나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54671 [1] 경기도 오산시 외삼미동 477-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한얼감정 · 평가일 2025.03.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 외삼미동 소재 ""서동탄역"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독
주택ㆍ중소규모의 공장ㆍ농경지 등이 혼재하는 지역으로 인근지역은 단독주택ㆍ근린생활시
설ㆍ공장지대ㆍ농경지대 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 제반 차량 출입 가능한 상태로 인근 국도 및 지방도와의 거리 및 계통 등으로 보아
차량의 이용편은 대체로 무난하며, 대중교통여건은 인근 버스정류장까지의 거리 및 노선
등 대체로 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 부정형의 인접지와 등고 평탄한 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 북동측 및 서측으로 세로와 각각 접하며, 이 도로는 서측 경기대로(국도1호선)ㆍ
남측 문시로 및 수도권제2순환고속도로(북오산I.C) 등과 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안
전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보
호지구<철도안전법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 본건 임대관계 미상임.
(2) 본건 지상에 소재하는 이동이 용이한 컨테이너, 철거가 용이한 비닐하우스 및 계사,
임차인 소유로 조사되는 조경수 등은 물건의 특성을 감안하여 본 평가에서는 별도로
고려치 아니하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 기호(2,3) 건물은 공히 2005.01.27. 사용승인을 득한 경량철골조 기타지붕 단층 단독
주택으로서,
외벽 : 치장벽돌쌓기마감
창호 : 하이샷시창임

이용상태

본건 공히 단층 단독주택으로서 일반건축물대장 도면상
기호(2) : 방3, 거실, 주방, 욕실, 보일러실, 현관
기호(2) : 방3, 거실, 주방, 욕실, 보일러실, 현관
등의 구조임.

설비내역

급ㆍ배수 등 위생설비 및 기본설비 되어 있으며, 개별난방임.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 본건 임대관계 미상임.
(2) 본건 내부구조도는 일반건축물대장상 도면을 도시하여 작성하였는 바, 입찰시 이용상황
등 재확인 바람.

물건 비고

일괄매각, 본건 지상에 소재하는 이동이 용이한 컨테이너 1동, 비닐하우스 및 계사 1동, 임차인 소유로 조사되는 조경수 등은 매각 및 평가에서 제외함, 대항력 있는 임차인 있음, 임차인이 배당에서 전액 변제 받지 아니한 경우에는 배당받지 못한 잔액을 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경54671 (1)

소재지: 경기도 오산시 외삼미동 477-1

용도: 단독주택

감정가: 1,662,672,000원

토지면적: 1104.00㎡ (약 333.96평)

건물면적: 173.44㎡ (약 52.46평)

경매 구분: 공유물분할을위한경매

채권자: 박OO

1.1. 입지조건

본건은 경기도 오산시 외삼미동에 위치하며, 서동탄역 남서측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주위 환경은 단독주택, 중소규모 공장, 농경지가 혼재된 지역으로, 단독주택, 근린생활시설, 공장지대, 농경지대가 복합적으로 분포하고 있습니다.

차량 접근은 원활하며, 제반 차량의 출입이 가능한 상태입니다. 인근 국도 및 지방도와의 연결성이 좋아 차량 이용이 대체로 편리합니다. 대중교통 여건은 인근 버스정류장까지의 거리 및 노선 등을 고려할 때 보통 수준입니다.

본건은 북동측 및 서측으로 도로와 접하고 있으며, 이 도로는 경기대로(국도1호선), 문시로 및 수도권제2순환고속도로(북오산IC) 등 주요 도로망과 연결됩니다.

토지 이용 계획상으로는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 성장관리권역, 철도보호지구로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2025년 02월 18일 접수된 박정원 신청의 임의경매(갑9, 토지 등기부 / 갑6, 건물 등기부)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

주요 임차인 현황:

* 임차인: 오두석

보증금: 90,000,000원 (40,000,000원 + 50,000,000원)

차임: 100,000원

전입일자: 2009-03-16

확정일자: 2009-03-16

배당신고일자: 2025-04-25

대항력: 있음 (전입일자가 말소기준권리보다 앞섬)

비고: 임차인이 배당에서 전액 변제받지 못하는 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 할 수 있습니다.

* 임차인: 김진수

보증금: 85,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-10-25

확정일자: 2015-06-26 (전입일자보다 앞섬)

배당신고일자: 2025-03-26

대항력: 있음 (명시적으로 대항력 있음으로 표기되었으며, 인수주의 명시)

비고: 임차인이 배당에서 전액 변제받지 못하는 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 할 수 있습니다.

