나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55227 [1] 경기도 화성시 능동 1065-1 동탄헤리움 17층1752호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 능동 소재, ""능동고등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔,
근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 대체로 보통시됨.

교통상황

본건동까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 간선도로 등이 소재하는바 교통
상황은 대체로 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상20층 건물 중
제17층 제1752호 로서,

외벽 : 외장석 등 마감.
창호 : 새시창호 등 임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.(후첨""건물현황도""참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, E/V설비, 지하주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 토지로서, ""오피스텔 및 근린생활시설부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 대로, 동측, 남측으로 중로가 각각 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 중로2류
(폭 15m~20m), 가축사육제한구역(전부제한지역), 비행안전제6구역(전술), 성장관리권역임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 : 없음.

물건 비고

신청채권과 임차권등기 채권은 동일함. 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력 포기와 임차권말소에 동의한다는 인수조건변경 확약서가 2026. 1. 30.자 제출됨에 따라 신청채권자가 배당받지 못하는 잔존 임대차보증금에 대해 매수인은 인수하지 않음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55227 (1)

소재지: 경기도 화성시 능동 1065-1 동탄헤리움 17층1752호

용도: 오피스텔

감정가: 107,000,000원

토지면적: 6.12㎡ (약 1.85평)

건물면적: 20.96㎡ (약 6.34평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 선순위 임차권, 대항력 있는 임차인

주의사항: 신청채권과 임차권등기 채권은 동일하며, 신청채권자가 배당받지 못하는 잔존 임대차보증금은 매수인이 인수하지 않음.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 능동 소재 "능동고등학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 및 상업 환경이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장과 주요 간선도로가 소재하여 대중교통 이용 및 차량 이동이 편리한 편입니다.

* 건물 구조 및 상태

철근콘크리트 구조의 지상 20층 건물 중 17층에 해당하며, 외벽은 외장석 마감, 창호는 새시창호 등으로 구성되어 있습니다. 건물 자체의 노후도는 연식(10년차) 대비 보통 수준으로 판단됩니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황

* 임차인: 박소원 (박 )

* 보증금: 96,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-07-23

* 확정일자: 2021-07-07

* 대항력: 있음

* 비고: 임차권 등기 채권과 신청 채권이 동일하며, 매수인은 임차보증금 잔액을 인수하지 않는 조건으로 진행됩니다.

* 등기부 현황

* 말소기준권리: 갑8 (강제경매)

* 권리 총액: 96,000,000원

* 을구 (임차권): 을3 (주택임차권, 박소원, 96,000,000원, 인수 조건이나, 인수하지 않는 것으로 명시됨).

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (권리분석상 소멸되는 것으로 판단됨).

* 권리 분석 요약

본건은 선순위 임차인이 존재하나, 매수인이 임차보증금을 인수하지 않는 조건으로 인해 낙찰자가 인수해야 할 권리 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

* 주위 환경 및 토지 이용계획

오피스텔 및 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 일반상업지역, 지구단위계획구역에 해당하여 상업 활동이 활발한 지역입니다. 북측으로는 대로, 동측 및 남측으로는 중로가 접해 있어 차량 통행이 용이합니다.

* 잠재적 임대 수요

본 물건이 위치한 동탄 지역은 삼성전자 등 대규모 산업단지와 직주근접성이 우수하여 풍부한 배후 임대 수요를 확보하고 있습니다. 특히 소형 오피스텔은 1인 가구 증가 추세와 더불어 꾸준한 임대 수요를 보일 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 주변 시설

"능동고등학교" 북측 인근에 위치하며, 인근에 초, 중, 고등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한, 편의시설로는 대형마트, CGV, 센트럴파크 등이 차량 5분 거리에 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 건물 편의시설

본 건물에는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 엘리베이터, 지하 주차장 시설 등이 갖추어져 있습니다. 또한, 단지 내 커뮤니티 시설로 피트니스센터, 실내골프연습장, 북카페 등이 조성되어 있어 입주민의 주거 만족도를 높일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수 조건

선순위 대항력 있는 임차인이 존재하나, 명확하게 매수인이 보증금을 인수하지 않는다는 조건이 명시되어 있어 법적 쟁점이 될 가능성은 낮습니다. 다만, 관련 확약서 내용을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

* 권리관계 복잡성

경매 물건의 경우, 권리관계가 복잡할 수 있으므로 입찰 전 등기부등본 및 관련 서류를 철저히 확인하여 추가적인 인수 권리가 없는지 재확인하는 것이 중요합니다.

* 주변 개발 및 민원 가능성

동탄 지역 개발 과정에서 일부 오피스텔 건설과 관련하여 일조권, 조망권 침해, 교통 체증 등에 대한 주민 민원이 발생한 사례가 있습니다. 본건 주변 개발 계획을 확인하여 잠재적 민원 발생 가능성을 사전에 파악하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 능동에 위치한 동탄헤리움 오피스텔로, 17층에 해당하는 소형 오피스텔입니다. 주변에 산업단지와 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 임대 수요가 풍부하며, 특히 매수인이 선순위 임차인의 보증금을 인수하지 않는다는 점은 투자에 있어 큰 장점으로 작용합니다. 감정가는 107,000,000원으로, 현 시세와 비교하여 적정성을 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 높은 임대 수요: 삼성전자 등 대규모 배후 산업단지를 기반으로 꾸준한 임대 수요 기대.

* 보증금 미인수: 선순위 임차인의 보증금 96,000,000원을 인수하지 않아 투자 부담 최소화.

* 직주근접성: 주요 산업단지 및 교통망과의 접근성이 우수하여 직장인 실수요자에게 매력적.

* 개발 호재: 동탄 지역의 지속적인 발전 가능성 및 GTX 개통 등 교통망 확충 예정.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 107,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 면적: 20.96㎡ (약 6.34평)

현재 "동탄헤리움" 오피스텔의 20㎡ 내외 소형 면적의 시세는 대략 1억 1천만 원에서 1억 2천만 원 수준으로 형성되어 있는 것으로 파악됩니다. 특히 경매 물건의 경우, 감정가 대비 낙찰가가 상승하는 경향을 보입니다.

본 건은 보증금 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 감정가인 107,000,000원에서 시작하여 실제 시장 시세인 1억 1천만 원 ~ 1억 2천만 원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

하지만, 경매 시세는 매각 기일의 경쟁 상황, 응찰자 수, 시장 분위기 등에 따라 유동적으로 변동될 수 있습니다. 따라서, 본 물건의 정확한 시세 파악과 함께 권리 분석 결과를 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

보수적으로 접근 시, 감정가 대비 10% ~ 20% 상승한 1억 1770만 원 ~ 1억 2840만 원 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 공격적으로 접근 시에는 1억 1천만 원 ~ 1억 2천만 원 사이에서 경쟁이 치열할 수 있습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가 범위는 110,000,000원 ~ 125,000,000원 을 제안합니다.

* 혐오시설 관련 조사: 검색 결과에서 "동탄 헤리움" 주변에 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 주변 지역 개발 계획에 따른 잠재적 영향은 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.