나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54801 [1] 경기도 수원시 팔달구 고등동 16-4 테라타워빌에이동 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부강 · 평가일 2025.03.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 고등동 소재 ""수원여자고등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택,단독주택,근린생활시설,공공시설,공원 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 3층 301호로서,
(사용승인일:2020.07.02.)
외벽:치장벽돌 및 외장석재붙임 마감,
창호:pvc새시창호.

이용상태

집합건축물대장 상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비,난방설비,승강기,주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지를 평탄조성한 부정형으로서 도시형생활주택(단지형다세대)의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측 및 동측으로 노폭 각 4~6미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.본건 구분건물의 이용상태 등은 현장조사 시 점유자의 폐문부재로 집합건축물대장의 건축물현황도,외관조사,탐문조사 및 일반적,표준적인 관리상태를 기준으로 하였으니 경매참가 시 재확인 하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 김진주)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경54801 (1)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 고등동 16-4 테라타워빌 에이동 3층301호

용도: 도시형생활주택

건축물 사용승인일: 2020년 07월 02일

감정가: 256,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 35.94㎡ (약 10.87평)

토지지분: 35.935㎡ (약 10.87평)

건물면적: 51.75㎡ (약 15.66평)

건물지분: 51.75㎡ (약 15.66평)

1.3. 매각 및 경매 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.4. 특이사항 및 주의사항

공동담보, HUG 인수조건 변경

주택도시보증공사(양도전:임차인 김진주)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 고등동 소재 "수원여자고등학교" 동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 공공시설, 공원 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 남측 및 동측으로 노폭 각 4~6미터의 포장도로에 접하고 있음.

2.3. 토지이용계획 및 제한 상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

* 소유권 보존: 2020-07-14 (송병철)

* 소유권 이전: 2021-05-31 (고완석)

* 압류: 2022-09-13 (강서세무서장)

* 강제경매: 2025-02-25 (주택도시보증공사, 수원지방법원 2025타경54801)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 245,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-05-28

확정일자: 2021-03-29

배당신고일자: 2023-09-04

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사로부터 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서 제출됨.

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-09-10

대항력: 없음

3.3. 권리 분석 요약

말소기준권리보다 늦은 권리들은 낙찰로 인해 소멸될 예정임. 다만, 주택도시보증공사(HUG)로부터 제출된 확약서에 따라 임차인 김진주 씨는 대항력을 포기하였으므로, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2021년에 준공된 '스타빌'(43.6㎡)이 2025년 12월 360,000,000원에 거래된 사례가 있음. 본건은 2020년 준공된 51.75㎡ 면적의 도시형생활주택으로, '스타빌'과 유사한 연식의 건물임. '스타빌'의 거래가격을 면적으로 환산 시 약 825만원/㎡ 수준으로, 이를 본건 면적(51.75㎡)에 적용하면 약 427,500,000원의 시세가 추정됨. 그러나 본건의 감정가는 256,000,000원으로, 시세 대비 낮은 감정가를 보이고 있음.

4.2. 상권 특성

본건이 위치한 고등동 일대는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주변에 수원여자고등학교와 같은 교육시설과 공원, 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용이 가능함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공시설

주변에 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 공공시설, 공원 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

5.2. 교육 환경

본건 인근에 수원여자고등학교가 소재하며, 주변 지역의 학군 정보는 추가적인 확인이 필요할 수 있음.

5.3. 교통 환경

차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리함.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 관련 확약서

주택도시보증공사(HUG)에서 임차인 김진주 씨에 대해 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출한 점은 긍정적이나, HUG와의 계약 관계 및 향후 발생 가능한 추가적인 절차에 대한 명확한 이해가 필요함.

6.2. 건물 상태

현장 조사 시 점유자의 폐문부재로 인해 내부 이용 상태를 직접 확인하지 못하였음. 이는 향후 내부 수리 및 관리 상태에 대한 잠재적 리스크를 내포할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 방문 및 확인이 필요함.

