나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55015 [1] 경기도 화성시 우정읍 화산리 4-7 엠팰리스 씨동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한백 · 평가일 2025.03.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 장안면 사곡리 소재 ""장안여자중학교"" 남서측 근거리에 위치하며,
주위는 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반주위 환경은 보통인
편임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반대중교통
편의는 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건내 제3층 제301호로서,
(사용승인일자 : 2020.08.03)

외벽 : 스타코시공 마감 등.
내벽 : 벽지도배, 타일붙임 마감 등.
창호 : 하이샤시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(방3, 주방/식당, 거실, 욕실2, 발코니, 현관 등)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고 평탄한 자루형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(중점관리/정온), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종
제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한
지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 김경엽)로부터 2026.6.29.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

수원지방법원 2025타경55015 (1)

1.2. 소재지

경기도 화성시 우정읍 화산리 4-7 엠팰리스 씨동 3층 301호

(감정평가서상으로는 경기도 화성시 장안면 사곡리 소재로 기재되어 있으나, 본 보고서에서는 등기부상 주소지를 우선하여 기재함)

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 건물정보

사용승인일자: 2020.08.03

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물내 제3층 제301호

외벽: 스타코시공 마감 등

내벽: 벽지도배, 타일붙임 마감 등

창호: 하이샤시 창호 등

1.5. 면적

토지면적: 60.60㎡ (약 18.33평)

토지지분: 60.60000000000001㎡ (약 18.33평)

건물면적: 50.10㎡ (약 15.16평)

건물지분: 50.1㎡ (약 15.16평)

1.6. 매각정보

감정가: 166,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.7. 채권자

주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 장안면 사곡리 소재 "장안여자중학교" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통인 편임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 이용 편의성은 보통 수준임.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리구역(중점관리/정온), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

3. 권리분석

3.1. 기본 권리관계

말소기준권리: 압류(사무과-11 68) (2025.02.12.)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (대위변제 전 임차인: 김경엽)

보증금: 160,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-04-28

확정일자: 2022-04-01

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사로부터 보증금 반환채무를 인수하며, 임차인 김경엽은 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다는 내용의 확약서가 제출됨. 등기부등본상 주택임차권(을1)은 말소 예정임.

* 임차인: 전창순

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-12-18

대항력: 있음

비고: 보증금이 0원이면서 대항력이 있는 임차인으로, 인수 보증금은 0원으로 계산되었으나, 해당 임차인으로 인한 법률적, 경제적 문제가 발생할 가능성이 있어 주의가 필요함.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임.

3.4. 인수 보증금 합계

0원 (상기 임차인 현황 및 HUG 확약서, 권리 분석에 근거)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 대규모 상업지구보다는 지역 내 주민들을 위한 근린생활시설이 주를 이루고 있을 것으로 예상됨.

4.2. 주변 지역 정보

- 화성시 장안면 사곡리는 상대적으로 조용한 주거지역의 성격을 띠고 있으며, 농경지와 전원주택 등이 혼재된 지역임.

- 'M팰리스'는 2020년에 준공된 다세대주택 단지로, 해당 지역에서 비교적 신축에 속하는 주거 형태임.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

내부 구조는 방 3개, 주방/식당, 거실, 욕실 2개, 발코니, 현관 등으로 이용 중임.

5.2. 설비 내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 갖추어져 있음.

5.3. 주변 편의시설

- 인근에 장안여자중학교가 위치하고 있어 교육 환경에 대한 접근성이 있음.

- 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 문제

보증금 0원에 대항력이 있는 임차인 '전창순'의 존재는 낙찰 후 예상치 못한 문제를 야기할 수 있음. 해당 임차인과의 명도 진행 및 법적 검토가 필요함.

6.2. HUG 확약서의 법적 효력

임차인 김경엽의 대항력 포기 및 HUG의 임차권등기 말소 약속은 낙찰자의 인수 부담을 줄일 수 있으나, HUG의 약속 이행 여부 및 법적 구속력에 대한 최종 확인이 중요함.

6.3. 소재지 불일치 가능성

부동산 정보 제공처에 따라 소재지 표기가 '우정읍 화산리' 또는 '장안면 사곡리'로 상이하게 나타나, 정확한 행정구역 및 지번 확인이 필요함. (본 보고서에서는 '엠팰리스' 건물의 주소지를 우정읍 화산리로 우선함)

6.4. 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 검색 결과, 장안여자중학교 인근 또는 본건 소재지로 파악되는 지역에 대한 특별한 혐오시설(산업단지, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았음.

7. 종합 의견

본건은 2020년에 준공된 비교적 신축급의 다세대주택으로, 입지 조건 및 내부 설비는 양호한 편임. 다만, 권리분석상 대항력 있는 임차인(전창순)이 보증금 0원으로 존재하여 명도 및 법적 리스크가 존재함. 주택도시보증공사(HUG)와의 임차인 김경엽 관련 확약서 내용에 따라 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 해당 임차인 전창순의 상황을 면밀히 파악하고 명도 계획을 수립해야 함.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2020년 준공) 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됨.

* HUG 관련 임차인의 보증금 인수 부담이 없을 가능성이 높아, 상대적으로 안전하게 경매에 참여할 수 있는 요건을 갖춤.

* 장안여자중학교 인근 지역으로 기본적인 주거 수요가 있을 것으로 판단됨.

9. 예상 입찰가

주변 다세대주택 매매 사례를 고려할 때, 본건의 면적(건물 약 15.16평)과 감정가(166,000,000원)는 시장가와 유사한 수준으로 판단됨.

가장 유사한 거래 사례로 화성시 장안면에서 18평 빌라가 1억 8,900만원에 거래된 점을 감안하면, 본건의 시장가는 약 1억 5,900만원 ~ 1억 7,000만원 수준으로 추정해 볼 수 있음.

인수 보증금은 0원으로 제시되어 있으나, 대항력 있는 임차인 전창순으로 인한 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요함.

따라서, 감정가 166,000,000원을 기준으로, 권리 관계 및 명도 리스크를 고려하여 85% ~ 95% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 권장함.

권장 입찰가 범위: 141,100,000원 ~ 157,700,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.