나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54381 [1] 경기도 용인시 수지구 동천동 698 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창조

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 수지구 동천동 소재 ""천주교 손골성지"" 북동측 인근에 위치하는 부동산으로, 주위는 전원주택 및 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근 가능하고 인근에 마을버스정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1) 부정형 평지로 전으로 이용중임.
기호2) 부정형 경사지로, 지방2급 하천 및 법면 등임.
기호3) 건축허가지로, 토목공사중이며, 일부 건축법상 도로 및 하천구역임.
기호4,9,10) 부정형 완경사로 건축허가지로, 토목공사 예정이나 현황 묵전상태임
기호5~7) 사다리 및 부정형의 완경사지로, 사용승인 미필의 단독주택 건부지임.
기호8) 부정형 완경사지로, 사용승인 미필의 단독주택 수개동이 소재하며, 일부 도로로 이용중임.
기호11) 부정형 완경사 및 급경사지로, 일부 건축허가 후 토목공사중인 부분과, 단지내 도로 부분, 자연림 상태임.

인접 도로상태

기호1) 지적도상 맹지로 인접필지를 통해 진출입가능함
기호2) 지적도상 맹지로 인접필지를 통해 진출입가능함.
기호3) 일부 건축법상 도로로,일부 건축허가지(기호11 등) 진출입을 위한 교량이 소재함
기호4,9) 지적도상 맹지임.
기호5) 북측 및 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접함.
기호6) 남측으로 노폭 약 6미터내외의 포장도로(기호8일부)에 접함
기호7) 북측으로 노폭 약 6미터내외의 포장도로(기호8일부)에 접함.
기호8) 북측, 서측으로 노폭 약 6미터내외의 포장도로, 남측으로 약4미터내외의 비포장도로에 접함.
기호10) 지적도상 맹지이나, 현황 사업부지(기호11)내 현황도로를 통해 진출입 가능함.
기호11) 남측으로 6미터내외의 교량에 접하고, 일부 단지내 도로로 공사중임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1)도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형), 지방2급하천(저촉) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역
기호2)도시지역, 자연녹지지역, 지방2급하천 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하천구역<하천법> 중점경관관리구역
기호3)도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하천구역<하천법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 중점경관관리구역
기호4,9)도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역
기호5,10)도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 중점경관관리구역
기호6~8)도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역
기호11)도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 공익용산지(보전산지)<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하천구역<하천법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 중점경관관리구역

제시목록 외의 물건

기호5,6,7,8 지상위에 소유자미상의 미승인 단독주택이 소재하나, 이에 구애됨이 없이 토지만을 정상평가하였으며, 이로인하여 소유권에 제한을 받는 가격을 비고란에 별도로 병기하였음.
기호11 지상위에 소유자미상의 건물이 소재하나, 이에 구애됨이 없이 토지만을 정상평가하였으며, 이로인하여 소유권에 제한을 받는 가격을 비고란에 별도로 병기하였음.

공부와의 차이

기호5,6,7,8은 공부상 전이나, 현황 지상위에 단독주택이 소재하고 있음.
기호11은 공부상 임야이나, 토목공사 이행중인 단독주택 단지 허가지임.
기호11 은 지분만의 평가이나, 위치와 면적을 특정(건축허가지)하여 소유하고 있는 것을 전제로 평가하였으며, 위치와 면적이 특정되지 않았을 경우의 가격을 비고란에 별도로 병기하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물(감정평가서상 ㉠) 매각에 포함
2. 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음), 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음
3. 지방2급하천 저촉

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경54381 (1)

소재지: 경기도 용인시 수지구 동천동 698

용도: 전 (농지)

감정가: 589,638,000원

토지면적: 836.00㎡ (약 253평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 9.00㎡ (감정평가서상 ㉠, 일괄매각 포함)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명, 공동담보

주의사항:

1. 일괄매각. 제시외 건물(감정평가서상 ㉠) 매각에 포함

2. 농지취득자격증명 제출 필요 (매각결정기일까지 미제출 시 보증금 반환 불가)

3. 원상회복명령 발하여질 가능성 있음

4. 지방2급하천 저촉

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 수지구 동천동 소재 "천주교 손골성지" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 전원주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 마을버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 일부 필지는 지적도상 맹지이나 인접 필지를 통해 진출입이 가능하며, 일부 필지는 건축법상 도로로 이용되거나 교량과 접해 있습니다. 또한, 노폭 약 6미터 내외의 포장도로 및 약 4미터 내외의 비포장도로에 접한 필지도 있습니다. 기호11번 필지는 남측으로 6미터 내외의 교량에 접하며 단지 내 도로 공사가 진행 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리는 2020년 12월 30일 접수된 하나은행 근저당권(을1)입니다. 이 근저당권보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 2026년 1월 16일 접수된 정호컨설팅주식회사 명의의 소유권이전청구권가등기(갑8)는 말소되지 않고 인수될 가능성이 있습니다.

