나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55272 [1] 경기도 화성시 송산면 중송리 OOOOO 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류 · 평가일 2025.04.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 송산 증송리 소재 '화성송산테크노파크 일반산업단지' 동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지 및 농가주택, 중소규모의 공장 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

- 기호1은 인접필지 및 도로 대비 남측 하향 완경사의 토지를 평탄화한 사다리형 토지로서 공업용 건부지로 이용중임.
- 기호2는 기호1의 동측에 접한 완경사의 토지로 현황 도로(폭 6m 내외)로 이용중임.

인접 도로상태

동측으로 폭 약 6m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(중점관리/정온), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 임.

제시목록 외의 물건

- 후면 '지적 및 건물개황도' 참조.
- 제시외 물건은 모두 종물 및 부합물로서 토지에 미치는 불리한 영향은 없는 것으로 보아 구애됨 없이 평가함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 기호""가""는 일반철골구조, 경량철골구조 기타지붕 2층 건물로서 일반건축물대장상 1층 제조업소, 2층 사무소 및 제조업소로 표기되어 있고,
.외벽 : 판넬 마감 등
.내벽 : 벽지 및 타일, 판넬마감 등
.창호 : PVC새시창 등임.
- 기호""나""는 일반철골구조, 기타지붕 지상1층 건물로서
외벽 : 판넬 마감 등
내벽 : 판넬마감 등
창호 : PVC새시창 등임.

이용상태

-기호""가"" : 1층: 공장, 화장실, 창고 등
2층 : 사무실, 창고 등
-기호""나"" : 1층: 공장, 사무실, 화장실 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비 등이 설치되어 있음.

부합물 및 종물

- 후첨 '지적 및 건물개황도'와 같이 ㉠~㉦ 까지의 부합물 및 종물이 소재하는 바 실측 평가하였음.
- 기호 ㉢ 및 ㉣은 이동이 가능할 것으로 사료되는 이동식 컨테이너이나 금번 평가에 포함하였으니 경매 진행시 참고 바람.

- 제시외 건물은 아래와 같음.
㉠ 창고(90㎡), 강파이프구조, 천막지붕,

㉡ 창고(108㎡), 강파이프구조, 천막지붕,
㉢ 기숙사(1식,18㎡), 이동식컨테이너,

㉣ 식당(1식,18㎡), 이동식컨테이너,
㉤ 선반(5㎡), 경량철골조, 기타지붕,

㉥ 선반(5.5㎡), 경량철골조, 기타지붕
㉦ 창고 및 계단실(23.8㎡), 경량철골조, 판넬지붕.

공부와의 차이

본건 기호""가""는 제시 목록 및 등기사항전부증명서상 2층 면적(278.48㎟)과 일반건축물대장상 2층 면적(341.48㎟)이 상이한 바 실제 면적과 같은 일반건축물대장상의 면적으로 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 기호""가""는 일반건축물대장 상 2013.01.15자로 일부(1층 70.28㎡, 2층 69.68㎡), 2019.09.04자로 일부(1층 63.0㎡) 증축 되었다고 표기되어 있으나, 그 구분이 명확하지 않고 일체로 사용되고 있어 현황 고려하여 기존 부분과 일괄하여 평가함.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 기계기구 목록 중 확인이 불가능한 기계(삼방STAND ZIPPER기계 1대, Stand Up Pouch Making M/C 1식, 이방지퍼스텐드기계 1대 등)는 매각에서 제외하고 확인 가능한 나머지 기계기구는 매각에 포함
3. 본건 건물 목록2의 2층 면적은 제시목록 및 등기사항전부증명서상 278.48㎡이나, 일반건축물대장상 341.48㎡이고 현황도 동일하여 건축물대장상 면적으로 평가하였음
4. 본건 건물 목록2는 일반건축물대장상 2013.1.15자로, 2019.9.4자로 각 일부 증축된 것으로 표기되어 있으나, 건축물현황도상 증축부분이 구분되어 있지 아니하고, 기존 건물과 일체로 사용중인 바, 현황 고려하여 기존건물과 일괄평가하였음
5. 재매각임, 매수보증금은 최저매각가격의 20%임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건개요

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경55272 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지및규모

* 소재지: 경기도 화성시 송산면 중송리 336-4

* 용도: 근린시설 (제조업소, 사무소 등)

* 토지면적: 2470.00㎡ (약 747.28평)

* 토지지분: 1849.998㎡ (약 560.00평)

* 건물면적: 869.66㎡ (약 263.00평)

* 건물지분: 869.66㎡ (약 263.00평)

* 건물 제시외면적: 268.30㎡ (약 81.15평)

1.3. 감정가및매각정보

* 감정가: 1,762,586,900원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 매각구분: 재매각

* 매수보증금: 최저매각가격의 20%

1.4. 주요특이사항

* 법정지상권, 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

* 본 물건은 경기도 화성시 송산면 중송리 소재 '화성송산테크노파크 일반산업단지' 동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 농경지 및 농가주택, 중소규모 공장 등이 혼재하는 지역으로, 제반 입지 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용및계획

* 형태 및 이용상태: 본건 토지(기호1)는 인접 필지 및 도로 대비 남측 하향 완경사의 토지를 평탄화한 사다리형으로서 공업용 건부지로 이용 중입니다. 인접 토지(기호2)는 동측에 접한 완경사의 토지로 현황 도로(폭 6m 내외)로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 동측으로 폭 약 6m 내외의 도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 성장관리계획구역(중점관리/정온), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한), 성장관리권역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상권리관계

* 토지 등기부 요약: 말소기준권리는 2011년 11월 8일자 중소기업은행 근저당권(을1)입니다. 이후 모든 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 말소기준권리보다 후순위로, 낙찰로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 건물 등기부 요약: 토지 등기부와 유사하게, 말소기준권리인 2011년 11월 8일자 중소기업은행 근저당권(을1) 이후의 모든 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

* 임의경매 개시 결정 권리자: 에이치에프아이사일유동화전문유한회사(양)로, 2025년 3월 28일자 권리(갑9)이나 말소 대상입니다.

