나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55197 [1] 경기도 화성시 서신면 장외리 298-11 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현서 · 평가일 2025.04.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 화성시 서신면 장외리 소재 '장외산업단지' 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 공장, 창고, 근린생활시설 및 전답 등이 소재함

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용상황은 보통임

형태 및 이용상태

기호1,2 : 공히 현황 도로임 기호3 : 북측 완경사이나 자체지반 등고평탄하게 조성된 부정형 토지로서 공업용 건부지로 이용중임

인접 도로상태

본건 기호 1,2 도로(노폭 약 4m)를 통하여 기호3 공장용지로의 접근이 가능함

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(일반관리) 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 등임

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 기타지붕 층 건물로서 (사용승인일: 2022.04.08.) 외 벽 : 판넬붙임 마감 등 , 내 벽 : 판넬붙임 마감 등 창 호 : 새시창호 등임

이용상태

공장으로 이용중임

설비내역

기본위생설비 및 급배수설비 및 기본적인 전기설비 등이 되어있음

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함 2. 목록1,2는 지분매각임 3. 본건 지상의 컨테이너박스 1동이 소재하나, 이동이 용이하므로 매각 및 평가에서 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경55197 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 장천수

1.2. 물건 개요

소재지: 경기도 화성시 서신면 장외리 298-11

용도: 공장

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 686,253,600원

토지 면적: 1,833.00㎡ (약 554.5평)

토지 지분: 994.0107㎡ (약 300.7평)

건물 면적: 358.31㎡ (약 108.4평)

건물 지분: 358.31㎡ (약 108.4평)

1.4. 매각 대상

토지 지분 / 건물 전체 매각

1.5. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 중복사건, 공동담보, 지분매각

주의사항:

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함.

2. 목록1,2는 지분매각임.

3. 본건 지상의 컨테이너박스 1동이 소재하나, 이동이 용이하므로 매각 및 평가에서 제외됨.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

대상 물건은 경기도 화성시 서신면 장외리 소재 '장외산업단지' 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 공장, 창고, 근린생활시설 및 전답 등이 소재함.

2.2. 교통 및 접근성

대상 물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 상황은 보통임.

2.3. 토지 이용 및 지형

기호1,2는 현황 도로이며, 기호3은 북측 완경사이나 자체 지반 등고평탄하게 조성된 부정형 토지로서 공업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 본건 기호 1,2 도로(노폭 약 4m)를 통하여 기호3 공장용지로의 접근이 가능함.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(일반관리), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한), 성장관리권역 등임.

2.5. 주변 시설

직접적인 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았으나, 화성시 서신면 일대에서 폐기물 처리 시설(매립지, 소각장 등) 설치에 대한 주민 반대 움직임이 있었던 것으로 파악됨. 이는 지역 환경 및 잠재적 리스크 요인으로 고려될 수 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 등기부상 을21 근저당권 (2021-07-01, 중소기업은행, 348,000,000원)이 말소기준권리임.

건물 등기부상 을1 근저당권 (2022-05-04, 중소기업은행, 348,000,000원)이 말소기준권리임.

경매로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 정보 없음)

그 외 등기부상 권리들은 경매를 통해 소멸될 가능성이 높음.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: J *

보증금: 0원

차임: 100,000원

전입일자: 2024-11-14

대항력: 없음

* 임차인: 이 *

보증금: 0원

차임: 6,000,000원 (월 차임으로는 이례적으로 높음, 연 차임 또는 기타 조건 확인 필요)

전입일자: 2024-05-13

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원. 임차인이 존재하나 대항력이 없어 명도에는 큰 어려움이 없을 것으로 예상됨.

3.4. 채권 총액

토지 등기부채권 총액: 1,357,170,681원

건물 등기부채권 총액: 1,357,170,681원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

물건 소재지는 화성시 서신면 장외리 소재 '장외산업단지' 인근으로, 공장 및 창고 등 산업 시설이 밀집된 지역의 특성을 보임.

4.2. 산업단지 입지 장점

산업단지 내 또는 인근에 위치하여 관련 산업과의 연계성 및 물류 이동의 용이성이 기대됨.

4.3. 유사 물건 시세

본 물건의 감정가는 686,253,600원이며, 이는 해당 면적 및 건물 규모에 대한 시장 가치를 반영한 것으로 볼 수 있음. 주변 유사 산업 시설의 거래 사례 및 임대료 추이를 파악하여 보다 정확한 가치 판단이 필요함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

산업단지 인근 지역의 특성상, 근로자 및 입주 기업을 위한 기본적인 근린생활시설이 존재할 것으로 예상됨. 보다 다양하고 폭넓은 편의시설은 화성시 주요 시가지로 이동하여 이용해야 할 것으로 판단됨.

5.2. 주변 기반 시설

차량 접근이 가능한 도로망이 확보되어 있으며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능함. 공장 용도로서 필요한 기본적인 전기, 수도, 배수 설비 등은 갖추어져 있을 것으로 보임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각

토지 및 건물이 지분으로 매각되므로, 공동 소유자와의 협의 및 관리, 향후 지분 처분 등에 있어 복잡성이 발생할 수 있음.

6.2. 중복 사건 및 공동 담보

중복 사건 및 공동 담보 물건이 존재할 경우, 경매 진행 및 권리관계 정리에 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음.

6.3. 컨테이너 박스 제외

현장에 소재한 컨테이너 박스는 매각 및 평가 대상에서 제외되므로, 인도 시 별도 협의 또는 처리가 필요할 수 있음.

6.4. 임차인 현황

임차인이 존재하며 보증금은 없으나, 차임 지급 여부 및 명도 절차 진행 시 발생할 수 있는 제반 사항을 고려해야 함. 특히 이예광 임차인의 600만원 차임은 특이사항으로, 상세 내용 확인이 필요함.

6.5. 토지 이용 제한

계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 등에 포함되어 있어 향후 건축 및 토지 이용에 대한 제한 사항이 있을 수 있음.

6.6. 지역 환경 리스크

서신면 일대에서 폐기물 처리 시설 설치 관련 주민 반대 사례가 있어, 산업단지 주변의 환경적 민감성을 인지할 필요가 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 화성시 장외산업단지 인근에 위치한 공장으로, 비교적 신축 건물(2022년 준공)이라는 장점이 있습니다. 그러나 토지 및 건물이 지분으로 매각되고 채권 총액이 높은 점은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다. 임차인의 대항력은 없으나, 명도 절차 진행 시 제반 사항을 고려해야 합니다. 주변 지역의 환경 관련 이슈 또한 잠재적 리스크 요인으로 파악됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 강점

* 비교적 신축 건물 (2022년 준공)

* 산업단지 인근 입지, 산업 시설로서의 가치

* 화성시의 지속적인 개발 및 산업 성장 가능성

8.2. 기회

* 향후 잔여 지분 취득을 통한 완전 소유권 확보 가능성

* 산업단지 내 공장 시설을 활용한 사업 운영 또는 임대 수익 창출

9. 예상 입찰가

감정가: 686,253,600원

본 물건은 지분 매각, 높은 채권 총액, 임차인 현황, 지역 환경 이슈 등 여러 고려 사항이 존재합니다. 따라서 입찰가는 이러한 리스크 요인을 충분히 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 실제 입찰 시에는 주변 시세, 해당 물건의 향후 활용 가능성, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 감정가를 기준으로 하되, 리스크 요인을 감안하여 80% ~ 95% 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.