나이스옥션 법원경매 수원 2025타경905 [1] 경기도 용인시 기흥구 고매동 261-8 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온주 · 평가일 2025.04.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 고매동 소재 이케아 기흥점 북서측 인근에 위치하며 주위는 고급 단독주택, 다가구주택, 간선도로변 고급식당, 연구소 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 양호함.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하나 배차가격 및 횟수 등을 고려할 때 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

북측 인접지보다 저지, 서측 인접지보다 고지의 완만한 세장형 토지로서, 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북동측으로 노폭 약 10미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역(2024-07-12), 성장관리계획구역(복합형),가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2) 철근콘크리트조 기와잇기 2층 건으로서 (사용승인일: 2006.6.9, 2020년증축) 외벽 : 적벽돌 치장 및 치장타일 마감등. 내벽 : 벽지 도배 , 목조 인테리어 및 일부 타일 마감 등. 창호 : 하이샷시 창호임. 기호3) 경량철골조 기와잇기 2층 건으로서 (사용승인일: 2006.6.9) 외벽 : 적벽돌 치장 및 몰탈위 페인팅 마감등. 내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 마감 등. 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

주택 및 연구소등으로 이용중임.

설비내역

통상의 위생 및 급,배수설비 및 가스보일러에 의한 난방설비가 되어있는 것으로 조사됨.

부합물 및 종물

기호 1) 지상에 합판조 경량철골지붕 차고 77㎡, 경량철골조 철판지붕 창고 7㎡,물탱크5TON, 기호 2) 1층에 경량철골조 철판지붕 창고 12.8㎡, 2층에 경량철골조 유리지붕 썬룸 50.2㎡, 2층에 경량철골조 철판지붕 베란다 6㎡이 소재함.

공부와의 차이

공부상 연구소이나 실제 주택 및 연구소로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외건물(감정평가서상 ㄱ~ㅁ), 제시외수목(감정평가서상 가), 제시외물건(감정평가서상 나~라) 각 매각에 포함(2026.3.26.재감정평가서 참조)
2.목록2.3 공부상 '교육연구시설(연구소)'이나 현황 '주택' 및 '연구소'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경905 (1)

소재지: 경기도 용인시 기흥구 고매동 261-8

용도: 단독주택 (현황 주택 및 연구소)

토지면적: 2655.00㎡ (약 803.14평)

건물면적: 533.99㎡ (약 161.56평)

감정가: 5,827,359,750원 (58억 2735만 9750원)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 제시외건물/수목/물건 포함 일괄매각.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 용인시 기흥구 고매동 소재 이케아 기흥점 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 고급 단독주택, 다가구주택, 간선도로변 고급 식당, 연구소 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 양호한 편입니다.

교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하나 배차 간격 및 횟수 등을 고려할 때 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

형태 및 이용상태: 북측 인접지보다 저지, 서측 인접지보다 고지의 완만한 세장형 토지로서 현재 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 북동측으로 노폭 약 10미터의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(복합형), 가축사육제한구역, 성장관리권역입니다.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요상 내용 없음. 다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리에 지상권이 기재되어 있어 주의 필요)

등기부상 권리 요약:

총 채권액: 6,047,633,457원

말소기준권리: 하나은행 근저당권 (2023.05.19 접수)

현재 진행 중인 경매: 수원지방법원 2025타경905 (하나은행 임의경매)

기타 모든 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 말소 예정 또는 말소 상태로 확인됩니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대차 관계는 미상임.