6.3. 토지이용계획상 제한

본 토지는 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 2020년 준공된 비교적 신축의 도시형생활주택으로, 수원여자고등학교 인근에 위치하여 입지 조건이 양호한 편임. 주변에 근린생활시설 및 공원 등이 있어 생활 편의성이 높음. 임차인 김진주 씨가 대항력을 포기함에 따라 낙찰자가 부담해야 할 임차보증금 리스크가 제거된 상태임. 다만, '스타빌' 등 유사 연식의 주택 거래 사례와 비교 시 본건의 감정가는 상대적으로 낮게 책정된 것으로 판단되며, 이는 시장 가치 대비 투자 매력도를 높이는 요인으로 작용할 수 있음. 그러나 폐문부재로 인한 내부 상태 확인의 어려움, HUG 관련 확약서의 구체적인 이행 여부 등은 잠재적 리스크로 고려해야 함.

8. 투자 포인트

* 준신축급(2020년 준공) 신축 건물로 관리 상태 및 상품성이 양호할 것으로 예상됨.

* 수원여자고등학교 인근으로 교육 환경이 우수하며, 지속적인 주거 수요가 기대됨.

* 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금 부담이 없음.

* 제공된 시세 자료(스타빌)와 비교 시, 감정가가 시세보다 현저히 낮게 책정되어 시세 차익을 통한 투자 수익 가능성이 높음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 256,000,000원이며, 인수할 임차보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 주변 유사 물건의 시세 분석 결과, '스타빌'(43.6㎡, 2021년 준공)이 360,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 본건의 면적(51.75㎡)에 적용하면 약 427,000,000원의 시세가 추정됩니다. 이는 감정가(256,000,000원) 대비 상당한 시세 상승 여력을 시사합니다.

하지만 HUG 관련 확약서 및 폐문부재로 인한 내부 상태 미확인 등의 요소를 고려하여, 보수적인 접근이 필요합니다. 그럼에도 불구하고, 현재 감정가와 시장 시세 간의 큰 격차 및 대항력 있는 임차인이 없는 점을 감안할 때, 적극적인 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

감정가의 약 115% 수준인 294,400,000원을 기준으로 입찰가를 산정하되, 현장 조사를 통해 건물 상태를 면밀히 파악하고, 경쟁 입찰 상황을 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직할 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가: 294,400,000원1.물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경54801 (1)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 고등동 16-4 테라타워빌 에이동 3층301호

용도: 도시형생활주택

건축물 사용승인일: 2020년 07월 02일

감정가: 256,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 35.94㎡ (약 10.87평)

토지지분: 35.935㎡ (약 10.87평)

건물면적: 51.75㎡ (약 15.66평)

건물지분: 51.75㎡ (약 15.66평)

1.3. 매각 및 경매 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.4. 특이사항 및 주의사항

공동담보, HUG 인수조건 변경

주택도시보증공사(양도전:임차인 김진주)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 고등동 소재 "수원여자고등학교" 동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 공공시설, 공원 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 남측 및 동측으로 노폭 각 4~6미터의 포장도로에 접하고 있음.

2.3. 토지이용계획 및 제한 상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

* 소유권 보존: 2020-07-14 (송병철)

* 소유권 이전: 2021-05-31 (고완석)

* 압류: 2022-09-13 (강서세무서장)

* 강제경매: 2025-02-25 (주택도시보증공사, 수원지방법원 2025타경54801)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 245,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-05-28

확정일자: 2021-03-29

배당신고일자: 2023-09-04

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사로부터 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서 제출됨.

