나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1104 [1] 경기도 용인시 기흥구 농서동 OOO OOOOOOOOOOOO OOOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원 · 평가일 2025.04.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 농서동 ""서천고등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트, 근린생활시설, 공장, 지식산업센터 등이 밀집하여 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진·출입이 가능하며, 인근으로 각종 노선버스정류장이 위치하는 등 제반 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상 10층 건물 내 제1층 제엘154호로서,
(사용승인일: 2019.04.02.)
외벽 : 강화유리 마감 등,
창호 : 하이샷시창호 등임.

이용상태

인접호(제엘149호 내지 제엘153호)와 함께 근린생활시설(""춘향골 한식뷔페"")로 사용중이며, 해당호(엘154호)는 주방으로 이용중임.

※ 본건은 현장조사시 이해관계인 등의 부재 등으로 인하여, 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등을 기준으로 하였는바, 경매진행시 참고바람.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 옥내소화전, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 토지 대비 대체로 자체 지반 평탄하게 조성된 3필 일단의 유사 사다리형의 토지로서 지식산업센터 및 지원시설(근린생활시설 등) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측, 동측, 남측으로 각각 노폭 약 15m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 일련번호 1, 2, 3 공히 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

구분경계벽 일부가 철거되어 인접호(제엘149호 내지 제엘153호)와 함께 근린생활시설로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

인접 호수 제엘149호 ~ 제엘153와 구분없이 일체로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1104 (1)

소재지: 경기도 용인시 기흥구 농서동 455 프리미엄원희캐슬기흥서천 1층 엘154호

물건종류: 근린상가

건물명: 프리미엄원희캐슬 기흥서천

전유부분: 1층 엘154호

감정가: 1,120,000,000원

토지면적: 30.02㎡ (약 9.08평)

건물면적: 61.10㎡ (약 18.48평)

총 면적: 91.12㎡ (약 27.56평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

사용승인일: 2019년 04월 02일

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 농서동 소재 "서천고등학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 아파트 단지, 근린생활시설, 공장, 지식산업센터 등이 밀집하여 형성된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 다양한 노선버스가 운행되는 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 전반적인 대중교통 사정은 보통으로 판단됩니다.

도로상황

본건 건물은 북측, 동측, 남측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 중로2류(폭 15m~20m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2022년 12월 20일 접수된 서수원새마을금고의 근저당권(채권금액 900,000,000원)입니다.

등기부 요약

* 등기부상 소유권 이전(매매) 및 신탁 등기 말소 내역이 있습니다.

* 접수일자 2022년 12월 20일: 주식회사 프리미엄원희캐슬 (소유권 이전 3번 신탁등기 말소), 박정미 (소유권 이전, 매매가 1,213,692,288원)

* 접수일자 2022년 12월 20일: 서수원새마을금고 (근저당권, 900,000,000원, 말소기준권리)

* 접수일자 2024년 11월 15일: 국 기흥세무서장 (압류, 말소)

* 접수일자 2025년 04월 11일: 주식회사 아이엠캐피탈 (가압류, 46,112,395원, 말소)

* 접수일자 2025년 04월 11일: 서수원새마을금고 (임의경매, 813,935,370원, 본건 수원지방법원 2025타경1104, 말소)

* 접수일자 2025년 05월 29일: 화성세무서장 (압류, 말소)

등기부채권 총액은 946,112,395원입니다.

인수되는 권리

등기부상 을구의 근저당권(말소기준권리) 및 갑구의 압류, 가압류, 임의경매개시결정 등 모든 권리는 경매를 통해 말소될 예정입니다. 매각으로 인해 매수인에게 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 9,000,000원

* 차임: 6,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-11-28

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

본건 임차인 박 은 대항력이 없어 경매 낙찰 후 매수인에게 인수되지 않을 것으로 보이며, 별도의 인수 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

업종 현황

본건은 집합건축물대장상 주된 용도가 '공장(지식산업센터)'으로 등재되어 있으나, 실제 이용 상태는 인접 호수(엘149호 ~ 엘153호)와 구분 없이 일체로 근린생활시설("춘향골 한식뷔페")로 사용 중이며, 본건 엘154호는 주방 공간으로 이용되고 있습니다. 구분 경계벽 일부가 철거된 상태입니다.

주변 상권

물건이 소재한 지역은 아파트 단지, 다수의 근린생활시설, 공장, 지식산업센터가 혼재된 복합 상업 및 업무 지구입니다.

건물 이용 형태

프리미엄원희캐슬기흥서천 건물 내 1층에 위치하며, 해당 호실은 인접 호실과 물리적으로 구분되지 않고 하나의 영업장으로 통합되어 운영되고 있는 점이 특징입니다.

5. 생활정보

주변 주요 시설

서천고등학교가 인근에 있으며, 주변으로 대규모 아파트 단지와 다수의 상업 및 업무 시설이 밀집해 있어 배후 수요가 확보될 수 있는 입지입니다.

편의시설

해당 지역은 근린상가 및 지식산업센터 밀집 지역으로, 기본적인 식당, 카페 등 편의시설은 충분히 갖추어져 있습니다.

혐오시설

주변 지역을 조사한 결과, 본건과 직접적인 연관성이 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

건물 이용 상태

인접 호수와 구분 없이 일체로 이용 중인 점은 향후 개별 호실의 독립적인 사용이나 분할 시 복잡한 문제가 발생할 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다. 또한, 물리적인 경계벽 철거로 인한 관리상의 이슈가 있을 수 있습니다.

현장 조사 한계

현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 상세한 현황 파악에 일부 제약이 있었습니다. 집합건축물대장, 외관, 탐문 조사에 기반한 정보이므로, 입찰 전 추가적인 현장 확인이 반드시 필요합니다.

임대차 관계 미확인

현재 임대차 관계 등 구체적인 임대 관련 정보는 파악되지 않았습니다. 다만, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 확인되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 기흥구 농서동에 위치한 프리미엄원희캐슬기흥서천 내 1층 근린상가입니다. 서천고등학교 인근의 복합 상업 및 업무 지구에 자리하고 있으며, 전반적인 입지 및 교통 여건은 양호한 편입니다. 등기부상 권리관계는 본 경매로 인해 모두 소멸될 예정이며, 대항력 있는 임차인도 없어 권리 인수 부담은 적을 것으로 예상됩니다. 하지만, 인접 호수와 물리적으로 통합되어 사용 중인 점, 현장 조사 시 정보 수집의 한계가 있었던 점은 입찰 전 면밀한 추가 조사가 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 입지: 복합적인 지역 특성상 꾸준한 수요와 상권 활성화 가능성이 있습니다.

* 명확한 권리관계: 경매 후 모든 권리가 소멸되어 안전하게 소유권을 확보할 수 있습니다.

* 활용의 유연성: 인접 호수와의 통합 이용은 향후 임대 및 운영의 유연성을 제공할 수 있습니다.

* 지식산업센터 상가: 지식산업센터의 성장과 함께 관련 상업시설의 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,120,000,000원

건물 면적: 61.10㎡ (약 18.48평)

면적당 감정가: 약 18,330,605원/㎡

인수 보증금: 0원

예상 입찰가 제안: 감정가 대비 90% ~ 100% (1,008,000,000원 ~ 1,120,000,000원)

본 물건의 최종 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 제시된 잠재적 리스크 요인(인접 호수와의 통합 이용, 현장 조사 한계)을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 입찰 참여 전, 상세한 현장 방문을 통해 건물 상태 및 이용 현황을 직접 확인하고, 인근 유사 상가 임대 시세, 공실률, 향후 상권 발전 가능성 등을 종합적으로 분석하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.