나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54450 [1] 경기도 수원시 권선구 세류동 1114-10 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해민감정 · 평가일 2025.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 ""남수원초등학교"" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 이용여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제4층 제401호로서,
(사용승인일 : 2020.07.17)
외벽 : 석재붙임 마감 등,
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

본건은 공부상 '다세대주택'으로 등재되어있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 주차설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 가장형의 토지로 '다세대주택 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약6m내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 두근호)로부터 2026.4.6.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경54450 (1)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 1114-10 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 234,000,000원

토지 면적: 24.91㎡ (약 7.53평)

토지 지분: 24.91㎡ (약 7.53평)

건물 면적: 35.25㎡ (약 10.66평)

건물 지분: 35.25㎡ (약 10.66평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제4층 제401호

사용승인일: 2020년 07월 17일

건축물 총 동수: 5층 건물 (총 12세대)

건물 연면적: 659.73㎡

토지 면적: 410.5㎡

옥외 주차 대수: 12대

2. 입지조건

위치 및 주위 환경

본 물건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 남수원초등학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주거 밀집 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

교통 상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

도로 상태

물건지 동측으로 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 편리합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로3류(폭 8m 미만)에 접하며, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술)(군사기지 및 군사시설 보호법), 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소 기준 권리

말소기준권리는 2022년 01월 28일에 접수된 포천세무서장의 압류입니다.

소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위에 있는 권리들은 매각으로 인하여 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리

현재 파악된 정보에 따르면, 매각으로 인해 인수해야 할 별도의 권리는 없는 것으로 분석됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도 전: 두 호)

* 보증금: 198,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 02월 26일

* 확정일자: 2021년 01월 18일

* 배당신고일자: 2023년 03월 10일

* 대항력: 없음 (제공된 정보 기준)

* 비고: 주택도시보증공사로부터 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

등기부 요약

* 소유권 보존: 양남식 (2020.08.04)

* 주택 임차권: 두근호 (198,000,000원, 2023.03.10 말소)

* 소유권 이전: 김대성 (2021.02.26)

* 압류: 포천세무서장 (2022.01.28, 말소기준권리)

* 압류: 수원시 (2023.05.15)

* 압류: 수원시 (2023.05.22)

* 강제 경매: 주택도시보증공사 (2025.02.14)

등기부 채권 총액: 198,000,000원

4. 상권분석

본 물건이 위치한 수원시 권선구 세류동 일대는 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 전형적인 주거 지역 상권입니다. 북서측 인근에 남수원초등학교가 위치하여 학군 관련 수요가 예상됩니다. 상권 규모는 지역 배후 주거 수요에 기반한 수준으로, 대규모 상업 시설이나 상업 중심지와는 거리가 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설

남수원초등학교가 인접하여 자녀 교육 환경에 유리합니다.

인근 버스정류장 이용이 편리하여 대중교통 접근성이 양호합니다.

* 주거 환경

다세대주택이 밀집된 지역으로, 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 권리 분석의 복잡성

제공된 정보에는 "대항력 있는 임차인"이라는 문구와 함께 "대항력 없음"이라는 정보가 기재되어 있으며, HUG(주택도시보증공사)의 "대항력 포기" 확약서가 제출된 상황입니다. 이는 권리 분석에 있어 복잡성을 야기합니다. 비록 HUG의 확약서 제출 및 임차권 등기 말소 예정이라는 점은 긍정적이나, 해당 확약서의 법적 효력과 실제 대항력의 소멸 여부에 대한 법률 전문가의 명확한 확인이 필수적으로 요구됩니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금을 전액 변제받지 못하는 상황이 발생할 경우, 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* HUG 확약서의 실효성 검토

주택도시보증공사(HUG)가 제출한 확약서의 법적 구속력과 실질적인 효력 범위를 면밀히 검토해야 합니다. 임차인이 대항력을 포기한다는 내용이 법적으로 명확히 이행될 수 있는지, 그리고 HUG의 책임 범위가 어디까지인지에 대한 법률적 확인이 중요합니다.

* 비행안전구역 제한

본 물건은 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 비행안전제5구역에 포함되어 있습니다. 이로 인해 향후 건축 행위 등 재산권 행사에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

* 건축물 준공 시점

2020년 사용승인을 받은 비교적 신축 건물이나, 주변에 오래된 연립/다세대 주택의 시세도 본 물건의 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 수원시 권선구 세류동에 위치한 신축 다세대주택 내 구분건물로, 감정가는 2억 3천 4백만원입니다. 2020년에 사용승인되어 건물의 상태는 비교적 양호할 것으로 판단됩니다. 권리 관계상 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 가능성이 높으나, 임차인(두근호)의 대항력 유무와 HUG의 확약서 내용에 대한 법률적 검토가 반드시 선행되어야 합니다. 임차인 관련 리스크가 명확히 해소된다면, 안정적인 투자가 가능한 물건으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물

2020년에 사용승인된 건물로, 최근 건축물이라는 점에서 하자 발생 가능성이 낮고 주거 선호도가 높을 수 있습니다.

* 양호한 입지 조건

남수원초등학교가 인접해 있으며, 버스정류장이 가까워 교육 및 교통 환경이 편리합니다.

* HUG 확약서의 잠재적 이점

주택도시보증공사(HUG)의 확약서 내용이 법적으로 유효하게 해석되어 임차인 관련 리스크가 완전히 해소될 경우, 보다 안정적인 투자 환경이 조성될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본 물건과 유사한 시기에 준공된 다세대주택(전용면적 47.29㎡)이 2억 3천만원에 거래되었으며, 전용면적 54.11㎡는 2억 6천만원에 거래되었습니다. 이를 평당 약 480만원에서 486만원 수준으로 환산할 수 있습니다.

본 물건의 건물 전용면적은 35.25㎡ (약 10.66평)이므로, 이를 단순 대입 시 건물 가치는 약 5,100만원에서 5,200만원 수준으로 추정됩니다. 그러나 본 물건은 토지 지분(24.91㎡, 약 7.53평)이 포함된 일괄 매각이며, 감정가는 토지와 건물을 합산한 금액입니다.

감정가 234,000,000원과 주변 시세, 그리고 본 물건의 건물 면적 및 토지 지분을 종합적으로 고려해야 합니다. 제공된 정보에서 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으며, HUG의 확약서로 인해 임차인 관련 대항력 리스크가 해소된다는 전제 하에, 감정가 대비 보수적으로 80% 수준부터 입찰가를 검토해볼 수 있습니다. (234,000,000원 * 0.8 = 187,200,000원)

하지만 임차인 관련 확약서의 법적 효력 및 대항력 유무에 대한 최종적인 법률 전문가의 검토 없이는 정확한 입찰가 산정이 어렵습니다. 만약 임차인 관련 리스크가 완전히 해소되지 않는다면, 예상 입찰가는 조정되어야 합니다.

현 시점에서는 법률 검토 전 보수적인 접근을 권장하며, 예상 입찰가는 약 190,000,000원부터 210,000,000원 사이로 제시합니다. 이는 주변 시세, 감정가, 그리고 잠재적 리스크를 종합적으로 고려한 추정치이며, 실제 입찰 결정 시에는 법률 전문가와 상의하여 임차인 관련 사항을 명확히 확인한 후 최종 금액을 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.