나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54897 [1] 경기도 화성시 비봉면 유포리 산46 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은율 · 평가일 2025.03.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 비봉면 유포리 소재 ""유지동마을"" 내에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 전, 답, 임야 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1) : 부정형 완경사지로서, 대부분 자연림 상태임.

기호2) : 부정형 완경사지에 조성된 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

기호3) : 부정형 완경사지로서, 자연림 상태임.

기호4) : 부정형 완경사지에 조성된 토지로서, 주거나지 상태임.

기호5) : 부정형 완경사지로서, 도로로 이용중임.

인접 도로상태

기호1) : 임야도상 맹지임.

기호2) : 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로(본건 기호 5포함)에 접함.

기호3) : 임야도상 맹지임.

기호4) : 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로(본건 기호 5포함)에 접함.

기호5) : 본건이 현황 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) : 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(유지말), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

기호2) : 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(유지말), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

기호3) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 공익용산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

기호4) : 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(유지말), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

기호5) : 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(유지말), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

후면 ""건물개황도"" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상이며, 본건 지적의 경계확인 등은 지적도 및 기타 참고자료를 활용하여 개략적으로 판단하였는 바 참고바라며, 필요시 정밀측량을 요함.

2) 본건 일부는 도시계획시설에 저촉되는바 이를 감안하여 감정평가하였음.

3) 본건 기호1, 기호3 임지상에 소재하는 활잡목 등은 거래관행 등에 따라 토지에 포함평가하였음.

4) 본건 기호2 및 기호4 지상에 소재하는 담장, 옹벽 및 수목 등은 거래관행을 고려하여 토지에 포함평가 하였으며, 이동가능한 창고 등은 평가에서 제외하였는바 경매참여시 재확인 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 건으로서,

외벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

이용상태

단독주택으로 이용중임.(후면""건물개황도""참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후면""건물개황도""참조

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상이며, 건물개황도 등은 일반건축물대장상 건축물현황도 및 현지조사(탐문 및 목측)된 사정을 고려하여 작성하였는 바 경매진행시 참고 바라며, 실제와 상이할 수 있는 바 경매참여시 재확인 바람.

2) 본건 기호6에 소재하는 제시외 물건 등(부합물 및 종물) 6-1) ~ 6-3)은 외부목측에 의하여 위치 및 면적을 개략적으로 판단하였고, 구조·용재·시공상태·현상 및 관리상태 등을 종합 참작하여 원가법으로 평가하되 관찰감가를 병용하였으며, 경매참여시 소유권 기타 권리관계는 별도의 확인을 요함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록2, 4 지상에 소재하는 담장, 옹벽, 수목 등은 각 토지에 포함하여 평가함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2

1.1. 기본 현황

2

1.1. 1. 사건번호

수원지방법원 2025타경54897 (1)

1.1. 2. 소재지

경기도 화성시 비봉면 유포리 산46

1.1. 3. 물건 종류

단독주택

2

1.2. 면적 및 감정가

2

1.2. 1. 토지 면적

총 628.00㎡ (약 189.97평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.2. 2. 건물 면적

총 149.11㎡ (약 45.10평)

건물 제시외 면적: 48.00㎡

1.2. 3. 감정가

754,487,900원

2

1.3. 물건 세부 정보

2

1.3. 1. 매각 대상

토지 및 건물 일괄매각

1.3. 2. 경매 구분

부동산 임의경매

1.3. 3. 채권자

권OO (권선아)

1.3. 4. 특이사항

중복사건, 공동담보

1.3. 5. 주의사항

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함.

2. 목록2, 4 지상에 소재하는 담장, 옹벽, 수목 등은 각 토지에 포함하여 평가함.

2

2. 입지조건

2

2.1. 주위 환경

2

본건은 경기도 화성시 비봉면 유포리 소재 "유지동마을" 내에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 전, 답, 임야 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통 수준임.

2

2.2. 교통 상황

2

본건 및 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됨.

