나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1092 [1] 경기도 화성시 팔탄면 구장리 127-75 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2025.05.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 팔탄면 구장리 소재 '팔탄협동화단지' 서측 인근에 위치하며,
주변은 공장지대 및 국도주변 산림지대임.

교통상황

인접 중로변을 통하여 제반차량 접근 용이하며, 근거리에 ""318번 지방도로"" 및
""팔달교차로""가 위치함.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형 평지 및 법면으로 ""공장건물부지""로 이용중임.

기호(7) : 부정형 급경사지로 자연림상태의 ""임야""임.

인접 도로상태

기호(1) : 본건 동측으로 폭 약20m 내외의 도로와 접함.

기호(7) : 지적도상 본건 동측으로 폭 약20m의 도로와 접하나, 급경사 등으로 도로 미개설
상태이며, 기호(1)토지 경유 도보 진입함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1), (7) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 중로1류(폭 20m~25m)(접합),
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
접도구역<도로법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

건물감정평가요항표 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

건물감정평가요항표 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호2(1동호)

일반철골구조 기타지붕(박공지붕) 지상 1층 건물로서,
(H=12m, 사용승인 2004.3.29)

외벽 : 하단일부 적벽돌쌓기 및 상단 판넬 등 마감.
내벽 : 하단일부 적벽돌쌓기 및 상단 판넬 등 마감.
바닥 : 콘크리트위 페인팅 등 마감.
창호 : PVC샷시 등 마감.

일련번호3(2동호)

일반철골구조 기타지붕(박공지붕) 지상 1층 건물로서,
(H=12m, 사용승인 2004.3.29)

외벽 : 하단일부 적벽돌쌓기 및 상단 판넬 등 마감.
내벽 : 하단일부 적벽돌쌓기 및 상단 판넬 등 마감.
바닥 : 콘크리트위 페인팅 등 마감.
창호 : PVC샷시 등 마감.

일련번호4(3동호)

일반철골구조 기타지붕(박공지붕) 지상 2층 건물로서,
(H=11m, 사용승인 2004.3.29)

외벽 : 하단일부 적벽돌쌓기 및 상단 판넬 등 마감.
내벽 : 하단일부 적벽돌쌓기 및 상단 판넬 등 마감.
바닥 : 콘크리트위 페인팅 및 비닐포장 판지 등 마감.
창호 : PVC샷시 등 마감.



일련번호5(4동호)
(H=11.8m, 사용승인 2004.3.29)

일반철골구조 철근콘크리트 평스라브지붕 지상 2층 건물로서,

외벽 : 하단일부 적벽돌쌓기 및 상단 판넬 등 마감.
내벽 : 하단일부 적벽돌쌓기 및 상단 판넬 등 마감.
바닥 : 콘크리트위 페인팅, 테코타일 등 마감.
창호 : PVC샷시 등 마감.

일련번호6(5동호)

일반철골구조 기타지붕(박공지붕) 지상 1층 건물로서,
(H=11m, 사용승인 2004.3.29)

외벽 : 하단일부 적벽돌쌓기 및 상단 판넬 등 마감.
내벽 : 하단일부 적벽돌쌓기 및 상단 판넬 등 마감.
바닥 : 콘크리트위 페인팅 등 마감.
창호 : PVC샷시 등 마감.

이용상태

일련번호2(1동) : 단층 공장
일련번호3(2동) : 단층 공장, 변전실, W.C 등
일련번호4(3동) : 1층 : 공장 2층 : 숙소 등
일련번호5(4동) : 1층 : 창고, W.C, 식당 2층 : 사무실
일련번호6(5동) : 단층공장, W.C 등

설비내역

일련번호2(1동) ~ 일련번호6(5동)

위생.급배수, 전기설비(화재탐지), 하수처리, 오수정화조, 소방용 지하저수조 시설 등 되어 있음.

부합물 및 종물

- 제시외물건 -

(ㄱ) 일련번호2, 3 건물 벽체이용 경량철골조 기타지붕(H=11m),
천정크레인(5t 2대) 설치대, 면적 약430㎡

(ㄴ) 샌드위치 판넬조 판넬지붕 단층, 창고(기계설비 보관) 면적 약21㎡

(ㄷ) 천정크레인(1동건물내 Hoist), 5톤 2대

(ㄹ) 천정크레인(2동건물내 Hoist), 5톤 2대

(ㅁ) 천정크레인(5동건물내 Hoist), 2.5톤 1대

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일련번호2 ~ 5(1동 ~ 4동호) : 공실상태임.

일련번호6(5동호) : 임대차중임(공장가동중임.)

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 물건 포함
2. 목록1의 바닥포장, 법면 부분의 옹벽, 조경수, 인접지 경계부근의 펜스, 자바라 출입문 등은 토지에 포함하여 평가함
3. 목록1의 공장용지 동측 출입구 방향으로 국유지(산153-4 도 19,843㎡) 중 일부 토지를 공장용지 및 진입로로 점유하여 사용 중임
4. 목록2 임야 지상의 자연림 상태의 수목은 일반 거래관행에 따라 임지에 포함하여 평가함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원에서 진행하는 부동산 임의경매 사건입니다.

