나이스옥션 법원경매 수원 2025타경954 [1] 경기도 수원시 권선구 평동 23-28 수원공구유통타운 에이동 4층402호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동이 · 평가일 2025.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 권선구 평동 소재 ""벌말교차로"" 남서측 인근에 위치하며, 인근은 다수의 공구유통타운 및 상업용건물, 중고차매매단지 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 소재하는 건물까지 제반차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상4층 건내 제4층 제402호로서,

(사용승인일 : 2004.07.30)

외 벽 : 드라이비트마감 등,

내 벽 : 페인트마감 등,

창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 집합건축물대장상 '의원'이나 현황 '사무실'로 이용중임.

설비내역

본건 소재 건물내 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 토지대비 평탄한 사다리형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 건물은 남동측으로 노폭 약 35M, 북동측으로 노폭 약 6M, 북서측으로 노폭 약 8M의 아스팔트 포장도로에 각각 3면이 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상
도시지역 , 제1종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 대로1류(폭 35m~40m)(2012-03-21)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제4구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

집합건축물대장상 '의원'이나 현황은 '사무실'로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

본 건은 수원지방법원 2025타경954 (1) 부동산 임의경매 사건입니다.

채권자는 신 입니다.

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 수원시 권선구 평동 23-28 수원공구유통타운 에이동 4층402호

신 주소: 경기도 수원시 권선구 매송고색로 873 (평동)

건물명: 수원공구유통타운 A동

구조: 일반철골구조 (철근)콘크리트 지붕

층수: 지상 4층 중 4층 (402호)

사용승인일: 2004년 07월 30일

집합건축물대장상 주요 용도: 제2종근린생활시설 (의원)

현황 이용 상태: 사무실

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 435,000,000원

토지면적: 108.61㎡ (약 32.85평)

건물면적: 175.50㎡ (약 53.09평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 및 경매 정보

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

특이사항: 유동화물건, 특수물건정보: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경기도 권선구 평동 소재 "벌말교차로" 남서측 인근에 위치합니다.

인근 지역은 다수의 공구유통타운, 상업용 건물, 중고차매매단지 등이 혼재된 상업 및 유통 중심 지대입니다.

주위 환경은 전반적으로 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

제반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다.

일반 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

건물은 남동측 약 35M, 북동측 약 6M, 북서측 약 8M 폭의 아스팔트 포장도로에 3면이 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

해당 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)에 속하며, 대로1류(폭 35m~40m) 및 소로2류(폭 8m~10m)의 도로에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 비행안전제4구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제2종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등의 법적 제한 사항이 있습니다.

토지는 인접 토지 대비 평탄한 사다리형으로 상업용 건부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 을7 근저당권 (신한은행, 2023년 7월 27일 접수, 채권금액 288,000,000원)입니다.

3.2. 등기부 현황

초기 등기: 갑2 소유권이전 (지산종합건설주식회사, 2004년 9월 21일)

기타 주요 등기: 갑4 신탁등기 말소 (지산종합건설주식회사, 2011년 2월 16일)

말소 예정 권리: 다수의 가압류 및 압류 권리가 설정되어 있으나, 모두 말소될 예정입니다. (말소기준권리 이하 모든 권리 말소)

총 등기부채권액: 2,959,577,846원 (모든 채무가 말소될 예정입니다.)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대차 관계: 임대미상임.

주의사항: 인수해야 할 임차인의 보증금이 없는 것으로 파악되나, 실제 임대차 관계 및 대항력 유무 등은 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현황

집합건축물대장상 용도는 '의원'(제2종근린생활시설)이나, 현재는 '사무실'로 이용 중입니다.

건물은 일반철골구조로 2004년 7월 30일에 사용승인된 4층 건물 내 제402호입니다.

4.2. 인근 상권 특성

본 건이 위치한 수원공구유통타운 일대는 공구 상가 및 다양한 상업 시설이 밀집되어 있어, 관련 업종 및 일반 상업 시설의 배후 수요가 존재합니다.

벌말교차로 인근이라는 지리적 이점 또한 상권 활성화에 기여할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

해당 물건은 상업 및 유통 시설 밀집 지역에 위치하여, 주변의 다양한 편의시설 및 생활 기반 시설을 이용하기에 용이합니다.

(본 정보만으로는 특정 혐오시설 존재 여부를 판단하기 어렵습니다. 추가적인 현장 조사가 필요합니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 현황과 공부상의 차이

집합건축물대장상 '의원'으로 등재된 용도가 현재 '사무실'로 이용되고 있어, 향후 용도 관련 법규 위반에 따른 이행강제금 부과 등의 가능성이 있을 수 있습니다. (다만, 제2종근린생활시설 내 업종 변경은 상대적으로 용이할 수 있어 추가 확인이 필요합니다.)

6.2. 유동화 물건 특성

본 건은 유동화 물건으로, 채권자가 금융기관 또는 NPL 관련 회사일 가능성이 높습니다. 경매 및 명도 과정에서 일반 물건과 다른 특수성이 나타날 수 있으므로 주의가 필요합니다.

6.3. 공부와의 차이

제공된 정보상으로는 공부와의 차이는 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구 평동에 위치한 상가 건물로, 벌말교차로 인근의 공구유통타운 내에 자리하고 있어 입지적 장점을 가지고 있습니다. 교통 접근성이 양호하며, 권리관계 또한 말소기준권리 이하 모든 권리가 말소될 예정이라 비교적 명확합니다.

다만, 건축물대장상 용도와 현황 용도가 상이한 점, 유동화 물건이라는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 공구유통타운 밀집 지역 내 위치하여 관련 업종 및 잠재 수요 확보에 유리합니다.

* 교통 편의성: 차량 접근이 용이하고 버스정류장이 인근에 있어 이용객 접근이 편리합니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 말소될 예정이므로 권리 분석이 상대적으로 용이합니다.

* 가격 경쟁력: 감정가를 바탕으로 향후 시장 상황을 고려한 합리적인 입찰가 산정을 통해 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 인수 보증금이 0원이며, 말소기준권리 외 모든 권리가 소멸될 예정이므로 별도의 채무 인수 부담은 없습니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 다음과 같은 추가적인 정보 수집 및 분석이 필수적입니다.

* 최근 3~6개월 이내 유사 물건의 실거래가 및 경매 낙찰가 분석

* 현장 방문을 통한 물건의 정확한 상태(내외부 수리 여부, 공실 상태, 주변 시세 등) 확인

* 관련 법규 검토를 통한 용도 관련 제재 가능성 및 이행강제금 규모 확인

* 향후 지역 개발 계획 및 부동산 시장 전망 분석

따라서, 위에서 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 투자자께서는 위 권고사항을 참고하여 면밀한 조사 후 신중하게 입찰에 참여하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.