2

2.3. 토지 이용 현황 (기호별 구분)

2

* 기호1) : 부정형 완경사지로, 대부분 자연림 상태임.

* 기호2) : 부정형 완경사지에 조성된 토지로, 주거용 건부지로 이용 중임.

* 기호3) : 부정형 완경사지로, 자연림 상태임.

* 기호4) : 부정형 완경사지에 조성된 토지로, 주거나지 상태임.

* 기호5) : 부정형 완경사지로, 도로로 이용 중임.

2

2.4. 인접 도로 상태

2

* 기호1) : 임야도상 맹지임.

* 기호2) : 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로(본건 기호 5포함)에 접함.

* 기호3) : 임야도상 맹지임.

* 기호4) : 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로(본건 기호 5포함)에 접함.

* 기호5) : 본건이 현황 도로로 이용되고 있음.

2

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태 (기호별 구분)

2

* 기호1) : 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(유지말), 가축사육제한구역(전부제한), 성장관리권역.

* 기호2) : 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(유지말), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한), 성장관리권역.

* 기호3) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한), 개발제한구역, 공익용산지, 성장관리권역.

* 기호4) : 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(유지말), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역(전부제한), 성장관리권역.

* 기호5) : 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(유지말), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역(전부제한), 성장관리권역.

2

3. 건물 상태

2

3.1. 건물 구조 및 외관

2

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 건물로서, 외벽은 치장벽돌쌓기 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 구성되어 있음.

2

3.2. 건물 이용 상태

2

단독주택으로 이용 중임.

2

3.3. 설비 내역

2

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

2

4. 권리분석

2

4.1. 등기부 현황 요약 (토지)

2

4.1. 1. 소유권

* 1981-08-17: 소유권보존 (이전 소유자: 이제권)

* 2016-11-15: 소유권이전 (소유자: 이규식, 증여)

4.1. 2. 권리 제한 내역 (말소기준권리 포함)

* 말소기준권리: 2018-08-08 근저당권, 서화성농업협동조합 (39,000,000원)

* 2019-05-13: 근저당권, 서화성농업협동조합 (168,000,000원)

* 2020-02-10: 근저당권, 김종희

* 2020-02-10: 근저당권, 권선아 (195,000,000원)

* 2024-02-14: 근저당공동담보목록, 권광순 (120,000,000원)

* 2025-03-05: 임의경매, 권선아 (말소)

* 2026-01-29: 임의경매, 서화성농업협동조합 (말소)

4.1. 3. 등기부 채권 총액

597,000,000원

2

4.2. 등기부 현황 요약 (건물)

2

4.2. 1. 소유권

* 2019-03-29: 소유권보존 (소유자: 이규식)

4.2. 2. 권리 제한 내역 (말소기준권리 포함)

* 말소기준권리: 2019-05-13 근저당권, 서화성농업협동조합 (168,000,000원)

* 2020-02-10: 근저당권, 김종희

* 2020-02-10: 근저당권, 권선아 (195,000,000원)

* 2024-02-14: 근저당공동담보목록, 권광순 (120,000,000원)

* 2025-03-05: 임의경매, 권선아 (말소)

* 2026-01-29: 임의경매, 서화성농업협동조합 (말소)

4.2. 3. 등기부 채권 총액

558,000,000원

2

4.3. 임차인 현황

2

제시된 정보 상 임차인은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원임.

2

4.4. 소멸/인수 권리 분석

2

본 건은 부동산 임의경매 절차로 진행되며, 말소기준권리(토지: 2018-08-08 근저당권, 건물: 2019-05-13 근저당권) 이하 모든 권리(근저당, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨. 매각으로 소멸되지 않는 특별한 권리는 기재되어 있지 않음.

2

5. 상권 및 생활정보

2

5.1. 주변 상권

2

본건이 위치한 유포리 일대는 주로 단독주택과 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 일부 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의는 제공되는 수준임. 대규모 상업 시설은 인근 화성시의 중심 지역을 이용해야 할 것으로 보임.

2

5.2. 편의시설 및 공공시설

2

* 인근 버스정류장 소재하여 대중교통 이용이 가능함.

