나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51744 [1] 경기도 광주시 곤지암읍 장심리 304-29 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건(기호1)은 경기도 광주시 곤지암읍 장심리 소재 ‘장심리 마을회관’ 남동측 인근에
위치하고, 주변은 전원주택, 농가주택, 근린생활시설, 자연림 등이 분포하는 지역으로
제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통
사정은 보통임.

형태 및 이용상태

인접도로 및 인접지 대비 완경사지를 평탄하게 조성한 토지로서 단독주택(신축중)
부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역(보전관리) , 성장관리계획구역(성장관리지역(산업형)), 가축사육제한구역
(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경
보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

본건 토지 지상에는 소유자 미상의 건축신고(허가번호 2016-곤지암읍-신축신고-69, 2016.08.01)
를 득한 제시외 건물(단독주택)이 신축 중임.
<지적 및 건물 개황도 참조>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 토지 지상에는 탐문 결과 소유자 미상의 건축신고(허가번호 2016-곤지암읍-신축신고
-69, 2016.08.01, 분할 이전에는 장심리 304-3)를 득한 제시외 건물(단독주택, 연와조
슬래브, 2층)이 신축 중으로, 본건 토지의 사용 수익 처분 등에 영향을 미치고 있으므로
이해관계인은 유의하시기 바람.

물건 비고

감정평가 당시 본건 토지 지상에 소유자 미상의 건축신고를 득한 제시외 건물(단독주택, 2층)이 신축중으로 토지의 사용, 수익, 처분 등에 영향을 미칠 수 있음. 매각부동산의 최저매각가격은 이에 의해 제한 받는 가격으로 입찰시 참고 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 물건 상세 정보

2.1. 1. 사건번호

성남지원 2025타경51744 (1)

2.1. 2. 소재지

경기도 광주시 곤지암읍 장심리 304-29

2.1. 3. 용도

대지

2.1. 4. 토지 면적

367. 00㎡ (약 110.99평)

2.1. 5. 건물 면적

0. 00㎡ (건물 없음)

2.1. 6. 감정가

218,732,000원

2.1. 7. 경매 구분

부동산 임의경매

2.1. 8. 채권자

이OO (등기부 요약상 채권자는 이성구)

2.2. 토지 및 건물 현황

2.2. 1. 토지 제시외 면적

0. 00㎡

2.2. 2. 건물 지분

0㎡

2.2. 3. 건물 제시외 면적

0. 00㎡

2.2. 4. 매각 대상

토지 매각

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 광주시 곤지암읍 장심리 소재 ‘장심리 마을회관’ 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 전원주택, 농가주택, 근린생활시설, 자연림 등이 분포하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 최근 장심리 마을 진입도로가 확장·포장되어 접근성이 개선되었습니다.

3.3. 도로 상태

본건 토지는 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 연계되어 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 요약

4.1. 1. 말소기준권리

을구 9번, 2024년 12월 16일 접수된 이성구 명의의 근저당권 (채권액 180,000,000원)입니다.

4.1. 2. 인수될 수 있는 권리 (미상)

본 물건은 말소기준권리보다 선순위인 갑구 권리들이 존재합니다.

* 갑구 2번: 2014년 6월 16일 접수, 구경란 명의 (전 4, 6, 7번 지분 이전)

* 갑구 13번: 2021년 2월 10일 접수, 주식회사신성유통 명의 (공유자전원지분 전부 이전)

* 갑구 14번: 2021년 2월 10일 접수, 주식회사명창 명의 (소유권이전청구권가등기, 매매예약 2021.10.05)

이러한 선순위 권리들은 매각으로 인해 소멸되지 않고 인수될 가능성이 있으며, 특히 갑구 2번 권리의 구체적인 내용을 반드시 확인해야 합니다.

4.1. 3. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (예: 을구 10번, 11번 등)

4.1. 4. 기타 권리사항

매각으로 소멸되지 않는 권리로, 토지 지상의 제시외 건물 또는 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 명시되어 있습니다. 이는 경매 절차 완료 후에도 해당 건물에 대한 법정지상권이 성립될 경우 토지 이용에 제약을 줄 수 있는 중대한 리스크입니다.

4.2. 임차인 현황

임차인 현황은 없으며, 인수할 보증금은 0원입니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 지역 특성

본 토지 주변은 전원주택, 농가주택, 일부 근린생활시설 및 자연림이 분포하는 지역입니다.

5.2. 상권 형성 가능성

단순 주거 및 자연환경 위주의 지역으로, 활발한 상권 형성은 제한적입니다. 다만, 근린생활시설이 일부 존재하며 향후 전원주택 단지 개발 등의 잠재력은 존재합니다.

6. 생활정보

6.1. 주변 생활 편의시설

주변에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 편의시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

6.2. 대중교통 접근성

인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 신축 중 제시외 건물 문제

감정평가 당시 본건 토지 지상에는 소유자 미상의 단독주택(2층)이 건축신고를 득한 상태로 신축 중이었습니다.

7.2. 토지 사용 수익 처분 영향

신축 중인 제시외 건물로 인해 토지의 사용, 수익, 처분 등에 영향을 미칠 수 있으며, 이는 최저매각가격에 반영되어 있습니다.

7.3. 법정지상권 성립 가능성

토지 지상의 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 점은 가장 큰 리스크 요인입니다. 법정지상권이 성립될 경우 토지의 자유로운 이용이 제한될 수 있습니다.

7.4. 선순위 권리 인수 가능성

말소기준권리보다 선순위인 갑구 등기들(2014년, 2021년 각 접수)이 존재하여, 이들 권리가 매각으로 소멸되지 않고 인수될 가능성이 있습니다. 이에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

7.5. 주변 환경 (혐오시설)

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 토지 인근에 직접적인 혐오시설이 확인되지 않았습니다. 다만, 광주시 곤지암읍 수양리 일대에 종합폐기물처리시설 관련 논쟁이 있었으나, 본건 소재지와는 거리가 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 곤지암읍의 토지로, 최근 도로 확장으로 교통 접근성이 개선된 점은 긍정적입니다. 주변 환경은 전원주택 및 자연림과 어우러져 쾌적함을 제공합니다. 그러나 토지 위에 신축 중인 건물로 인한 법정지상권 성립 불확실성과 선순위 권리 인수 가능성이라는 중대한 리스크를 내포하고 있습니다. 이러한 권리 관계 및 건물 관련 문제는 입찰 전 반드시 전문가와 함께 철저히 분석하고 검토해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 개선된 교통망: 장심리 마을 진입로 확포장으로 수도권 접근성이 향상되었습니다.

* 쾌적한 자연환경: 전원주택 및 자연림이 분포하여 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 수도권 지역의 성장 가능성을 고려할 때, 장기적인 관점에서 개발 잠재력이 있습니다.

10. 예상 입찰가

* 감정가: 218,732,000원

* 토지 면적: 367.00㎡ (약 110.99평)

* 주요 고려사항:

* 신축 중인 제시외 건물로 인한 법정지상권 성립 가능성.

* 말소기준권리보다 선순위인 갑구 등기들의 인수 가능성.

* 향후 건물 철거 또는 법정지상권 확보 시 예상 비용.

* 본 물건은 리스크 요인이 다수 존재하므로, 감정가를 기준으로 무리한 입찰은 지양해야 합니다. 권리 분석 및 현장 조사를 통해 정확한 시세와 예상되는 추가 비용을 산정한 후, 보수적으로 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다.

* 인수할 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 제외할 필요는 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.