나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55517 [1] 경기도 수원시 권선구 금곡동 1118-3 커낼파크 10층1005호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명감정 · 평가일 2025.04.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 금곡동 소재 ""금곡동 행정복지센터"" 동측 인근에 위치하는 구분건물(커낼파크 제10층 제1005호)로서 인근은 아파트, 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔)이 혼재된 주상복합지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제10층 제1005호로서,

외벽: 석재타일붙임,
내벽 및 천정: 벽지 및 타일 붙임,
창호: 새시 이중창호임.

이용상태

현황 업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수, 소화전, 화재탐지, 승강기 설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서 업무시설 건물 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 가각으로 접한 소로각지임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(호매실지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 공공주택지구<공공주택 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 현장조사시 이해관계인 부재로 인하여 임대관계 미상임.

2) 본건은 건축물대장 도면상 다락을 포함하여 평가하였음.

물건 비고

1. 건축물대장의 도면에 나타난 다락을 포함하여 평가하였음
2. 주택도시보증공사(양도전:임차인 정서현)로부터 2026.05.04.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원 2025타경55517 (1) 사건으로 경매 진행 중인 경기도 수원시 권선구 금곡동 1118-3 커낼파크 10층1005호 오피스텔입니다.

감정가는 182,000,000원이며, 토지면적은 7.40㎡ (약 2.24평), 건물면적은 32.74㎡ (약 9.91평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 경매 구분은 부동산강제경매이고 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 수원시 권선구 금곡동 소재 ""금곡동 행정복지센터"" 동측 인근에 위치하며, 주변으로는 아파트, 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔)이 혼재된 주상복합지대입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(호매실지구)으로 지정되어 있으며, 소로3류 및 중로2류의 도로에 접하고 있어 일조권이나 조망권에 영향을 줄 수 있는 가각지에 위치합니다. 또한 공공주택지구, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2023년 2월 17일 접수된 남동세무서장의 압류(갑6)입니다.

등기부등본상 확인된 권리 중, 위 말소기준권리보다 후순위인 주택임차권(정서현, 을1), 강제경매(주택도시보증공사, 갑7), 압류(수원시, 갑8) 등은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자는 별도의 권리를 인수하지 않아도 됩니다.

임차인 현황:

주택도시보증공사(양도전: 임차인 정서현)가 보증금 186,950,000원, 차임 0원으로 등록되어 있습니다.

전입일자는 2021년 6월 30일, 확정일자는 2021년 6월 21일이며, 배당신고일자는 2023년 8월 3일입니다.

본 건은 임차인 정 이 대항력이 없으며, 주택도시보증공사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.'는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

이에 따라 인수해야 할 임차보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 건이 위치한 금곡동 일대는 주거 시설과 업무 시설이 복합적으로 개발된 지역입니다.

인근에 금곡동 행정복지센터가 위치하며, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집하여 배후 수요를 확보하고 있습니다.

최근 실거래가 분석 결과, 본 건과 유사한 면적의 커낼파크 오피스텔은 2024년 4월 16,417만원(30.4072㎡), 2025년 4월 14,000만원(34.1747㎡), 2026년 5월 15,000만원(36.8847㎡)에 거래되었습니다.

이는 평당 약 1,300만원 ~ 1,800만원 수준으로, 본 건의 면적(약 9.91평)을 고려 시 약 1억 3천만원 ~ 1억 8천만원대의 시세가 형성되어 있음을 시사합니다.

1.4. 생활정보

건물은 2020년에 준공된 철근콘크리트구조의 10층 건물이며, 본 건은 해당 건물의 10층 1005호입니다.

외벽은 석재타일붙임, 내벽 및 천정은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시 이중창호로 되어 있습니다.

현황은 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 위생 및 급배수, 소화전, 화재탐지, 승강기 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

주택도시보증공사가 제출한 확약서 내용에 따라 임차인 정 은 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하므로, 낙찰자가 보증금을 인수할 부담은 없습니다.

다만, 감정평가 금액(182,000,000원)이 최근 실거래가(평균 약 1억 3천만원 ~ 1억 5천만원)보다 높은 점은 입찰 시 고려해야 할 부분입니다.

건축물대장 도면상 나타난 다락이 평가에 포함되었으나, 이는 법적 공부와의 차이는 아니며 평가 시 반영된 사항입니다.

주변 환경 분석 결과, 혐오 시설 등 특이사항은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 전혀 없다는 점에서 권리상의 매우 안전한 물건입니다.

주택도시보증공사의 확약서 또한 낙찰자의 권리 보호에 긍정적인 요소로 작용합니다.

다만, 감정가가 최근 시세보다 높게 책정되어 있어, 시세 기반의 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

입지, 건물 상태, 교통 등 기본적인 조건은 양호한 편입니다.

1.7. 투자 포인트

* 임차인 보증금 인수 부담 없음 (0원).

* 주택도시보증공사의 확약서로 인한 법적 안정성 확보.

* 실거래가 분석 시, 현재 시세 대비 감정가에 대한 조정 가능성.

* 금곡동 지역의 주상복합지대에 위치하여 안정적인 수요 기대.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 면적(32.74㎡, 약 9.91평)과 최근 실거래가(약 1억 3천만원 ~ 1억 5천만원)를 종합적으로 고려하였을 때, 적정 입찰가는 145,000,000원 (1억 4천 5백만원) 수준으로 예상됩니다.

이는 보증금 인수 부담이 없고, 시장 시세를 반영한 합리적인 가격으로, 경쟁률을 고려하여 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.