* 차량 접근성은 양호한 편임.

* 주거 지역 내 기본적인 편의 시설 이용 가능.

2

5.3. 잠재적 혐오시설 유무

2

현재 제공된 정보와 주변 환경 분석 상, 본건 인근에 직접적인 혐오시설이 소재한다는 정보는 없음. 다만, 화성시 전체의 개발 계획에 따라 향후 인근 지역의 개발 가능성은 변동될 수 있음.

2

6. 잠재적 리스크

2

6.1. 법적 제한 사항

2

* 일부 토지(기호3)는 개발제한구역, 자연녹지지역에 해당하여 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있음.

* 감정평가 요약 상, 본건 일부가 도시계획시설에 저촉된다는 점은 개발 또는 건축 시 추가적인 확인 및 제약이 발생할 수 있음을 시사함.

6.2. 현장 확인 필요 사항

2

* 건물 제시외 면적 48.00㎡에 해당하는 물건(6-1~6-3)의 소유권 및 권리 관계는 별도 확인이 필요함.

* 이동 가능한 창고 등은 평가에서 제외되었으므로, 경매 참여 시 반드시 현장을 재확인해야 함.

* 토지의 정확한 경계 확인을 위해 필요시 정밀 측량이 요구될 수 있음.

6.3. 중복사건 및 공동담보 관련 사항

2

중복사건 및 공동담보 물건이 있음을 유의해야 함. 이는 경매 진행 과정이나 낙찰 후의 권리 관계에 영향을 줄 수 있으므로, 관련 법적 절차 및 추가 정보를 면밀히 검토할 필요가 있음.

6.4. 토지 이용의 비효율성

2

* 기호1, 3 토지는 자연림 상태의 임야이며, 기호1, 3 토지는 임야도상 맹지임. 이는 전체 토지 활용도를 낮추는 요인이 될 수 있음.

* 토지이용계획 상 제1종일반주거지역, 자연녹지지역, 개발제한구역 등이 혼재되어 있어 토지 이용 계획 수립 시 복합적인 검토가 필요함.

2

7. 종합 의견

2

본건은 경기도 화성시 비봉면 유포리의 단독주택으로, 상당한 면적의 토지를 포함하고 있어 잠재적인 가치를 지니고 있음. 주위 환경은 보통 수준이며, 교통 접근성도 양호한 편임. 그러나 일부 토지는 개발제한구역 및 자연녹지지역에 해당하고, 맹지인 부분도 존재하며, 도시계획시설 저촉 등 개발 및 이용에 제약이 될 수 있는 요소들을 포함하고 있음. 감정가는 7억 5천 4백여만 원으로 책정되었으나, 제시외 건물, 토지 이용 현황 등을 종합적으로 고려할 때 신중한 접근이 필요함.

2

8. 투자 포인트

2

* 넓은 토지 면적: 628㎡의 토지는 향후 개발 또는 재건축 시 활용 가치가 높을 수 있음.

* 주거 용도의 토지 포함: 건부지 및 주거나지 상태의 토지가 포함되어 있어 주택으로서의 기본적인 기능을 갖추고 있음.

* 지구단위계획구역: 개발 가능성이 있는 지역으로, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대.

2

9. 예상 입찰가

2

본건의 감정가는 754,487,900원입니다. 주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 조건의 단독주택은 대략 6억 5천만 원에서 7억 8천만 원 선에서 거래되거나 호가가 형성되어 있습니다. 감정가 대비 약 85~95% 수준에서 시세가 형성되는 경향을 고려하고, 본건의 잠재적 리스크 요인(개발제한구역, 도시계획시설 저촉, 맹지 등)을 감안할 때, 경쟁력 있는 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

현 시세 및 경매 물건의 특성을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 680,000,000원 ~ 740,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

보다 구체적인 예상 입찰가로는 720,000,000원 수준을 제안합니다. 다만, 실제 입찰 시점의 시장 상황 및 경쟁자들의 동향을 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.