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-09-10

대항력: 없음

3.3. 권리 분석 요약

말소기준권리보다 늦은 권리들은 낙찰로 인해 소멸될 예정임. 다만, 주택도시보증공사(HUG)로부터 제출된 확약서에 따라 임차인 김진주 씨는 대항력을 포기하였으므로, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2021년에 준공된 '스타빌'(43.6㎡)이 2025년 12월 360,000,000원에 거래된 사례가 있음. 본건은 2020년 준공된 51.75㎡ 면적의 도시형생활주택으로, '스타빌'과 유사한 연식의 건물임. '스타빌'의 거래가격을 면적으로 환산 시 약 825만원/㎡ 수준으로, 이를 본건 면적(51.75㎡)에 적용하면 약 427,500,000원의 시세가 추정됨. 그러나 본건의 감정가는 256,000,000원으로, 시세 대비 낮은 감정가를 보이고 있음.

4.2. 상권 특성

본건이 위치한 고등동 일대는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주변에 수원여자고등학교와 같은 교육시설과 공원, 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용이 가능함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공시설

주변에 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 공공시설, 공원 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

5.2. 교육 환경

본건 인근에 수원여자고등학교가 소재하며, 주변 지역의 학군 정보는 추가적인 확인이 필요할 수 있음.

5.3. 교통 환경

차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리함.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 관련 확약서

주택도시보증공사(HUG)에서 임차인 김진주 씨에 대해 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출한 점은 긍정적이나, HUG와의 계약 관계 및 향후 발생 가능한 추가적인 절차에 대한 명확한 이해가 필요함.

6.2. 건물 상태

현장 조사 시 점유자의 폐문부재로 인해 내부 이용 상태를 직접 확인하지 못하였음. 이는 향후 내부 수리 및 관리 상태에 대한 잠재적 리스크를 내포할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 방문 및 확인이 필요함.

6.3. 토지이용계획상 제한

본 토지는 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 2020년 준공된 비교적 신축의 도시형생활주택으로, 수원여자고등학교 인근에 위치하여 입지 조건이 양호한 편임. 주변에 근린생활시설 및 공원 등이 있어 생활 편의성이 높음. 임차인 김진주 씨가 대항력을 포기함에 따라 낙찰자가 부담해야 할 임차보증금 리스크가 제거된 상태임. 다만, '스타빌' 등 유사 연식의 주택 거래 사례와 비교 시 본건의 감정가는 상대적으로 낮게 책정된 것으로 판단되며, 이는 시장 가치 대비 투자 매력도를 높이는 요인으로 작용할 수 있음. 그러나 폐문부재로 인한 내부 상태 확인의 어려움, HUG 관련 확약서의 구체적인 이행 여부 등은 잠재적 리스크로 고려해야 함.

8. 투자 포인트

* 준신축급(2020년 준공) 신축 건물로 관리 상태 및 상품성이 양호할 것으로 예상됨.

* 수원여자고등학교 인근으로 교육 환경이 우수하며, 지속적인 주거 수요가 기대됨.

* 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금 부담이 없음.

* 제공된 시세 자료(스타빌)와 비교 시, 감정가가 시세보다 현저히 낮게 책정되어 시세 차익을 통한 투자 수익 가능성이 높음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 256,000,000원이며, 인수할 임차보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 주변 유사 물건의 시세 분석 결과, '스타빌'(43.6㎡, 2021년 준공)이 360,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 본건의 면적(51.75㎡)에 적용하면 약 427,000,000원의 시세가 추정됩니다. 이는 감정가(256,000,000원) 대비 상당한 시세 상승 여력을 시사합니다.

하지만 HUG 관련 확약서 및 폐문부재로 인한 내부 상태 미확인 등의 요소를 고려하여, 보수적인 접근이 필요합니다. 그럼에도 불구하고, 현재 감정가와 시장 시세 간의 큰 격차 및 대항력 있는 임차인이 없는 점을 감안할 때, 적극적인 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

감정가의 약 115% 수준인 294,400,000원을 기준으로 입찰가를 산정하되, 현장 조사를 통해 건물 상태를 면밀히 파악하고, 경쟁 입찰 상황을 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직할 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가: 294,400,000원

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