나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55262 [1] 경기도 용인시 기흥구 언남동 384-2 까사90 3층308호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비결감정 · 평가일 2025.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 언남동 소재 ""구성동행정복지센터"" 남서측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하고, 인근에 버스정류장 접근도 무난하여 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상10층 건물 내 제3층 제308호로서
(사용승인일 2018.06.26)

외벽 : 석재붙임 마감 등.
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택-아파트)로 이용 중임. (건축물도면 상)

설비내역

통상의 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 인접필지 대비 등고평탄한 사다리형토지로 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 5m 내외 및 남측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 등

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경55262 (1)

* 소재지: 경기도 용인시 기흥구 언남동 384-2 까사90 3층308호

* 용도: 도시형생활주택

* 건물 규모: 총 10층 건물 중 3층 308호, 철근콘크리트구조, 사용승인일 2018.06.26

* 면적:

* 토지 면적: 13.06㎡ (약 3.95평), 토지 지분: 13.061㎡ (약 3.95평)

* 건물 면적 (전용면적): 41.13㎡ (약 12.44평)

* 건물 면적 (분양면적): 본 건의 전용면적은 41.13㎡이며, 도시형생활주택의 특성상 공용면적을 포함한 분양면적은 이보다 넓을 것으로 예상되나, 정확한 면적은 별도 확인이 필요합니다. 유사 건물의 경우 60~70㎡ 내외로 추정됩니다.

* 감정가: 240,000,000원 (2억 4천만원)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 남OO

1.1. 입지조건

물건의 입지조건은 다음과 같습니다.

* 위치: 경기도 용인시 기흥구 언남동 384-2 까사90 3층308호

* 주위환경: "구성동행정복지센터" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통입니다.

* 교통: 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 무난하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 도로: 본건 북측으로 폭 약 5m, 남측으로 폭 약 10m의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

권리분석 결과는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 2022-08-11 접수된 서아름의 근저당권 (을5, 30,000,000원)

* 주요 권리 내역:

* 주택임차권 (을6): 권리자 남미리, 권리금액 260,000,000원, 접수일자 2024-08-16, 전입일자 2022-08-10, 확정일자 2022-07-15.

* 대항력: 있음 (매수인이 인수)

* 비고: 보증금 260,000,000원은 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 근저당권 (을5): 권리자 서아름, 권리금액 30,000,000원, 말소기준권리.

* 압류 (김포세무서장, 국, 국민건강보험공단): 모두 말소 예정.

* 강제경매 (남미리): 말소 예정.

* 등기부채권 총액: 290,000,000원 (근저당 3000만원 + 임차보증금 26000만원)

* 인수되는 권리:

* 대항력 있는 임차인 남미리 씨의 보증금 260,000,000원은 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 남

* 보증금: 260,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-08-10

* 확정일자: 2022-07-15

* 배당신고일자: 2024-08-16

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 260,000,000원은 낙찰자가 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

물건이 속한 상권은 다음과 같습니다.

* 지역 특성: 주변에 아파트, 다세대주택 등 주거 시설과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 중심의 상권이 형성되어 있습니다.

* 주요 시설 접근성: "구성동행정복지센터"가 인근에 위치하여 행정 서비스를 이용하기 편리합니다. 또한, 각종 상가 시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주변 환경: 대형 유통 시설이나 번화한 상업 지구와의 거리가 다소 있을 수 있으나, 지역 주민을 대상으로 하는 상권은 안정적으로 유지되고 있을 것으로 보입니다.

* 주변 시설 검색 결과:

* 교육 시설: 구성초등학교, 구성중학교, 구성고등학교 등이 인근에 위치합니다.

* 상업 시설: 다수의 소규모 상점 및 편의시설이 근처에 있습니다.

* 혐오 시설: 현재까지 검색된 정보상 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않습니다.

1.4. 생활정보

물건의 생활 편의 및 환경 정보입니다.

* 주거 형태: 공동주택(도시형생활주택-아파트)으로 이용 중입니다.

* 건물 정보: 2018년 6월 26일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 10층 건물이며, 본 건은 3층 308호입니다.

