나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1045 [1] 경기도 화성시 석우동 33-2 석진블루체오피스텔 1층108호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 베스트 · 평가일 2025.03.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호1,2: 본건은 경기도 화성시 석우동 소재 한림대학교동탄성심병원 북측 인근에 위치하며
부근은 상가 및 오피스텔, 종합병원, 대규모 공단 등이 혼재하는 지역임.

기호3: 본건은 경기도 화성시 반송동 소재 예원초등학교 남측 근거리에 위치하며 부근은
대규모 아파트 단지, 상가 및 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

기호1~3 공히 본건까지 차량진출입가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정
은 보통임.

건물의 구조

기호1,2:철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 중 1층 108호 및 108-1호로서,
외 벽 : 돌붙임 마감 등
내 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
창 호 : 강화유리 등임

기호3: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 40층 건 중 2층 205호로서,
외 벽 : 외장석재 붙임.
내 벽 : 몰탈위 페인팅 마감, 벽지 및 샷시마감, 내부인테리어마감.
창 호 : 강화유리 샷시마감

이용상태

기호1: 부동산중개사무실로 이용중임.
기호2: 현황 공실 임.
기호3: 폐업 및 폐문상태이며 공실로 추정됨.

설비내역

위생 및 급배수설비, 엘리베이터, 화재탐지설비, 지하주차장 설비 등 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호1,2: 정방형의 평지이며 상가 및 오피스텔 건부지로 이용중임.
기호3: 정방형의 평지이며 상가 및 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호1,2: 북동측으로 노폭 약 15m, 남동측 및 남서측으로 약 10m 도로에 각각 접함.
기호3: 남동측으로 노폭 약 40m, 남서측으로 노폭 약30m, 북서측으로 노폭 15m, 북동측으로
노폭 10m 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2:
근린상업지역, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭15m
~20m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리
권역<수도권정비계획법>

기호3:
중심상업지역, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 대로2류(폭 30
m~35m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(
전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경1045 (1)

* 소재지: 경기도 화성시 석우동 33-2 석진블루체오피스텔 1층 108호

* 용도: 판매시설

* 감정가: 668,000,000원

* 토지면적: 14.68㎡ (약 4.44평)

* 토지지분: 14.679㎡ (약 4.44평)

* 건물면적: 42.29㎡ (약 12.79평)

* 건물지분: 42.29㎡ (약 12.79평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 수협은행 (수OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)

* 특이사항: 공동담보, 유동화물건

* 주의사항: (제공된 정보 없음)

* 특수물건정보: 공동담보, 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 기호1,2: 경기도 화성시 석우동 소재 한림대학교동탄성심병원 북측 인근에 위치합니다.

* 주변: 상가, 오피스텔, 종합병원, 대규모 공단 등이 혼재하는 지역입니다.

* (참고) 기호3: 경기도 화성시 반송동 소재 예원초등학교 남측 근거리에 위치하며, 대규모 아파트 단지, 상가, 공원 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

2.3. 건물의 구조

* 본건(기호1,2)은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 중 1층 108호로서, 외벽은 돌붙임 마감, 내벽은 몰탈위 페인팅 마감, 창호는 강화유리 등으로 마감되었습니다.

2.4. 이용상태

* 108호: 현재 부동산중개사무실로 이용 중입니다.

* 108-1호: 현황 공실 상태입니다.

* (참고) 기호3 건물 205호는 폐업 및 폐문 상태이며 공실로 추정됩니다.

2.5. 설비내역

* 위생 및 급배수 설비, 엘리베이터, 화재탐지 설비, 지하 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.6. 토지 형상 및 이용상태

* 정방형의 평지로서 상가 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

2.7. 인접 도로 상태

* 북동측으로 노폭 약 15m, 남동측 및 남서측으로 약 10m 도로에 각각 접해 있습니다.

2.8. 토지이용계획 및 제한 상태

* 근린상업지역, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 소로1류(폭 10m~12m), 중로2류(폭15m~20m) 지역입니다.

