나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55357 [1] 경기도 수원시 권선구 호매실동 1399 제이씨플라자주건축물제1동 5층501호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 호매실동 ""화홍병원"" 남서측 근거리에 위치하며,
주위는 일반상업지역내 근린상가, 오피스텔 등 밀집지역이며, 배후지는 대단위아파트
단지(호매실스위첸, 호매실엘루체, 호매실벨섬시티 등)가 혼재하는 지역으로,
인근에 권선구청, 학교(능실초.중교) 등이 위치함.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하고, 인근 도로변으로 버스정류장이 소재하며,
17번고속국도 '호매실IC'는 본건 서측 약1.2Km 거리에 있어 제반 접근성 양호시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층.지상6층 제이씨플라자 주건축물1동 내
제501호 및 제601호로서,

외벽 : 인조대리석 붙임 및 강화유리 등 마감.
내벽 : 모르타르위 수성페인팅 및 인테리어 등 마감.
창호 : 강화유리 등 마감.

이용상태

501호, 601호 : 산후조리원으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 냉.난방설비, 승강기설비, 화재경보설비,
지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가로장방형 완경사 토지로서, ""근린생활시설부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동.서측 및 북측으로 노폭 약15-20미터 내외의 중로 및 보행자 전용도로 등과
각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(호매실지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합),
중로2류(폭 15m~20m)(보행자전용도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 공공주택지구
<공공주택 특별법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차 중으로 조사됨.

물건 비고

본건 건물의 601호와 일체로 산후조리원으로 이용중이며, 산후조리원에 필요한 시설 및 장비는 임차인 소유로 매각에서 제외함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 수원시 권선구 호매실동 1399번지에 소재하는 JC Plaza 주건축물 제1동 내 5층 501호 및 6층 601호입니다.

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경55357 (1)

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 호매실동 1399 제이씨플라자주건축물제1동 5층501호

* 건물명: JC Plaza (제이씨플라자)

* 용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

* 감정가: 836,100,000원

* 토지면적: 377.06㎡ (약 114.06평)

* 건물면적: 1359.59㎡ (약 411.37평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자 (경매신청인): 여수수산업협동조합

* 특이사항: 공동담보, 산후조리원 용도, 해당 용도 시설 및 장비 매각 제외

* 주의사항: 1. 일괄매각 2. 현재 산후조리원으로 이용 중이며, 산후조리원에 필요한 시설 및 장비는 임차인 소유로 매각에서 제외함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 호매실동에 위치하며, "화홍병원" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 일반상업지역으로 근린상가, 오피스텔 등이 밀집해 있으며, 배후지에는 대규모 아파트 단지(호매실스위첸, 호매실엘루체, 호매실벨섬시티 등)가 혼재되어 있습니다. 또한, 권선구청, 능실초.중교 등 공공기관 및 교육시설이 인근에 위치하여 생활 편의성이 높은 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근성이 양호하며, 인근 도로변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 제17번 고속국도 '호매실IC'가 본건 서측 약 1.2km 거리에 위치하여 광역적인 접근성 또한 우수한 편입니다.

2.3. 건물의 구조

본 건물은 철근콘크리트 구조, (철근)콘크리트 지붕으로 지하 2층, 지상 6층 규모의 "JC Plaza 주건축물 제1동" 내 제501호 및 제601호입니다. 외벽은 인조대리석 붙임 및 강화유리 등으로 마감되었으며, 내벽은 모르타르 위 수성페인팅 및 인테리어 등으로, 창호는 강화유리 등으로 마감되었습니다.

2.4. 이용상태

현재 본건 501호와 601호는 산후조리원으로 이용 중에 있습니다.

2.5. 설비내역

건물 내에는 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 냉난방설비, 승강기설비, 화재경보설비, 지하주차장 등이 설치되어 있습니다.

2.6. 토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 가로장방형의 완경사 토지로, 현재 "근린생활시설 부지"로 이용되고 있습니다.

2.7. 인접 도로상태

본건은 동측, 서측, 북측으로 폭 약 15-20미터 내외의 중로 및 보행자 전용도로와 각각 접하고 있어 차량 및 보행자 통행이 용이합니다.

2.8. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(호매실지구)에 속해 있으며, 중로1류(폭 20-25m), 중로2류(폭 15-20m, 보행자전용도로 포함)와 접합되어 있습니다. 또한, 공공주택지구, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 관련 법규의 적용을 받습니다.

2.9. 공부와의 차이

건축물대장 및 토지대장 등 공부상 현황과 실제 이용 상태 간에 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 (경매신청인)

본 경매는 여수수산업협동조합의 신청으로 진행되었습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사더케어

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 23,000,000원 (월)

* 사업개시일: 2025년 01월 07일

* 배당신고일자: 2025년 04월 29일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리를 가지고 있지 않으며, 대항력이 없어 보증금의 우선변제권이 없습니다. 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

3.3. 등기부 요약

본건 등기부등본 상 주요 권리 현황은 다음과 같습니다.