임차인 중 대항력은 있지만 보증금/차임이 미상인 경우: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. 본건은 임대 관계가 미상으로, 명도 진행 시 예상치 못한 점유자가 있을 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.3. 상권분석

주변 시세 분석:

동산빌라1차 (다세대, 2026.02.26): 59.66㎡, 8,500만원 (약 142.5만원/㎡)

동산빌라2차 (다세대, 2025.11.04): 80.04㎡, 11,000만원 (약 137.4만원/㎡)

기흥현대빌라 (연립, 2026.05.06): 175.25㎡, 50,000만원 (약 285.4만원/㎡)

주의사항: 제공된 JSON 정보는 다세대 및 연립주택으로, 본건과 동일한 단독주택이 아니므로 직접적인 비교는 제한적입니다. 특히 본건은 넓은 토지 면적을 보유하고 있어 토지 가치가 시세 산정에 중요하게 작용합니다.

1.4. 생활정보

주변 환경: 고급 단독주택, 연구소, 상업시설(고급 식당) 등이 혼재된 쾌적한 지역입니다.

편의시설: 이케아 기흥점 북서측 인근에 위치하여 쇼핑 및 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

교통: 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축물 용도 불일치: 공부상 '교육연구시설(연구소)'이나 현황 '주택' 및 '연구소'로 이용 중이므로, 추후 용도 변경이나 건축 관련 규제 발생 시 불이익이 있을 수 있습니다.

제시외 물건 포함: 감정평가서에 명시된 제시외 건물, 수목, 물건 등이 일괄 매각 대상에 포함되므로, 이에 대한 명확한 확인 및 처리가 필요합니다.

미상 임대 관계: 임대 관계가 미상으로, 명도 진행 시 예상치 못한 점유자가 있을 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 용인시 기흥구 고매동의 우수한 입지에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지와 복합적인 건물 용도(주택 및 연구소)를 가지고 있습니다. 이케아 인근이라는 지리적 이점과 주변 환경의 쾌적함이 장점입니다.

권리관계는 하나은행의 임의경매로 진행되며, 다수의 압류 및 가압류가 말소될 예정이어서 비교적 권리 분석이 명확한 편입니다. 임차인 인수 보증금이 없는 점도 긍정적입니다.

다만, 공부상 용도와 현황 용도의 차이가 존재하며, 제시외 물건 포함, 임대 관계 미상 등의 확인이 필요한 부분입니다.

주변 시세는 다세대/연립주택 위주로 제공되어 직접적인 비교는 어렵지만, 본건의 넓은 토지 면적과 단독주택이라는 특수성을 고려한 가치 평가가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

뛰어난 입지: 이케아 기흥점 인근으로 생활 편의성이 높고, 고급 단독주택 및 연구시설이 혼재된 지역으로 쾌적한 환경을 제공합니다.

넓은 토지 면적: 2655.00㎡ (약 803평)의 넓은 토지는 향후 증축, 재건축 또는 개발 시 높은 잠재 가치를 가집니다.

명확한 권리 관계: 다수의 권리가 말소될 예정이며, 인수할 임차 보증금이 없어 명도 및 권리 인수 관련 부담이 적습니다.

복합 용도 가능성: 주택과 연구소 용도로 활용 가능하여 다목적 활용이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정평가액: 5,827,359,750원 (약 58.3억원)

주변 시세 정보(동산빌라, 기흥현대빌라 등 다세대/연립주택)는 본건과 물건 유형(단독주택) 및 토지 규모 면에서 차이가 있어 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다.

특히, 본건은 약 2655㎡(약 803평)의 넓은 토지를 보유하고 있어 토지 가치가 높게 평가될 수 있습니다.

제공된 시세 정보 중 가장 큰 규모의 연립주택(기흥현대빌라)은 175.25㎡ 면적에 5억원에 거래되었으나, 이는 본건의 건물 면적(533.99㎡) 및 토지 규모와는 큰 차이가 있어 직접적인 비교는 어렵습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정평가액을 기준으로 삼는 것이 합리적이며, 현장 조사 및 유사 단독주택의 최근 거래 동향을 면밀히 분석한 후 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

보수적으로 접근 시 감정가 수준에서, 시장 상황 및 경쟁 여건을 고려하여 감정가 이상으로 판단될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.