나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55400 [1] 경기도 수원시 권선구 구운동 488-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산들감정 · 평가일 2025.04.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 구운동 소재 ‘구운동 주민센터’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다가구주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 기존주택지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 정방형 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 로폭 약 4~5미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(구운지구) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

후첨 '건물 감정평가요항표' 참조

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(가) 건물은 벽돌조 슬래브위 기와지붕 지상2층, 지하1층 건으로서,
(사용승인일 : 1991.02.18)

외벽 : 적벽돌쌓기 마감 등,
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(가) 건물은 주택으로 이용중임. (후첨 ""지적 및 건물개황도"" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '건물개황도' 및 '지적도'와 같이 제시외물건이 소재하고 있음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경55400 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 현대카드

매각대상: 토지/건물일괄매각 (부대건물 포함)

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 수원시 권선구 구운동 488-1

용도: 단독주택

토지면적: 187.10㎡ (약 56.6평)

건물면적: 225.00㎡ (약 68.1평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 20.71㎡

총 면적 (토지+건물): 412.10㎡ (약 124.7평)

1.3. 감정가

감정가: 691,390,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 구운동 소재 ‘구운동 주민센터’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다가구주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 기존주택지대입니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(구운지구)으로 지정되어 있습니다. 또한 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2025년 4월 7일 접수된 현대카드의 강제경매 개시결정입니다 (권리금액: 39,920,213원). 이 경매로 인해 현대카드의 강제경매 개시결정 등기 및 그 이전의 권리들이 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

본 물건에는 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 임차인: 임

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-11-02

확정일자: 2023-11-06

배당신고일자: 2025-05-19

대항력: 있음

* 임차인: 임

보증금: 160,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2015-06-26

확정일자: 2023-11-06

배당신고일자: 2025-05-19

대항력: 있음

* 임차인: 황

보증금: 75,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-08-11

확정일자: 2022-02-11

배당신고일자: 2025-05-19

대항력: 있음

인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 임차인의 보증금이 경매 절차를 통해 전액 배당받을 것으로 예상되거나, 낙찰자가 인수하지 않는다는 의미로 해석될 수 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 배당 여부와 관계없이 임차인의 권리 관계를 면밀히 확인하고 명도 계획을 수립해야 합니다.

3.3. 말소기준권리

말소기준권리는 2025년 4월 7일 접수된 현대카드의 강제경매 개시결정 등기입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매/임대 동향

제공된 JSON 정보에 따르면, 주변의 다세대주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 해비치타운: 2026년 3월 거래, 20,000만원 (2억), 전용면적 57.58㎡ (약 17.4평), 2층.

* 그린빌라A동: 2026년 7월 거래, 10,000만원 (1억), 전용면적 45.46㎡ (약 13.7평), 지하층.

* 미영팰리스: 2026년 7월 거래, 23,600만원 (2.36억), 전용면적 70.07㎡ (약 21.2평), 3층.

제공된 매매 정보는 다세대주택으로, 본건 단독주택과는 건물의 형태 및 토지 보유 여부 등에서 차이가 있습니다. 본건은 대지권 56.6평에 단독주택 건물 68.1평으로, 매매 사례와 직접적인 비교는 어렵습니다. 다만, 해당 지역의 전반적인 부동산 시장 분위기를 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

인근 유사 단독주택 사례를 추가 조사한 결과, 유사한 대지면적(약 57평)을 가진 단독주택이 2020년 신축 시 7억 8천만원에 거래된 사례(결과)와, 1991년 건축된 비슷한 조건의 단독주택이 7억 6천 5백만원에 매물로 나온 사례(결과)가 있습니다. 이는 본건의 감정가(6억 9천 1백만원)가 시세 대비 다소 낮거나, 건물의 노후화가 가격에 반영된 것으로 보입니다.

4.2. 주변 시설

* 교통: 인근에 노선버스정류장이 있으며, 차량 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 구운동 주민센터, 구운동 체육시설, 서호복지회관(수영장, 헬스장 등)이 인근에 위치합니다. (결과,)

* 주변 환경: 주택가 및 소규모 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.3. 혐오시설

주변에 특별히 언급되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다. (결과)

5. 생활정보

5.1. 주변 교육시설

정확한 정보는 추가 확인이 필요하나, 일반적인 주택가 지역에 위치하므로 인근에 초등학교, 중학교 등 교육시설이 존재할 것으로 예상됩니다.

5.2. 기타 생활정보

주변에 모텔 등이 있어 상업 활동이 일부 이루어지고 있음을 알 수 있습니다. (결과)

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인이 3명 있으며, 총 보증금은 3억 6천 5백만원에 달합니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 낙찰자가 보증금을 직접 인수하지 않을 가능성이 높으나, 임차인이 배당받지 못하는 금액이 발생할 경우 낙찰자가 이를 부담해야 할 위험이 있습니다. 이 부분은 명확한 권리 분석 및 배당표 확인이 필수적입니다.

6.2. 건물 노후화

건물 사용승인일이 1991년 2월 18일로, 약 30년 이상 경과한 건물로 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 토지 이용계획상 제한

본건 토지는 다양한 법규의 제한을 받고 있어 건축이나 토지 이용 시 제약이 있을 수 있습니다. (예: 비행안전제2구역, 과밀억제권역 등)

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구 구운동에 위치한 단독주택으로, 실거주 및 투자 목적으로 고려할 수 있습니다. 대지 면적이 적절하고 주거 환경이 양호한 편이나, 대항력 있는 임차인 다수 존재로 인한 명도 및 보증금 인수 가능성에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다. 또한, 건물 연식이 있어 추후 유지보수 비용을 고려해야 합니다. 주변 단독주택 매매 사례와 비교 시 감정가가 다소 낮게 책정된 것으로 보이나, 이는 임차인 문제와 건물 노후화 등을 반영한 결과로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 적절한 대지면적을 갖춘 단독주택으로, 향후 지가 상승 시 시세 차익 기대 가능.

* 감정가가 주변 시세 대비 경쟁력 있는 수준으로 판단됨.

* 기존 주택가 지역으로 안정적인 주거 환경.

9. 예상 입찰가

감정가는 691,390,000원이며, 최근 유사한 조건의 단독주택 매매 사례가 7억 6천 5백만원 ~ 7억 8천만원 수준인 점을 고려할 때, 감정가가 시장 가치 대비 합리적이거나 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다. 다만, 본건은 대항력 있는 임차인 다수와 건물 노후화라는 리스크 요인이 존재합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 소폭 상향 조정하는 방안을 고려해볼 수 있습니다. 임차인 보증금 인수 리스크를 보수적으로 반영한다면 감정가 수준 이하로 접근하는 것도 방법입니다.

보수적인 접근 시: 650,000,000원 ~ 680,000,000원

적극적인 접근 시 (권리 인수 부담이 없다는 전제 하): 680,000,000원 ~ 720,000,000원

본 물건의 낙찰가는 경매 참여자들의 경쟁 정도, 최종 권리 분석 결과, 명도 가능성 등에 따라 변동될 수 있습니다. 따라서 입찰 전 반드시 현장 방문 및 추가적인 권리 분석을 진행하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.