* 임차인: 한인숙

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2019-10-25

대항력: 있음

비고: 보증금이 없어 인수 부담은 없습니다.

주의사항에 명시된 바와 같이, 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이들이 배당에서 보증금을 전액 변제받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 오두석 임차인의 경우 전입일자가 말소기준권리보다 앞서므로 인수 가능성이 높습니다. 김진수 임차인의 경우 전입일자가 말소기준권리보다 늦으나, 명시적으로 대항력이 있다고 기재되어 있고 인수주의가 강조되었으므로 인수 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 외삼미동 지역은 현재 단독주택, 소규모 공장, 농경지가 혼재된 지역입니다. 이는 주거 기능과 더불어 지역 산업 또는 농업 활동이 이루어지는 복합적인 특성을 나타냅니다. 주변에 편의시설, 학교, 상업시설 등의 밀집도가 높지는 않으나, 이는 전원생활 또는 조용한 주거 환경을 선호하는 수요층에게는 장점이 될 수 있습니다.

현재 지도 검색 결과, 주변에 대규모 혐오시설이나 공해 유발 시설은 직접적으로 확인되지 않으나, 중소규모 공장 등이 혼재하는 점은 유의해야 합니다.

1.4. 생활정보

건물은 2005년 01월 27일 사용승인을 받은 경량철골조 단층 단독주택입니다. 일반건축물대장상 내부 구조는 방 3개, 거실, 주방, 욕실, 보일러실, 현관 등으로 구성되어 있습니다. 기본적인 급배수 및 위생 설비, 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

본건은 부정형의 토지 위에 건물이 건축되어 있으며, 토지는 인접지와 등고 평탄한 상태로 단독주택 부지로 이용 중입니다.

주변 지역은 단독주택, 근린생활시설, 공장지대, 농경지대가 혼재하는 지역으로, 생활 편의시설이나 교육 시설 등에 대한 접근성은 도심 지역에 비해 상대적으로 보통 수준일 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수: 오두석(약 9천만 원) 및 김진수(약 8천 5백만 원) 임차인의 경우, 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 해당 금액을 매수인이 인수해야 할 잠재적 리스크가 존재합니다. 이는 총 1억 7천 5백만 원에 달할 수 있습니다.

* 매각 제외 물건: 본건 토지 지상에 소재하는 이동이 용이한 컨테이너 1동, 비닐하우스 및 계사 1동, 임차인 소유로 조사되는 조경수 등은 매각 및 평가에서 제외되어 매수인이 인수하지 않습니다.

* 토지 이용 계획 제한: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 성장관리권역, 철도보호지구 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 넓은 토지를 가진 단독주택으로서, 서동탄역 인근의 입지적 장점을 가지고 있습니다. 그러나 토지 이용에 일부 제한이 있으며, 특히 대항력 있는 임차인들로 인해 상당 금액의 보증금을 인수해야 할 가능성이 있다는 점이 가장 중요한 고려 사항입니다. 이러한 임차인 관련 부담을 감안했을 때, 본건의 낙찰 후 실질적인 투자 비용을 신중하게 산정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 1,104㎡에 달하는 넓은 토지는 향후 개발 또는 활용 가능성을 시사합니다.

* 우수한 교통망: 경기대로, 문시로, 북오산IC 등 주요 도로와의 연결성이 좋아 접근성이 우수합니다.

* 지역 발전 잠재력: 서동탄역 인근 지역의 지속적인 발전 가능성을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,662,672,000원입니다.

권리 분석 상, 오두석 임차인(약 9천만 원) 및 김진수 임차인(약 8천 5백만 원)이 배당받지 못할 경우 최대 약 1억 7천 5백만 원의 보증금을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 낙찰가의 추가적인 부담으로 작용하므로, 예상 입찰가 산정 시 반드시 고려해야 합니다.

제공된 주변 시세 JSON 정보(삼미그린빌C동)는 다세대 주택으로, 대상 물건인 단독주택과는 유형 및 규모에서 차이가 커 직접적인 시세 비교 분석이 어렵습니다. 따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 임차인 인수 보증금이라는 명확한 리스크 요인을 차감하거나, 해당 리스크를 충분히 감안한 할인율을 적용하여 보수적으로 접근하는 것이 필요합니다. 정확한 입찰가 산정은 현장 조사, 임차인과의 협의 가능성, 그리고 경쟁 입찰자들의 성향 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.