나이스옥션 법원경매 수원 2025타경956 [1] 경기도 화성시 영천동 873-5 동탄역 센테라아이티타워2 지1층비103호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국자산감정 · 평가일 2025.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건(기호1~4)은 경기도 화성시 영천동 소재 ""동탄5동행정복지센터"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 상업업무시설, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

각각 본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

기호1) 라멘조 평지붕 13층건 중 지1층 비103호로서(사용승인일:2020.10.28)
외 벽:석재붙임 등,
창 호:샷시창호 마감.
기호2) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층건 중 6층 619호로서(사용승인일:2020.11.24)
외 벽:석재붙임 등,
창 호:샷시창호 마감.
기호3,4) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층건 중 13층 1318호, 1317호로서(사용승인일:2021.09.24)
외 벽:강화유리 붙임 등,
창 호:샷시창호 마감.

이용상태

공부상 기호1은 지식산업센터, 기호2,3,4는 공장(지식산업센터)로 이용중임.

설비내역

공히 위생 및 급배수설비, 승강기, 주차장, 소방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

공히 대체로 등고 평탄한 장방형 토지로 공장, 지식산업센터, 근린생활시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호1은 서측으로 왕복 약 8차선, 남측으로 약 2차선, 기호2는 북서측으로 왕복 약 8차선, 기호3,4는 북서측으로 왕복 약 8차선, 북동측으로 왕복 약 4차선 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1: 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 광로3류(폭 40m~50m)(동탄2지구)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중(집)3-114)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>.
기호2: 준주거지역(동탄2지구) , 지구단위계획구역(화성동탄(2)) , 광로3류(폭 40m~50m)(동탄2지구)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>.
기호3,4: 준주거지역(동탄2지구) , 지구단위계획구역(화성동탄(2)) , 광로3류(폭 40m~50m)(동탄2지구)(접합) , 대로3류(폭 25m~30m)(일반도로, 동탄2지구)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1.대지권 미등기이나 최저매각가격에 대지권 가격이 포함됨
2.부동산소유자가 사실상 대지권을 취득하였다는 취지의 서면((주)효정이앤씨 2025.11.13.자 사실조회회신서)이 제출됨
3.지식산업센터임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경956 (1)

소재지: 경기도 화성시 영천동 873-5 동탄역 센테라아이티타워2 지1층비103호

용도: 지식산업센터

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 감정가 및 면적 정보

감정가: 645,000,000원

토지면적: 2782.80㎡ (약 841.81평)

토지지분: 0㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 215.89㎡ (약 65.31평)

건물지분: 215.89㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 대상 및 경매 정보

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: 대지권미등기, 유동화물건

주의사항: 1. 대지권 미등기이나 최저매각가격에 대지권 가격이 포함됨

2. 부동산 소유자가 사실상 대지권을 취득하였다는 취지의 서면((주)효정이앤씨 2025.11.13.자 사실조회회신서)이 제출됨

3. 본 물건은 지식산업센터임.

특수물건정보: 대지권미등기, 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 "동탄5동행정복지센터" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 상업업무시설, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임. 동탄2신도시에 위치하여 개발 잠재력이 높은 지역 중 하나입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

각각 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통시 됨. 본건은 서측으로 왕복 약 8차선, 남측으로 약 2차선 도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

본건은 라멘조 평지붕 13층 건물 중 지하 1층 비103호이며, 사용승인일은 2020년 10월 28일로 비교적 신축 건물에 해당합니다. 외벽은 석재붙임 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시창호로 마감되어 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

본건 토지는 준주거지역(동탄2지구)으로 지정되어 있으며, 지구단위계획구역, 광로3류, 중로3류 등에 해당합니다. 또한 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 택지개발지구 등으로 지정되어 있어 다양한 개발 및 사업 활동이 가능한 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

등기부 상 현재 채권 총액은 599,875,763원입니다.

주요 등기사항으로는 소유권이전(신탁등기말소), 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등이 있으며, 이들은 모두 말소 예정입니다.

3.2. 말소기준 권리

말소기준 권리는 2021년 3월 10일 접수된 국민은행 근저당(채권액 520,800,000원)입니다. 본 경매물건은 말소기준 권리보다 후순위 권리들이 모두 말소되는 임의경매 건으로, 낙찰 시 인수되는 부담이 없는 권리 관계를 가지고 있습니다.

