121.00㎡ (약 36.60평)입니다.

건축물 구조는 철근콘크리트 구조이며, 지하 2층, 지상 6층 건물 중 3층 301호입니다.

건물 사용승인일은 2021년 2월 25일입니다.

외벽은 인조석 붙임 및 페어글라스 등으로 마감되었고, 내벽은 페인트 및 인테리어 마감입니다.

창호는 새시창호 등으로 이루어져 있습니다.

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가는 583,000,000원입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 화성시 새솔동 소재 ""새솔동 행정복지센터"" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 택지개발지구 내 성숙 중인 상업지대로, 근린상가, 단독주택, 아파트단지 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입은 원활한 편입니다.

인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

본건은 북동측으로 왕복 8차선, 남서측으로 왕복 2차선 도로, 남측으로 약 8미터 보행자 도로에 접해 있어 교통 여건이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역(송산그린시티)에 속해 있습니다.

또한 대로1류(폭 35m~40m), 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접해 있습니다.

가축사육제한구역, 특수지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

본건의 말소기준권리는 2021년 7월 15일에 접수된 하나은행의 근저당권(채권 최고액 456,000,000원)입니다.

이보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

본건의 임의경매 개시 결정 등기(하나은행, 2025년 3월 19일 접수, 367,605,871원) 역시 말소기준권리보다 후순위이므로 소멸됩니다.

3.2. 인수되는 권리

권리분석 상 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

토지에 관한 별도 등기가 언급되었으나, 제공된 등기부 요약 정보에 따르면 해당 권리들은 말소되었거나 매각으로 소멸되는 것으로 보입니다.

3.3. 임차인 현황

본건에는 임차인 서OO 씨가 거주 중입니다.

보증금은 30,000,000원이며, 차임은 180,0000원입니다.

전입일자 및 사업자등록일자는 2022년 11월 7일이며, 확정일자도 동일합니다.

배당 신고일자는 2025년 4월 8일입니다.

임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 30,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 현황

본건이 위치한 지역은 택지개발지구 내 상업지대로, 근린상가, 단독주택, 아파트단지 등이 밀집되어 있어 기본적인 상업 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

특히, ""새솔동 행정복지센터""와 인접해 있어 유동인구 확보 및 안정적인 배후 수요 창출에 유리한 입지입니다.

4.2. 업종 및 운영 현황

제공된 정보에 따르면 본건은 근린생활시설(학원)로 이용 중입니다.

목록 1과 2가 합쳐져 하나의 점포로 운영되고 있는 것으로 보아, 현재 해당 공간은 학원 또는 유사한 업종으로 활발하게 운영되고 있을 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

본 물건은 새솔동 행정복지센터 인근에 위치하여 각종 공공시설 이용이 편리합니다.

주변에 주거 단지가 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용 또한 용이할 것으로 보입니다.

제공된 정보만으로는 주변의 혐오시설 유무를 확인할 수 없으나, 택지개발지구 내 상업지구라는 점을 고려할 때 주거 환경에 부정적인 영향을 미치는 시설이 집중되어 있을 가능성은 낮다고 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 별도 등기 관련

토지에 대한 별도 등기(신탁, 금지사항 등기 등)가 물건명세서에 언급되어 있습니다.

다만, 집합건물 등기부 요약 정보에 따르면 관련 등기들이 말소되었거나 말소기준권리보다 후순위로 판단되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

그럼에도 불구하고, 등기부등본상의 정확한 내용을 재확인하여 잠재적인 권리 관계 변동 가능성을 최종적으로 점검할 필요가 있습니다.

6.2. 임대차 관련

임차인은 대항력이 없으므로 보증금 인수 부담은 없습니다.

하지만 명도 과정에서 예상치 못한 마찰이나 지연이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없으므로, 명도 절차를 신중하게 진행해야 합니다.

6.3. 기타 리스크

본 물건은 2021년 준공된 비교적 신축 건물입니다.

그러나 주변 상권이 아직 성숙 중인 단계이므로, 향후 상권 변화나 경쟁 심화에 따른 공실 위험 및 임대료 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 새솔동의 핵심 상업지역에 위치한 근린상가로, 행정복지센터 인접이라는 장점과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

비교적 신축 건물이며 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 권리상 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

대항력 없는 임차인이 존재하나, 명도 진행에 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

안정적인 투자처로서 잠재력이 있다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 새솔동 개발지구 내 핵심 입지: 행정복지센터와 인접하여 유동인구 및 배후 수요 확보에 유리합니다.

* 신축 상가 건물: 2021년 준공으로 건물 상태가 양호하여 별도의 대규모 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 안정적인 건물 관리 및 활용이 가능합니다.

* 우수한 교통 접근성: 차량 및 대중교통 이용이 편리하여 접근성이 좋습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 583,000,000원이며, 임차인 보증금 인수분은 0원입니다.

예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 실제 시장 상황, 투자 목적, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

현재 시점에서 일반적으로 감정가의 80~90% 수준을 고려해 볼 수 있으며, 약 466,400,000원 ~ 524,700,000원 내외로 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

본 금액은 단순 참고용이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 현장 조사 및 시장 분석이 반드시 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.