나이스옥션 법원경매 수원 2025타경844 [1] 경기도 수원시 장안구 파장동 597-23 피제이에비뉴 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은율 · 평가일 2025.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 장안구 파장동 소재 ""파장초등학교"" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호1) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 1층 101호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호2) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 2층 201호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호3) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 2층 202호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호4) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 2층 203호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호5) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 2층 204호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호6) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 3층 301호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호7) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 3층 302호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호8) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 3층 303호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호9) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 3층 304호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호10) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 4층 401호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호11) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 4층 402호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호12) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 4층 403호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호13) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 4층 404호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호14) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 5층 501호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호15) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 5층 502호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호16) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 5층 503호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호17) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 5층 504호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

이용상태

기호1) 근린생활시설임.

기호2) 다세대주택으로 이용중임.

기호3) 다세대주택으로 이용중임.

기호4) 다세대주택으로 이용중임.

기호5) 다세대주택으로 이용중임.

기호6) 다세대주택으로 이용중임.

기호7) 다세대주택으로 이용중임.

기호8) 다세대주택으로 이용중임.

기호9) 다세대주택으로 이용중임.

기호10) 다세대주택으로 이용중임.

기호11) 다세대주택으로 이용중임.

기호12) 다세대주택으로 이용중임.

기호13) 다세대주택으로 이용중임.

기호14) 다세대주택으로 이용중임.

기호15) 다세대주택으로 이용중임.

기호16) 다세대주택으로 이용중임.

기호17) 다세대주택으로 이용중임.

(후면""내부구조도""참조)

설비내역

기호1) 위생설비, 급배수설비 등 구비되어 있음.

기호2) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호3) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호4) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호5) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호6) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호7) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호8) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호9) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호10) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호11) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호12) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호13) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호14) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호15) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호16) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호17) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호1) ~ 기호17)은 남동측 하향의 완경사지에 조성된 대체로 사다리형의 토지로서, 상업용 및 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호1) ~ 기호17) 남동측 및 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 북동측으로 노폭 약2미터 내외의 막다른 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 내부구조도 및 이용상태 등은 집합건축물대장상 건축물현황도(표준적인상황)등을 기준으로 작성하였는 바 경매진행시 참고 바라며, 실제와 다소 상이할 수 있는 바 경매참여시 재확인 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

본 물건은 경기도 수원시 장안구 파장동 597-23번지, 피제이에비뉴 1층 101호에 소재한 근린상가입니다. 감정평가액은 85,000,000원입니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적은 20.74㎡ (약 6.27평)이며, 건물 면적은 26.39㎡ (약 7.98평)입니다.

1.3. 경매 정보

해당 사건의 번호는 수원지방법원 2025타경844 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다. 채권자는 케OOOOOOOOOOO입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경기도 수원시 장안구 파장동에 위치하며, 파장초등학교 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 단독주택, 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하고 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 이 지역은 인근에 파장시장과 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 양호합니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 따라서 전반적인 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 토지 이용계획 및 도로

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 토지는 남동측 및 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있으며, 북동측으로는 노폭 약 2미터 내외의 막다른 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

본 건의 말소기준권리는 2019년 12월 20일 접수된 케이앤엘엔피엘대부주식회사 근저당권(을1)입니다. 매각으로 인해 을1 근저당권을 포함한 이후의 모든 권리(압류, 임의경매, 압류, 근질권설정 등)는 소멸될 예정입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 선순위 권리가 존재하지 않아 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인으로는 손 씨가 있으며, 보증금 53,000,000원, 차임 0원입니다. 전입일자 및 확정일자는 2024년 2월 22일이며, 배당신고일자는 2025년 3월 19일입니다. 본 임차인은 대항력이 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임차인 손 씨는 대항력이 없어 보증금 53,000,000원에 대한 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 구성 및 용도

건축물대장상 본 건물(pj에비뉴)은 철근콘크리트 구조의 5층 건물입니다. 1층 101호(본 건)는 근린생활시설로 이용 중이며, 나머지 호실(2층~5층)은 다세대주택으로 이용되고 있습니다. 따라서 본 물건인 1층 상가는 주변 주거 단지의 배후 수요를 확보할 수 있는 입지적 장점을 가집니다.

4.2. 배후 수요

건물 인근에는 다수의 다세대주택 및 아파트 단지가 밀집해 있어, 1층 상가에 대한 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 또한, 파장초등학교가 인접해 있어 학생 및 학부모를 대상으로 하는 업종에도 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에는 파장시장, 은행, 병원, 마트 등 다양한 생활 편의시설이 자리하고 있어 일상생활에 필요한 서비스를 편리하게 이용할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

본 물건의 동측 인근에 파장초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 복합 용도

본 건물은 근린생활시설과 다세대주택이 혼합된 복합 건물입니다. 이러한 복합 용도는 건물 관리 및 유지보수에 있어 이해관계 상충의 가능성을 내포하고 있어, 관련 사항에 대한 세심한 주의가 필요합니다.

6.2. 공동담보 특이사항

본 건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 담보로 설정된 다른 물건들의 채무 관계 및 경매 진행 상황이 본 물건의 낙찰 이후에도 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 채무 규모

근저당권 설정 금액(1,776,000,000원)이 감정가(85,000,000원)에 비해 현저히 높아, 총 채무액이 매우 높은 상황입니다. 이는 부동산 경매에서 흔히 발생할 수 있는 상황이지만, 향후 발생할 수 있는 제반 문제에 대한 철저한 대비가 필요합니다.

6.4. 공부와의 차이

감정평가서 상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만, 건물 이용 상태 등은 집합건축물대장상 현황도를 기준으로 작성되었으며, 실제 현황과 다소 상이할 수 있으므로 경매 참여 전 반드시 현장 재확인이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 수원시 장안구 파장동에 위치한 피제이에비뉴 1층 101호 근린상가로서, 주변 주거 단지를 배후로 하는 상가로서의 잠재력이 있습니다. 권리 분석상 인수할 권리는 없으나, 높은 채권 총액과 공동담보 물건이라는 점은 신중한 접근을 요구합니다. 건물의 복합 용도(상가 및 주택)로 인한 관리 측면을 고려해야 하며, 정확한 현황 파악을 위한 철저한 현장 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지 가치

파장초등학교 인근에 위치하며 주거 및 상업 시설이 공존하는 지역으로, 안정적인 배후 수요 확보가 기대됩니다.

8.2. 지역 개발 잠재력

수원시 장안구는 지속적인 도시 개발 및 재정비 사업이 추진되고 있어, 장기적인 관점에서 지역 가치 상승의 잠재력을 보유하고 있습니다. 특히 파장동 일대는 파장송죽가구역 재개발 등 도시 정비 사업이 활발히 진행될 예정이며, 이는 지역 인프라 개선과 함께 부동산 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 전망됩니다. 또한, 인덕원~동탄 복선전철 파장역(예정) 개통 호재는 역세권 개발과 상권 활성화에 대한 기대를 높이고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 인수 보증금 0원을 제외하고 산정됩니다. 감정가 85,000,000원을 기준으로, 주변 시세, 예상 임대 수익률, 건물 상태, 지역 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재로서는 감정가가 최우선적인 참고 가격이 될 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.