3.3. 인수 대상 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,300,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-08-22

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

본 건에 임차인이 존재하나 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상업 활동

본 물건이 위치한 지역은 상업업무시설, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 복합 상업지구입니다. "동탄5동행정복지센터" 인근에 위치하여 지역 주민 및 관련 업종의 이용이 용이합니다.

4.2. 건물 용도 및 특성

본 건물은 지식산업센터로 이용 중에 있으며, 이는 최근 성장하고 있는 지역 산업 및 비즈니스 환경에 부합하는 용도입니다. 동탄역 주변으로 다양한 지식산업센터들이 밀집하고 있어 관련 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 인근 편의시설

"동탄5동행정복지센터"가 인근에 위치하여 행정 서비스를 이용하기 편리합니다. 또한, 주변에 상업시설 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 대중교통 접근성

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편이며, 이는 직장인들의 출퇴근 및 외부 방문객의 이동에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기 문제

본 건의 가장 큰 특징은 '대지권 미등기' 상태라는 점입니다. 그러나 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 있으며, 부동산 소유자가 사실상 대지권을 취득하였다는 취지의 서면이 제출되어 있어 법적인 소유권 이전 절차 진행에 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. 다만, 이러한 경우 등기부상 소유권 이전 절차가 복잡해질 수 있으므로 주의가 필요합니다.

6.2. 유동화 물건 특성

본 물건은 유동화 물건으로, 이는 자산유동화에 관한 법률에 따라 처리되는 자산으로 일반적인 부동산 경매 절차와는 다소 차이가 있을 수 있습니다. 유동화 구조 및 관련 법규에 대한 이해가 필요할 수 있습니다.

6.3. 기타 특이사항

건물 사용승인일이 2020년~2021년으로 비교적 신축이지만, '임대관계 미상'이라는 점은 명확한 권리관계 확인이 필요함을 시사합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 종합 평가

본 물건은 동탄2신도시라는 성장 잠재력이 높은 지역에 위치한 지식산업센터입니다. 건물이 비교적 신축이고 교통 접근성이 양호하며, 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없어 권리 분석상 안전한 편입니다. 다만 '대지권 미등기'라는 특이사항이 존재하나, 관련 서류가 제출되어 있고 최저매각가격에 대지권이 포함되어 있어 실질적인 소유권 취득에는 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

7.2. 투자 전망

동탄2신도시는 지속적인 개발과 인구 유입으로 인해 향후 부동산 가치 상승이 기대되는 지역입니다. 지식산업센터는 기업들의 입주 수요가 꾸준하며, 특히 본 물건과 같이 역세권 인근에 위치한 경우 투자 가치가 높다고 할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주요 장점

* 신축급 건물: 2020년~2021년 준공으로 비교적 최신 설비 및 상태 유지

* 우수한 입지: 동탄2신도시 내, 상업업무시설 밀집 지역

* 양호한 교통: 차량 접근 용이, 버스정류장 인접

* 권리관계 명확: 매각으로 소멸되지 않는 권리 없음

8.2. 미래 가치

* 동탄2신도시 개발 및 광역 교통망 확충으로 인한 미래 가치 상승 기대

* 지식산업센터의 꾸준한 수요 및 임대 수익 잠재력

9. 예상 입찰가

9.1. 인수 보증금 제외

본 건 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금이 0원입니다. 따라서 입찰가 산정 시 별도의 임차인 보증금 인수 부담은 고려하지 않아도 됩니다.

9.2. 입찰가 산정 고려사항

본 건의 감정가는 645,000,000원입니다. '대지권 미등기'라는 특이사항이 존재하지만, 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 있고 관련 사실확인서가 제출된 점, 유동화 물건이라는 점 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 동탄2신도시의 지식산업센터 시세 동향과 유사 물건의 최근 거래 사례 등을 추가적으로 조사하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. (예상 입찰가는 본건의 시장 가치, 경쟁 입찰 상황, 낙찰 후 예상되는 추가 비용 등을 종합적으로 검토하여 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.