나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54388 [1] 경기도 화성시 오산동 968-7 동탄케이티엑스중앙파크뷰 6층612호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태한 · 평가일 2025.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1)
본건은 경기도 화성시 병점동 소재 ""안화초등학교"" 북측 인근에 위치하며 주위로는 아파트,
단독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 공원등이 소재하며 주거지로서의 제반 주위
환경은 보통인 편임.

기호(2)
본건은 경기도 화성시 오산동 소재 ""동탄역"" 남동측 인근에 위치하며 주위로는 아파트, 업무
시설 및 상업시설, 학교, 근린생활시설, 관공서, 공원등이 소재하며 제반 주위환경은 보통인
편임.

교통상황

기호(1)
본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용등 제반 교통상황
은 보통인 편임.

기호(2)
본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 GTX(동탄역)이 소재하여 대중교통 이용등
제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

기호(1)
철근콘크리트구조 금속기와지붕 20층 건 아파트 중 16층 1601호로서,

외 벽 : 몰탈위페인트 마감.
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임.
창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

기호(2)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건 업무시설 및 근린생활시설 중 6층 612호로서,

외 벽 : 석재붙임.
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임.
창 호 : 강화유리창호임.

이용상태

기호(1)
아파트로 이용중임.

기호(2)
오피스텔로 이용중임.

설비내역

기호(1,2)
기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 승강기, 공동현관보안설비등임.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1)
인접도로와 등고 평탄한 가장형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

기호(2)
인접도로와 등고 평탄한 세장형 토지로서 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1)
본건 남동측 및 북서측의 정문.후문을 이용하여 단지 진출입 가능하며 외곽공도와 연계되어
있음.

기호(2)
본건 서측으로 지하주차장 진출입 용이하며 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)
제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(태안지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭
20m~25m)(접합)
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(화성오산
교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교
육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리
권역<수도권정비계획법>

기호(2)
중심상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 중로1류(폭 20m~25m)(동탄2지구)
(접합)

가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,성장관리권역<수도권정
비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>


<추가기재>동탄2지구 도시계획시설 구역선 및 지적선 정리가 미비한 사항이므로 참고자료로
사용하시기 바랍니다.(2020.03.30.완비예정)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1,2)
임대관계 등은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각임, 입찰보증금은 최저매각가격의 20%임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경54388 (1)

소재지: 경기도 화성시 오산동 968-7 동탄케이티엑스중앙파크뷰 6층 612호

용도: 오피스텔

감정가: 145,000,000원

토지면적: 5.10㎡ (약 1.54평)

토지지분: 5.1㎡ (약 1.54평)

건물면적: 21.72㎡ (약 6.57평)

건물지분: 21.72㎡ (약 6.57평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OO

준공년도: 2018년

해당 층: 6층

1.2. 주요 특징

특이사항: 대항력있는 임차인 존재

주의사항: 재매각 물건, 입찰보증금은 최저매각가격의 20%

1.3. 건축물 정보

건물구조: 철근콘크리트구조

건물 용도: 오피스텔 (업무시설 및 제1, 2종 근린생활시설)

총 층수: 11층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 경기도 화성시 오산동 소재 동탄역 남동측 인근에 위치하며, 주변으로는 아파트, 업무시설, 상업시설, 학교, 근린생활시설, 관공서, 공원 등이 소재하고 있어 주거 및 업무 환경으로 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, GTX 동탄역이 인접해 있어 수도권 주요 지역으로의 접근성이 매우 뛰어납니다.

2.3. 토지이용계획

지역 지구: 중심상업지역 (동탄2지구), 지구단위계획구역 (화성동탄(2))

도로: 중로1류 (폭 20m~25m) 접합

제한사항: 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 수원지방법원 2025년 2월 11일 접수된 강제경매(갑7)입니다.

3.2. 인수되는 권리

감정평가서 요약 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되지 않았습니다. (단, '지상권개요:' 라는 기재가 있으나 상세 내용 없음)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 남창식

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022년 12월 15일

대항력: 있음

비고: 대항력있는 임차인으로 확인됩니다.

주의: 임차인의 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 채권 관계 및 추가적인 권리 발생 가능성이 있으므로 인수 여부 및 관련 위험을 면밀히 검토해야 합니다.

3.4. 등기부 요약

등기부상 채권 총액은 96,372,272원입니다. 소유권 이전 및 신탁 말소 등기가 있으며, 가장 최근 권리로는 2025년 2월 11일 접수된 강제경매(말소기준권리)와 2025년 7월 8일 접수된 가압류가 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 입지 및 개발 호재

동탄역 초역세권에 위치한 중심상업지역으로, GTX 개통으로 인한 교통망 확충 및 수도권 접근성 강화는 투자 가치를 높이는 요인입니다. 동탄2지구 개발 계획과 맞물려 상업 및 업무 시설 집적 효과가 기대됩니다.

4.2. 주변 시설

인근에 업무시설, 상업시설, 근린생활시설, 학교, 관공서, 공원 등이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 편리하며, 직주근접 수요도 풍부할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

오피스텔로서 업무시설과 근린생활시설이 함께 있는 복합 건물 내에 위치하여 주거와 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

5.2. 교통 접근성

GTX 동탄역을 통해 서울 강남권 및 수도권 주요 도시로의 이동이 용이하며, 다양한 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

5.3. 주변 환경

혐오시설이 소재한다는 정보는 일반적인 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 주변 환경은 비교적 잘 정비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

보증금이 0원으로 명시된 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 해당 임차인과의 관계 정리 및 잠재적 법적 분쟁 가능성에 대한 신중한 접근이 필요합니다.

6.2. 재매각 물건

본 건은 재매각 물건으로, 이전 경매 기일에서 유찰되었거나 기일 변경 등의 사유가 발생한 이력이 있습니다. 이에 대한 상세 사유를 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 토지이용계획상 제한

가축사육제한구역, 성장관리권역 등에 해당되어 향후 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

동탄역 역세권의 중심상업지역에 위치한 오피스텔로, GTX 이용에 따른 교통 편의성과 동탄2지구 개발에 따른 미래 가치가 기대되는 물건입니다. 다만, 대항력 있는 0원 보증금 임차인의 존재와 재매각 물건이라는 점은 권리 분석 및 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 사항입니다. 감정가는 1억 4,500만원이나, 최근 시세는 이보다 낮게 형성되어 있어 입찰 시 전략적인 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 동탄역 초역세권의 뛰어난 교통망 (GTX 이용 편리)

* 동탄2지구 중심상업지역 내 위치로 인한 미래 가치 상승 기대

* 직주근접 수요 풍부

* 최근 실거래가 대비 감정가 및 예상 입찰가를 통한 시세 차익 가능성

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 최근 2026년 4월~5월 거래된 유사 면적 오피스텔이 9,400만원에서 11,000만원 사이로 거래되었습니다. 본건의 6층 위치, 대항력 있는 임차인 존재, 재매각 물건이라는 점을 감안할 때, 보수적으로 접근하여 시장 가격에 기반한 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

감정가는 145,000,000원이나, 최근 거래 시세와의 격차가 크므로 입찰 시에는 현재 최저매각 가격을 확인하고, 시세 대비 합리적인 수준에서 결정해야 합니다.

예상 입찰가: 106,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.