나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55163 [1] 경기도 수원시 영통구 이의동 1351 광교경동해피리움 8층836호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제이에이치감정 · 평가일 2025.03.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 이의동 소재 '광교고등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 광교신도시 내 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재한 노선상가지대로서, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 인근까지 제 차량의 접근이 가능하며, 본건 인근에 일반버스, 마을버스, 직행버스 등이 정차하는 노선버스정류장이 소재하고, 본건 동측 인근에 수도권전철 신분당선 '광교중앙역'이 소재하는 바, 제반 교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상15층 건내 8층 836호로서,
외벽 : 석재 타일 마감 등
창호 : 시스템창호 마감 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임. (후면 '사진용지'참조)

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 승강기 등의 기계설비, 소화전 등의 소방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지 및 인접도로와 대체로 등고 평탄한 세장형 토지로서, 상업/업무용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측에 폭 약 50미터, 남측으로 폭 약 22미터, 동측으로 폭 약 15미터의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(광교지구) , 광로2류(폭 50m~70m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(2012-01-05)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합) , 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(광교고등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 장지혜)로부터 2026.04.01.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보

1.1. 사건번호

2025타경55163 (1)

1.2. 소재지

경기도 수원시 영통구 이의동 1351 광교경동해피리움 8층 836호

1.3. 용도

오피스텔

1.4. 감정가

121,000,000원

1.5. 면적

토지 면적: 6.99㎡ (약 2.11평)

토지 지분: 6.9928㎡ (약 2.11평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 20.86㎡ (약 6.31평)

건물 지분: 20.8595㎡ (약 6.31평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.6. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매 구분

부동산 강제경매

1.8. 채권자

주택도시보증공사 (강제경매 개시 결정 기준)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 수원시 영통구 이의동에 소재한 광교경동해피리움 오피스텔 8층 836호입니다.

주위는 광교신도시 내 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집된 지역으로, 노선상가지대로서 상업 및 업무 기능이 활발하게 이루어지고 있습니다.

본 건이 위치한 토지는 인접 대지 및 도로와 대체로 등고 평탄한 세장형 토지이며, 상업/업무용 건부지로 이용 중입니다.

본 건 서측에 약 50미터, 남측에 약 22미터, 동측에 약 15미터의 도로가 접해 있어 차량 접근이 용이합니다.

주변에 광교고등학교가 인근에 위치하고 있으며, 최근 확인된 정보상 특이할 만한 혐오 시설은 발견되지 않았습니다.

2.2. 교통 상황

본 건 인근까지 차량 접근이 원활하며, 다양한 노선의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

특히, 동측 인근에 수도권전철 신분당선 '광교중앙역'이 위치하고 있어 서울 및 주요 도심으로의 이동이 매우 편리합니다.

전반적인 교통 여건은 양호한 것으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(광교지구)으로 지정되어 있습니다.

주요 도로계획으로는 광로2류(폭 50m~70m), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접해 있습니다.

기타 법적 제한으로는 가축사육제한구역, 상대보호구역(광교고등학교), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 택지개발지구 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

본 건은 부동산 강제경매로 진행되며, 말소기준권리인 '갑6 압류 (2021-07-15)'를 기준으로 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

등기부 채권 총액은 135,000,000원이며, 강제경매 채권액은 148,322,748원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 장 *

보증금: 135,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-03-22

확정일자: 2021-03-05

배당신고일자: 2023-04-05

대항력: 없음

비고:

권리분석상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

등기부상 주택임차권(을1)은 말소 예정으로 확인됩니다.

주택도시보증공사로부터 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차권 등기를 말소해주겠다는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이는 임차인이 대항력을 포기하고 보증금 반환을 우선변제권으로만 주장했음을 의미하며, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 광교신도시는 계획적으로 개발된 신도시로서, 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집된 지역입니다.

대로변에 위치하여 유동인구 흡수 및 접근성이 우수하며, 광교중앙역 역세권이라는 점은 상업 및 업무 기능의 중심지로서 높은 가치를 부여합니다.

주변으로 다양한 상업 시설과 편의 시설이 발달해 있어 안정적인 임대 수요 확보가 가능할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

주변 교통 여건은 신분당선 광교중앙역을 이용한 서울 및 수도권 접근이 용이하며, 다수의 버스 노선을 통해 지역 내 이동도 편리합니다.

인근에 광교고등학교가 있으며, 광교신도시의 계획된 인프라를 바탕으로 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

최근 건축된 오피스텔로 기본적인 급배수, 위생, 승강기, 소방 설비 등이 잘 갖추어져 있을 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

본 건은 권리분석상 인수해야 할 임차보증금이 없는 것으로 판단되나, 'HUG 인수조건 변경' 및 '대항력있는 임차인'과 같은 특이사항 언급은 혼란을 야기할 수 있습니다.

다만, 임차인의 대항력 포기 확약서 제출 및 권리 말소 예정 등기 내용으로 미루어볼 때, 임차인 관련 리스크는 최소화된 것으로 보입니다.

감정평가액(121,000,000원) 대비 임차보증금(135,000,000원)이 높았던 점은 과거 채무 관계에서 복잡성이 있었음을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광교신도시의 핵심 입지에 자리한 오피스텔로, 교통, 생활, 업무 편의성을 모두 갖춘 우수한 입지 조건을 자랑합니다.

건축 연도(2014년)를 고려할 때 비교적 신축에 속하며, 철근콘크리트 구조로 안정성을 확보하고 있습니다.

권리관계는 비교적 명확하여 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없을 것으로 보입니다.

다만, 경매 시장에서의 경쟁률 및 실제 시장 가격 변동성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

최적의 입지: 광교신도시 내 중심 상업지역에 위치하며, 신분당선 광교중앙역 역세권으로 미래 가치 상승 가능성이 높습니다.

안정적인 수요: 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집된 지역으로, 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

신축 오피스텔: 비교적 최근 건축되어 관리 상태가 양호하며, 소형 면적으로 투자 부담이 적습니다.

권리 안전성: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 및 권리 관련 분쟁 소지가 적습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 전용면적은 20.86㎡ (약 6.31평)입니다.

제공된 최근 매매 자료를 분석한 결과, 유사 면적대의 거래 사례는 다음과 같습니다.

- 2026년 7월 14일: 115,500,000원 (22.5095㎡)

- 2026년 6월 18일: 100,000,000원 (22.5095㎡)

- 2025년 12월 17일: 157,000,000원 (27.5645㎡)

최근 거래가격을 바탕으로 평당 약 513만원/㎡ (2026년 7월 거래가 기준)으로 산정 시, 본 물건(20.86㎡)의 시세는 약 107,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가는 121,000,000원이며, 이는 최근 시세보다 다소 높은 수준입니다.

권리 분석상 인수 보증금은 0원이므로, 이를 고려한 입찰가 산정이 가능합니다.

최근 시세 하단부 및 감정가의 80~90% 수준을 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 100,000,000원 ~ 110,000,000원 범위로 제안합니다.

시세 및 향후 시장 상황을 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.