나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54856 [1] 경기도 수원시 장안구 송죽동 392-3 동산빌라 가동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금오감정 · 평가일 2025.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 장안구 송죽동 소재 ""송정초등학교"" 동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

벽돌조 슬래브위 기와지붕 3층 건물 중 제2층 제202호로서

외벽: 적벽돌쌓기 마감
내벽: 벽지도배 등 마감
창호: 샤시 창호임.

이용상태

다세대주택(방2, 거실, 주방, 욕실 등)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스 개별난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지의 토지로 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측으로 폭 6미터 정도의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 고도지구(5층이하,18M이하) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경기도문화재보호조례>, 상대보호구역(송원중학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(송정초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

본건은 후첨 ""건물개황도""와 같이 건축물현황도상 호수와 실제 호수가 상이하며, 현장조사 시 본건의 거주자를 만날 수 없어 옆 호수(201호)의 거주자(옆 호수 소유자의 부친)를 통해 실제 호수를 확인하였는 바, 건축물현황도상 201호로 표시된 곳이 실제 202호(본건)로 판단되므로 경매 진행 및 입찰 시 재확인하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1.공부상 '가동'이나 건물외관은 'A동'으로 표시
2.본건은 건축물현황도상 호수와 실제호수가 상이하며, 건축물현황도상 '201호'로 표시된 곳이 실제 '202호'(본건)으로 판단되므로 확인요함(감정평가서 참조)
3.2026.6.9.자 주택도시보증공사로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고, 대항력은 포기하며, 임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의 한다'는 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경54856 (1)

소재지: 경기도 수원시 장안구 송죽동 392-3 동산빌라 가동 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 122,000,000원

토지면적: 22.95㎡ (약 6.94평)

건물면적: 41.46㎡ (약 12.54평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건물구조: 벽돌조 슬래브 위 기와지붕 3층 건물 중 제2층 제202호 (1990년 6월 15일 준공)

1.1. 입지조건

본건은 경기도 수원시 장안구 송죽동 소재 "송정초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 여건은 보통 수준입니다. 북동측으로 폭 6미터 정도의 도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2022년 12월 8일 접수된 포천세무서장의 압류입니다. 이 권리 이후에 설정된 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부등본상 주택임차권(을5)으로 등재된 하간란 임차인의 보증금 140,000,000원과 관련된 권리는 말소 예정이며, 주택도시보증공사로부터 제출된 확약서에 따라 임차인은 우선변제권 및 대항력을 포기하고, 매수인에게 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하기로 동의하였습니다. 따라서 본 건은 임차인 관련 인수 보증금이 전혀 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본건이 위치한 송죽동 일대는 다세대주택을 중심으로 한 일반 주거지역입니다. 인근에 초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호하며, 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업 시설보다는 주거 기능에 충실한 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 송정초등학교가 인근에 위치하며, 송원중학교가 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 교통: 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 설비: 위생 및 급배수 설비, 도시가스 개별난방 설비 등이 설치되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 호수 불일치: 공부상 '가동'이나 건물 외관은 'A동'으로 표시되어 있으며, 건축물현황도상 호수와 실제 호수가 상이하여 건축물현황도상 '201호'로 표시된 곳이 실제 '202호'(본건)로 판단됩니다. 입찰 전 반드시 현장 확인 및 관련 서류 재확인이 필요합니다.

* 건축 연도: 1990년에 준공된 건물로, 건축 연도가 오래되어 향후 리모델링 또는 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 수원시 장안구 송죽동에 위치한 다세대주택으로, 송정초등학교 인근에 자리하여 기본적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 특히, 임차인의 대항력 포기 및 관련 권리 말소 예정으로 인해 인수해야 할 보증금이 없어 법적으로 권리 관계가 매우 깔끔한 물건입니다. 다만, 공부상 호수와 실제 호수의 불일치 문제는 반드시 사전에 확인하여 리스크를 관리해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 임차인 보증금 미인수: 명도 관련 위험과 추가적인 인수 비용이 없어 투자 리스크가 현저히 낮습니다.

* 주거 지역 입지: 초등학교 인근에 위치한 주거 지역으로 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 권리 관계가 명확해짐에 따라 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 122,000,000원이며, 유사한 건축 연도(1987년)와 면적(40.23㎡)의 인근 빌라(성원주택 가동)가 최근 118,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 시세는 감정가 수준으로 판단됩니다.

임차인 관련 인수 부담이 없다는 점을 감안할 때, 예상 입찰가는 115,000,000원에서 130,000,000원 사이에서 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 호수 불일치와 같은 현장 리스크를 충분히 검토하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.