사건번호: 수원지방법원 2025타경1092 (1)

소재지: 경기도 화성시 팔탄면 구장리 127-75

용도: 공장

감정가: 13,084,537,000원

토지면적: 15,576.00㎡ (약 4,712.19평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 4,411.69㎡ (약 1,334.53평)

건물 제시외면적: 456.00㎡ (약 137.94평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

주의사항:

* 일괄매각으로 제시외 물건을 포함합니다.

* 토지에 바닥포장, 법면 부분의 옹벽, 조경수, 인접지 경계부근의 펜스, 자바라 출입문 등이 포함되어 평가되었습니다.

* 공장용지 동측 출입구 방향으로 국유지(산153-4 도 19,843㎡) 일부를 공장용지 및 진입로로 점유하여 사용 중입니다.

* 임야 지상의 자연림 상태 수목은 임지에 포함하여 평가되었습니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 화성시 팔탄면 구장리에 위치하며, '팔탄협동화단지' 서측 인근의 공장지대 및 국도변 산림지대에 속합니다.

인접한 중로변을 통해 차량 접근이 용이하며, 근거리에 318번 지방도로와 팔달교차로가 있어 교통 환경이 양호합니다.

본건 동측으로는 폭 약 20m 내외의 도로와 접해 있으나, 기호(7) 임야는 급경사로 인해 도로 미개설 상태이며, 기호(1) 토지를 경유하여 진입해야 합니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 중로1류, 가축사육제한구역, 접도구역, 성장관리권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2017년 2월 23일 접수된 우리은행 근저당권(을6, 채권최고액 10,800,000,000원)입니다.

등기부상 총 채권액은 16,336,013,430원으로 확인됩니다.

경매로 인해 말소되지 않는 권리는 없으며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸됩니다.

임차인 현황:

* (주)광진에프에이엔지니어링: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* (주)더이온: 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2023-05-31, 대항력 없음.

* 주식회사보국하이테크(안 ): 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2020-12-08, 대항력 없음.

* 케이엠비주식회사(이 ): 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원, 사업일자 2020-06-19, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요 (정보 없음)

4. 상권분석

본 물건은 화성시 팔탄면의 공장 밀집 지역 인근에 위치하며, 산업 활동에 적합한 입지를 가지고 있습니다.

팔탄협동화단지 인근에 자리하여 관련 산업체와의 연계 가능성이 있으며, 국도변에 인접하여 물류 이동에 유리합니다.

주변은 공장지대와 산림지대로 구성되어 있어, 지역 산업 생태계 내에서 공장으로서의 기능을 수행할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

본 물건은 공장용지이므로 일반적인 생활정보보다는 산업 활동 및 직원 근무 환경과 관련된 정보가 중요합니다.

인근 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 공장지대 및 국도변에 위치하여 기본적인 지원 시설 접근성은 갖추고 있을 것으로 보입니다.

318번 지방도로 및 팔달교차로를 통한 교통망은 직원 출퇴근 및 원자재/제품 운송에 편리성을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 국유지 점유 사용: 본건 토지의 동측 출입구 방향으로 인접 국유지 일부를 공장용지 및 진입로로 점유하여 사용 중이므로, 향후 사용료 부과, 변상금 발생 또는 토지 반환 요구 등의 문제가 발생할 수 있습니다. 이에 대한 명확한 법적 검토가 필요합니다.

* 임차인 명도: 일부 임차인(케이엠비주식회사)은 보증금 및 차임이 존재하므로, 명도 진행 시 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다. 비록 대항력은 없으나, 원활한 명도를 위한 사전 조사가 요구됩니다.

* 토지 이용 현황: 기호(7) 임야는 급경사지로 도로가 미개설된 상태이며, 기호(1) 토지와 연계하여 사용되는 부분이 있어 토지 활용 계획 시 제약을 고려해야 합니다.

* 유동화 물건: 채권자가 유동화 전문 회사이므로, 일반적인 경매 물건보다 채권 회수 및 절차 진행에 있어 특수성이 있을 수 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 경기도 화성시 팔탄면에 위치한 공장용지로, 넓은 대지와 여러 동의 건물을 갖추고 있으며, 산업단지 인근이라는 입지적 장점을 지니고 있습니다.

주요 도로와의 접근성이 뛰어나 물류 및 생산 활동에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

다만, 국유지 점유 사용, 임차인 명도 문제, 임야의 경사도 등 일부 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 전 철저한 조사를 통해 잠재적 위험을 파악하고 대응 방안을 마련해야 합니다.

모든 권리가 말소되는 일반적인 경매 물건이나, 국유지 점유에 대한 법률적 검토는 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 성장 가능성이 높은 화성시 지역의 공장 용지로서, 향후 산업 발전과 함께 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 대규모 토지와 건물을 일괄 매각받아 자체 공장으로 사용하거나, 임대 사업을 통해 안정적인 수익을 창출할 수 있습니다.

* 우수한 도로 접근성은 물류 효율성을 높여 운영 비용 절감에 기여할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수해야 할 보증금이 없다는 점을 고려하여, 감정가 13,084,537,000원을 기준으로 하되, 다음과 같은 요소들을 종합적으로 검토하여 결정해야 합니다.

* 본건의 현황 가치 및 미래 가치 평가

* 국유지 점유 관련 법적 리스크 비용 산정

* 예상 명도 비용 및 기간

* 주변 유사 물건의 시세 및 최근 거래 동향

* 경매 시장의 경쟁 상황

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사, 권리 분석 심화, 시장 조사 등을 통한 면밀한 컨설팅이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.