3.2. 말소기준권리및소멸예상권리

* 말소기준권리: 2011년 11월 8일자 중소기업은행 근저당권(을1).

* 소멸 예상 권리: 모든 근저당, 압류, 가압류 등은 말소기준권리보다 후순위로, 낙찰 시 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인현황

* (주)대호종합건설: 보증금 125,000,000원, 차임 0원, 사업일자 2019-12-02, 대항력 없음.

* (주)코이앤코이(이 ): 보증금 0원, 차임 1,500,000원, 사업일자 2023-08-03, 대항력 없음.

* O : 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2023-07-12, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2014-01-16, 대항력 없음.

3.4. 인수되는권리(보증금)

* 인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인의 대항력이 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변상업및산업환경

* 본 물건은 '화성송산테크노파크 일반산업단지' 인근에 위치하며, 농경지, 농가주택, 중소규모 공장 등이 혼재하는 지역입니다.

4.2. 업종적합성

* 제조업 관련 시설로 추정되며, 산업단지 인근의 특성을 고려할 때 관련 업종의 입지에 적합할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통및접근성

* 차량 접근은 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 가능합니다.

5.2. 주변편의시설

* 제공된 정보만으로는 주변 편의시설에 대한 상세 파악이 어렵습니다. 산업단지 및 농경지 인근 특성상 도시 지역 대비 편의시설 접근성은 제한적일 수 있습니다.

5.3. 혐오시설유무

* 제공된 정보만으로는 주변 혐오시설의 유무를 확인할 수 없습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 법정지상권관련리스크

* 물건 보고서 상단 및 특수물건정보에 '법정지상권'이 명시되어 있으나, 등기부등본상 관련 권리 사항이 확인되지 않습니다. 경매 진행 시 법정지상권 성립 여부에 대한 면밀한 추가 확인이 필요하며, 이는 인수되는 권리가 될 수 있는 주요 리스크입니다.

6.2. 기계기구포함여부

* 기계기구 목록 중 확인이 불가능한 일부 품목은 매각에서 제외됩니다. 확인 가능한 기계기구만 매각에 포함되므로, 잔존 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 공부상면적차이및증축부분

* 본건 건물 2층의 경우, 제시목록 및 등기부상 면적(278.48㎡)과 일반건축물대장상 면적(341.48㎡)에 차이가 있습니다. 건축물대장상 면적으로 평가되었으나, 실제 현황과의 일치 여부를 재확인할 필요가 있습니다.

* 일부 증축 부분이 있으나 현황상 구분되지 않고 기존 건물과 일체로 사용 중인 점은 현황 고려하여 평가되었습니다.

6.4. 재매각사유

* 본 물건은 재매각 대상입니다. 이전 입찰 또는 매수인의 잔금 미납 사유에 대한 파악이 중요합니다.

6.5. 유동화물건특수성

* 유동화 물건으로, 자산유동화 관련 특수성이 존재할 수 있습니다.

7. 종합의견

7.1. 물건총평

* 본 물건은 경기도 화성시 송산면에 위치한 근린시설(제조업소, 사무소 등)로, 산업단지 인근이라는 입지적 특성을 가집니다. 토지 규모가 상당하며, 건물 또한 제조업 및 사무 용도로 활용 가능한 구조입니다.

7.2. 주요고려사항

* 법정지상권의 성립 여부는 본 건의 가장 중요한 투자 리스크 요인입니다. 등기부상 명시되어 있지 않더라도, 현장 조사 및 관련 자료 검토를 통해 반드시 확인해야 합니다.

* 임차인들의 대항력이 없어 명도에 따른 부담은 상대적으로 적을 것으로 예상됩니다.

* 재매각 물건이므로, 이전 매각 실패 사유를 분석하여 입찰 전략을 수립해야 합니다.

8. 투자포인트

8.1. 입지강점

* 화성시 송산면의 산업단지 인근에 위치하여 제조업 관련 사업체 운영에 유리할 수 있습니다.

8.2. 명도관련용이성

* 현재 파악된 임차인들은 모두 대항력이 없어, 명도 절차 진행 시 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

8.3. 가격및규모

* 넓은 토지 면적(약 747평)과 건물 규모(약 263평)를 갖추고 있으며, 감정가는 17.6억원 수준입니다.

9. 예상입찰가

9.1. 인수보증금

* 인수 보증금 합계: 0원

9.2. 입찰가산정시고려사항

* 본 물건의 예상 입찰가 산정은 법정지상권 성립 여부에 따라 가치가 크게 변동될 수 있어, 제공된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다.

* 입찰 희망자는 반드시 현장 조사를 통해 법정지상권 성립 가능성을 면밀히 검토하고, 주변 시세 및 유사 물건 거래 사례를 종합적으로 분석하여 합리적인 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.