* 소유권 보존: 2021년 08월 03일 (성진태 외 2인)

* 근저당권 (말소기준권리): 2023년 05월 25일 (수협엔피엘대부주식회사, 6,000,000,000원)

* 이후 근저당권, 공동담보, 압류, 임의경매 개시결정, 가압류 등이 다수 등기되었으나, 말소기준권리인 근저당권에 의해 모두 소멸될 예정입니다.

* 총 등기부채권액: 7,556,845,490원

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

없음. (물건명세서상 '지상권개요:' 공란)

3.5. 인수 보증금

0원. (낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.)

4. 상권분석

본건이 위치한 경기도 수원시 권선구 호매실동 지역은 대규모 아파트 단지가 배후에 형성되어 있어 안정적인 수요 기반을 확보하고 있습니다. 주변에는 다양한 근린상가와 오피스텔이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다. 또한, 권선구청, 병원, 학교 등이 인접해 있어 유동인구가 꾸준히 유지되는 상권입니다. 본건은 제2종근린생활시설로 분류되어 있으며, 현재 산후조리원으로 이용 중인 점을 고려할 때, 여성 및 아동 관련 서비스업종이나, 주변 배후지의 특성을 고려한 다양한 소매업, 서비스업 등이 입점하기에 유리한 입지입니다.

5. 생활정보

* 인근 공공시설: 권선구청

* 인근 의료시설: 화홍병원 (남서측 인근)

* 인근 교육시설: 능실초등학교, 능실중학교

6. 잠재적 리스크

* 산후조리원 시설 및 장비 제외: 현재 임차인이 산후조리원으로 사용 중인 시설 및 장비는 매각 대상에서 제외됩니다. 이는 인수 후 바로 영업을 하고자 하는 경우 추가적인 시설 투자 또는 임차인과의 협의가 필요할 수 있음을 의미합니다.

* 임차인의 영업 중단 가능성: 현재 임차인이 영업 중이나, 경매 절차 진행에 따라 영업을 중단할 수 있습니다. 정확한 퇴거 시점 및 협의는 필요합니다.

* 토지이용계획상 제한사항: 공공주택지구, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등 다수의 도시계획적 제한사항이 존재하므로, 향후 건축 또는 개발 시 관련 법규 준수가 필수적입니다. (다만, 이는 본건이 이미 상업시설로 이용 중임을 고려하면 직접적인 투자 제한보다는 행위 허가 등에 영향을 미칠 수 있습니다.)

7. 종합 의견

본건은 수원시 호매실동의 중심 상업지역에 위치하며, 대규모 아파트 단지를 배후로 하는 우량 입지를 자랑합니다. 교통 및 접근성이 뛰어나고, 인근에 공공 및 편의시설이 잘 갖추어져 있어 상업 시설로서의 잠재력이 높습니다. 현재 산후조리원으로 운영 중이며, 모든 권리관계가 말소되는 조건이므로 낙찰자가 권리관계 부담 없이 건물을 취득할 수 있습니다. 다만, 현재 운영 중인 산후조리원의 시설 및 장비가 매각에서 제외되는 점은 인수 후 즉시 활용 계획 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 수원 호매실 신도시의 핵심 상권에 위치하며, 풍부한 배후수요 확보.

* 뛰어난 접근성: 차량 및 대중교통 이용이 편리하며, 고속도로IC 인접.

* 권리관계 완전 소멸: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로 권리 인수 부담 없음.

* 토지/건물 일괄매각: 토지와 건물을 일괄 취득하여 활용 가치 극대화 가능.

* 잠재적 활용 가치: 제2종근린생활시설로서 다양한 업종으로의 전환 가능성 보유.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 836,100,000원입니다. 현재 시장 상황, 주변 유사 물건의 실거래가, 건물 상태, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

현재 임차인의 보증금 인수 부담이 0원이므로, 감정가를 기준으로 낙찰가를 결정할 수 있습니다. 하지만, 현재 산후조리원 시설/장비 제외, 상층부 601호 이용 상태 등은 추가적인 고려 사항이 될 수 있습니다.

일반적으로 감정가의 100%~120% 수준에서 경매가 진행되는 경우가 많으므로, 본건의 경우 836,100,000원을 기준으로 900,000,000원 ~ 1,000,000,000원 내외에서 입찰가격을 고려해볼 수 있습니다. 다만, 본건의 실제 가치는 재조사 및 시장 분석을 통해 보다 정확하게 판단해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.