3.2. 등기부 요약

등기부 요약 상 최초 소유권이전은 2020년 12월 30일 민차숙 명의로 매매 등기되었습니다. 이후 하나은행, 주식회사윈즈에프앤아이대부의 근저당이 설정되었으며, 용인시, 기흥세무서장의 압류가 있었습니다. 하나은행의 근저당과 압류 등은 말소기준권리보다 후순위에 해당하여 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 그러나 정호컨설팅주식회사 명의의 소유권이전청구권가등기는 말소되지 않고 인수될 수 있습니다. 등기부채권 총액은 9,826,800,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상이며, 별도로 파악된 임차인은 없습니다.

4. 상권분석

현재 제공된 정보만으로는 구체적인 상권 분석이 어렵습니다. 본건의 입지는 전원주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 상업시설이 밀집한 도심 상권과는 차이가 있습니다. 인근 지역 개발 계획(동천역세권 개발사업 등)이 일부 언급되나, 본건의 직접적인 상권 형성에 미치는 영향은 추가적인 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

본건 인근에는 "천주교 손골성지"가 있으며, 주위 환경은 자연 친화적인 전원적인 분위기와 더불어 주거 지역이 혼재되어 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 마을버스정류장이 인근에 위치하여 기본적인 교통 편의성은 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 제한 사항

* 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.

* 지방2급하천에 저촉되어 토지 이용 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

* 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 성장관리권역에 해당하며, 일부 필지는 하천구역, 건축법상 도로, 개발제한구역, 공익용산지(보전산지), 준보전산지 등에 포함되어 있어 추가적인 개발 행위 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 토지 이용 현황 및 공부상 차이

* 본건 토지 중 일부는 공부상 전이나 현황상 단독주택이 소재하고 있습니다.

* 기호11번 필지는 공부상 임야이나 토목공사가 이행 중인 단독주택 단지 허가 부지입니다.

* 기호5,6,7,8번 지상 및 기호11번 지상에는 소유자 미상의 건물이 소재하나, 이는 토지만을 정상 평가하는 데 영향을 미치지 않으며, 매각에 포함될 수 있습니다.

* 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있습니다.

6.3. 기타 특이사항

* 매매예약으로 인한 소유권이전청구권가등기(갑8)가 말소되지 않고 인수될 수 있어 주의가 필요합니다.

* 감정평가 시, 일부 필지는 지분으로 평가되었으나, 위치와 면적이 특정된 것을 전제로 평가되었습니다. 특정되지 않았을 경우의 가격은 비고란에 병기되어 있습니다.

* 제시외 건물(9.00㎡)이 매각에 포함됩니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 용인시 수지구 동천동에 위치한 토지 경매 물건으로, 836.00㎡(약 253평)의 비교적 넓은 면적을 가지고 있습니다. '천주교 손골성지' 인근의 전원적인 환경과 주거 지역이 혼재된 입지입니다. 농지로서 농지취득자격증명 제출 의무가 있으며, 지방2급하천 저촉, 개발제한구역 포함 등 다수의 개발 제한 사항이 존재합니다. 또한, 공부와 현황의 차이, 미등재 건물 존재, 말소되지 않는 가등기 등 권리 및 현황 분석에 있어 면밀한 확인이 필요한 물건입니다. 다양한 용도 지역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성은 열려 있으나, 관련된 법규와 제한 사항을 충분히 이해하고 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 용인시 수지구라는 지역적 이점: 수지구는 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역으로, 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 넓은 토지 면적: 836.00㎡의 넓은 토지 면적은 다양한 개발 계획을 구상할 수 있는 장점이 있습니다.

* 자연 친화적 환경: 전원주택 및 임야가 혼재된 주변 환경은 쾌적한 주거 환경을 제공할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가적인 조사가 필요합니다.

* 주변 유사 토지의 실거래가 및 최근 경매 낙찰가 분석

* 토지의 개발 가능성 및 용도 변경 가능성에 따른 미래 가치 평가

* 토지이용계획 및 제한사항에 따른 실질적인 개발 비용 산출

* 말소되지 않는 가등기 등 인수해야 하는 권리 가치 평가

* 현재 시점의 시장 상황 및 금리 변동 등 거시 경제 지표 고려

상기 조사 결과를 바탕으로 감정가 589,638,000원을 기준으로, 권리 분석 및 현황 조사 내용을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 결정이 요구됩니다. 인수 보증금은 없으나, 농지취득자격증명 미비, 하천저촉, 개발제한 등 리스크 요소를 충분히 반영하여 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.