* 설비 내역: 통상적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 교육 환경: 인근에 다수의 초, 중, 고등학교가 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

* 편의 및 문화 시설: 인근 근린생활시설을 통해 쇼핑, 식사 등 일상생활의 편의를 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

투자 시 고려해야 할 주요 리스크 요인은 다음과 같습니다.

* 대항력 있는 임차인 인수: 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 남미리 씨의 보증금 260,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰자의 실제 부담 금액을 높이는 요인입니다.

* 임대 관계 미상: 물건명세서 상 임대관계가 미상으로 기재되어 있으나, 등기부상 확인된 임차인이 존재하며 대항력이 있으므로, 해당 임차인과의 관계 및 보증금 인수 문제는 명확히 파악해야 합니다.

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 다른 담보 물건의 경매 결과가 본 건에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 시세 대비 높은 인수 보증금: 현재 파악된 본 건의 추정 시세(2억 ~ 2.5억)보다 인수해야 할 임차인 보증금(2.6억)이 더 높게 형성되어 있어, 투자 시 수익 확보가 매우 어려운 구조입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 기흥구 언남동에 위치한 도시형생활주택으로, 2018년 준공된 비교적 신축 건물입니다. 주위 환경은 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다.

그러나, 본 건의 가장 큰 특징이자 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 260,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 해당 임차인이 말소기준권리보다 빠른 2022년 8월 10일에 전입하고, 2022년 7월 15일에 확정일자를 받았기 때문에 대항력이 인정되기 때문입니다.

결론적으로, 본 건은 현재 시세(약 2억~2.5억원) 대비 인수해야 할 임차 보증금(2.6억원)이 더 높아, 순수 투자금액이 마이너스가 되는 구조입니다. 따라서 수익을 기대하기 어려운 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

현재 상황에서 투자를 고려할 만한 긍정적인 포인트는 다음과 같습니다.

* 신축급 주거 상품: 2018년 준공으로 비교적 최근에 건축되어 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 양호한 생활 인프라: 인근에 행정복지센터, 다수의 상업시설, 교육 시설 등이 위치하여 주거 편의성이 높습니다.

* 교통 편의성: 차량 및 대중교통 접근성이 보통 수준으로, 통근 및 이동이 편리합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 시세 분석 및 인수되는 권리 분석이 선행되어야 합니다.

* 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본 건과 유사한 면적인 46.665㎡의 다세대주택(준스빌)이 2026년 5월 13일 228,000,000원에 거래되었습니다.

* 건축년도가 최신인 67.9㎡ 면적의 다세대주택(더포레타운하우스)은 519,000,000원 ~ 569,000,000원에 거래되었습니다.

* 본 건의 전용면적은 41.13㎡로, 이를 바탕으로 추정 시 본 건의 적정 시세는 대략 200,000,000원 ~ 250,000,000원 범위로 판단됩니다.

* 입찰가 산정:

* 본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 260,000,000원을 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 따라서, 낙찰자가 실제로 부담하는 총 금액은 '입찰가 + 인수 보증금(260,000,000원)'이 됩니다.

* 현재 추정되는 물건의 시세가 최대 250,000,000원임을 고려할 때, 낙찰가가 0원으로 결정된다 하더라도 총 부담액(0원 + 260,000,000원 = 260,000,000원)이 시세보다 높습니다.

* 이는 본 건의 경우, 어떠한 입찰가로 낙찰받더라도 시세차익을 기대하기 어렵다는 것을 의미합니다. 임차인이 배당을 통해 보증금 일부라도 회수하지 못하면, 낙찰자는 최소 2억 6천만원 이상을 부담하게 되며, 이는 물건의 현재 가치를 초과하는 금액입니다.

* 현재 정보로는 수익을 기대할 수 있는 합리적인 입찰가 산정이 불가능합니다. 투자자에게는 매우 불리한 조건이므로, 신중한 접근이 필요하며, 입찰을 보류하거나, 임차인과의 협상 등 추가적인 상황 변화를 기다리는 것이 현명할 수 있습니다.

* 결론적으로, 본 물건에 대해 현재 시세 기준으로는 수익을 낼 수 있는 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.