나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55234 [1] 경기도 용인시 기흥구 보라동 660 용인보라효성해링턴플레이스 102동 21층2101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명감정 · 평가일 2025.04.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 보라동 소재 '보라동행정복지센터' 동측 인근에 위치하며, 부근은 중소규모의 아파트단지, 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주택지대로서, 제반 주변환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 자유로우며, 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 소재하는 등 제반 교통환경은 보통시됨

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 28층 중 21층 2101호로서,
(사용승인일 : 2019. 05. 30)
외벽: 몰탈위수성페인팅,
내벽: 벽지마감 및 일부 타일마감,
창호: 하이샷시창호임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 가족실, 주방/식당, 욕실2, 현관, 발코니 등)임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비, 열병합 지역난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 지하주자장 및 건물출입통제설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 대체로 북측하향 완경사지를 대지조성 하였으며, 현황 아파트건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건단지 북측으로 로폭 약 12미터의 왕복2차선포장도로(중로)와 접하며,
서측으로 로폭 약 7미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(보라지구 지구단위계획구역), 소로3류(폭8미터미만)(접합), 중로3류(폭12m!15m)(접함)이며,
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경55234 (1)

* 소재지: 경기도 용인시 기흥구 보라동 660 용인보라효성해링턴플레이스 102동 21층2101호

* 용도: 아파트

* 감정가: 613,000,000원

* 토지 면적: 50.92㎡ (약 15.4평)

* 토지 지분: 50.9177㎡

* 건물 면적 (전용면적): 84.78㎡ (약 25.6평)

* 분양 면적 (추정): 약 113.04㎡ (약 34.2평) - (전용면적 비율을 기반으로 추정)

* 건물 지분: 84.7817㎡

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 28층 중 21층 (사용승인일: 2019년 05월 30일)

2. 입지조건

본 물건의 입지 조건은 다음과 같습니다.

* 위치 및 주위환경: 경기도 용인시 기흥구 보라동 소재 '보라동행정복지센터' 동측 인근에 위치하며, 주변은 중소규모 아파트 단지, 단독 및 다세대 주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주택지대로 이루어져 있습니다. 제반 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통 상황: 본 건까지 차량 출입이 자유로우며, 인근에 다수의 노선버스정류장과 간선도로가 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 수인분당선 상갈역이 인접해 있으며, 버스를 통해 기흥역 에버라인 이용도 가능합니다.

* 인접 도로 상태: 본건 단지는 북측으로 로폭 약 12미터의 왕복 2차선 포장도로(중로)와 접하며, 서측으로는 로폭 약 7미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(보라지구), 소로3류(폭8미터미만)(접합), 중로3류(폭12m!15m)(접함)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 준보전산지, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

* 주변 혐오 시설: 자체 조사 및 제공된 정보로는 인근에 혐오 시설이 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본 물건의 권리 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금은 없으며 (합계 0원), 임대 관계는 현재 파악되지 않고 있습니다. 임대 관계 미상으로 인해 실제 점유 형태 및 계약 조건에 대한 확인이 필요합니다.

* 말소기준권리: 2019년 09월 18일 접수된 국민은행의 근저당권(을1, 165,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 등기부 요약:

* 본 경매 개시 결정(갑5, 피에프씨테크놀로지스)으로 인한 낙찰 시, 현재 등기부상 확인되는 모든 권리(을1, 을3, 갑4, 갑5, 을3-4, 갑6, 갑7)는 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 536,290,014원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권개요'에 대한 내용이 비어 있어, 매각으로 소멸되지 않는 지상권은 현재까지 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

본 물건은 아파트로서 상업 시설보다는 주거 기능에 초점을 맞춘 분석이 필요합니다.

* 주거지로서의 평가: 본 건은 중소규모 아파트 단지, 단독 및 다세대 주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역에 위치하여 주거 환경이 비교적 양호합니다.

* 인근 편의 시설: '보라동행정복지센터'가 인근에 위치하며, 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 좋습니다.

5. 생활정보

본 아파트의 생활 관련 정보는 다음과 같습니다.

* 아파트 단지 정보: 용인보라해링턴플레이스아파트는 총 11개 동, 970세대로 구성되어 있으며, 최고 29층 높이의 아파트입니다. 본건은 102동 21층입니다. 사용승인일은 2019년 05월 30일입니다.

* 단지 내 시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다.

* 주차 정보: 총 1,119대의 주차 공간을 확보하고 있어 주차 편의성이 우수합니다 (세대당 1.15대).

* 교육 시설: 주변에 나곡초, 보라초, 나곡중, 보라고 등 다수의 교육 시설이 위치하여 자녀 교육 환경이 우수하며, 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 다음과 같은 잠재적 리스크 요소를 가지고 있습니다.

* 중복 사건: '중복사건'이라는 특이사항이 기재되어 있어, 경매 절차의 복잡성이나 추가적인 법적 이슈 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. 다만, 현재 등기부상 대부분의 권리가 말소 예정으로 표시되어 있어 낙찰 시 권리 승계 문제는 적을 것으로 보입니다.

* 임대 관계 미상: 임차인이 존재하는지 여부 및 보증금, 차임 등 구체적인 계약 내용이 확인되지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 문제 발생 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 규제: 준보전산지, 성장관리권역 등 일부 토지 이용 관련 규제가 존재하여 향후 재산권 행사에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 기흥구 보라동에 위치한 신축급 아파트로, 주거 환경, 교통, 교육 시설 등 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 최근 실거래가 및 감정가 수준을 고려할 때, 적정 수준의 투자 가치를 지니고 있습니다. 다만, '중복사건' 및 '임대관계 미상'이라는 특이사항은 입찰 전 반드시 추가적인 확인 및 신중한 검토가 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

본 물건의 주요 투자 포인트는 다음과 같습니다.

* 우수한 입지: 교통 및 생활 편의 시설이 잘 갖춰진 주거 지역에 위치합니다.

* 비교적 신축: 2019년 준공으로 연식이 짧아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 교육 환경: 주변에 다수의 학교가 있어 학군 수요가 안정적입니다.

* 합리적인 가격: 최근 실거래가 수준 및 감정가 대비 경쟁력 있는 낙찰을 통해 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 다음과 같이 산정합니다.

최근 실거래가 중 동일 면적(84.78㎡)인 9층 매물이 60,300만원에 거래되었습니다 [json]. 본건은 21층으로 층수 이점이 있음을 감안하고, 감정가 613,000,000원을 종합적으로 고려했을 때, 경쟁이 치열할 경우 감정가 이상으로 낙찰될 가능성도 있습니다. 그러나 '중복사건' 및 '임대관계 미상'이라는 리스크를 반영하여, 보수적으로 접근 시 60,500만원에서 62,000만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

보다 적극적인 투자를 고려한다면, 층수 이점과 잠재적 시세 상승 가능성을 감안하여 61,800만원을 예상 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.