* 가축사육제한구역, 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 본건의 말소기준권리는 2016년 2월 3일 접수된 수산업협동조합중앙회의 근저당권 (을9)입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 제공된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 등기부 요약상 해당 권리는 확인되지 않았습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 990,000원

* 전입/사업자등록일: 2020-01-08

* 확정일자: 2020-01-14

* 배당신고일자: 2025-05-12

* 대항력: 없음 (본 임차인은 대항력이 없어 낙찰자에게 대항할 수 없으므로, 낙찰자는 명도 과정에서 인도명령 등을 고려해야 합니다.)

* 인수 보증금: 0원 (별도의 인수 보증금은 없습니다.)

3.4. 총 채권액 (추정)

* 등기부상 총 채권 총액은 약 11억 9천 8백만원으로 기재되어 있습니다.

* 이 외에도 다수의 근저당권 및 공동담보로 인한 채권이 설정되어 있어, 전체 채권액은 감정가를 현저히 초과하는 수준입니다. (예: 근저당권 4.3억, 7.6억, 임의경매 14.6억, 공동담보 채권 11.9억 등)

4. 상권분석

4.1. 입지적 강점

* 한림대학교동탄성심병원이 인근에 위치하여 잠재 고객 및 유동인구 확보에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

* 본건이 속한 지역은 근린상업지역으로, 다양한 업종의 상업 활동이 가능한 입지입니다.

4.2. 주변 환경

* 오피스텔, 상가, 종합병원, 대규모 공단, 대규모 아파트 단지 등이 복합적으로 분포하고 있어, 배후 수요가 다양하며 상권 활성화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 편의시설

* 한림대학교동탄성심병원과 같은 대형 의료 시설에 대한 접근성이 우수합니다.

* 주변 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 환경

* 예원초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다. (기호3 관련 정보이나, 지역적 범주 내 고려 가능)

6. 잠재적 리스크

6.1. 과도한 채무 부담

* 본건의 감정가(6억 6천 8백만원)를 훨씬 상회하는 막대한 총 채권액이 설정되어 있어, 경매 과정에서 유찰이 거듭되거나 매우 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 높습니다.

6.2. 복잡한 권리 관계

* 공동담보 및 유동화 물건으로 지정되어 있어, 담보물건이 다수이거나 복잡한 금융 구조를 가질 수 있으며, 이는 추가적인 변수 발생의 소지가 있습니다.

6.3. 공실 및 공실 추정

* 본건 108-1호는 현황 공실이며, 유사한 건물(기호3)의 205호 역시 폐문 및 공실로 추정되어, 임대 시장의 현황 및 공실 위험에 대한 면밀한 분석이 요구됩니다.

6.4. 기타 (이용상태)

* 현재 108호는 부동산중개사무실로 운영 중이나, 108-1호는 공실이므로 향후 임대 운영 계획 수립 시 공실 기간 및 임대료 책정에 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 한림대학교동탄성심병원 인근의 판매시설로서, 병원 및 상업지구와의 인접성으로 인해 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 감정가를 훨씬 초과하는 다수의 채권 총액과 공동담보, 유동화 물건이라는 특수성은 본 건의 경매 절차 및 향후 가치에 큰 영향을 미칠 수 있는 주요 리스크 요인입니다. 임차인은 대항력이 없으나, 임대 현황 및 공실 가능성을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 병원, 상업 시설, 주거 지역이 혼재된 지역으로 잠재 고객 확보 및 상권 이용이 용이합니다.

* 현황 영업 중인 상가: 108호가 부동산중개사무실로 운영 중으로, 인수 시 즉시 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 경매 특성 활용: 막대한 채무 관계로 인해 감정가 대비 유리한 조건으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 경매 물건의 예상 입찰가는 상기 권리 분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금이 없는 점을 고려하여 산정될 수 있습니다. 그러나 감정가 668,000,000원을 훨씬 초과하는 총 채권액과 공동담보, 유동화 물건이라는 특수성을 감안할 때, 정확한 입찰가 산출을 위해서는 주변 유사 물건의 시세, 향후 지역 개발 계획, 경매 시장 동향 등에 대한 면밀한 추가 조사 및 분석이 필수적입니다. 본 보고서에서는 구체적인 입찰가격을 제시하기 어렵습니다.

10. 주변 환경 조사 (참고)

* 지도 서비스상에서 해당 소재지 주변을 확인한 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다. 일반적인 상업 및 주거 지역 환경으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.