나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54264 [1] 경기도 오산시 수청동 611-4 물향기시티 1층106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.02.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 오산시 수청동 소재 ""오산대역"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 상업용 및 업무용이 건물 등이 혼재하는 지역이며, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장 및 지하철역(1호선 오산대역)이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

2019년 11월 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층건 내, 제1층 제106호로서

외벽 : 인조석 붙임 마감 등,
내벽 : 내부 인테리어 마감 등,
창호 : 알루미늄새시 창호 등,

이용상태

기호 가는 소매점으로 이용 중임.
(인접호수 104,105,107,108호와 경계벽 구분이 없는 튼 상가로 이용중임)

설비내역

전기설비, 위생 및 급·배수 설비, 개별 냉·난방 설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지이며, ‘상업용’ 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 중로변, 남측으로 소로변에 각각 접하며, 지하주차장설비 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)
도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(세교지구), 소로1류(폭 10m~12m)(2012-11-30)(국지도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.

기 타: 없음.

물건 비고

본건 부동산은 인접호수(104호, 105호, 107호, 108호)와 통합하여 하나의 점포로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경54264 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

1.2. 부동산 현황

소재지: 경기도 오산시 수청동 611-4 물향기시티 1층106호

용도: 근린상가

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제1층 제106호 (2019년 11월 사용승인)

외벽: 인조석 붙임 마감 등

내벽: 내부 인테리어 마감 등

창호: 알루미늄새시 창호 등

이용 상태: 소매점 (인접호수 104, 105, 107, 108호와 통합하여 하나의 점포로 이용 중)

1.3. 면적 정보

토지 면적: 28.32㎡ (약 8.57평)

토지 지분: 28.32㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 52.70㎡ (약 15.94평)

건물 지분: 52.7㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가

감정가: 859,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 오산시 수청동 소재 "오산대역" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 상업용 및 업무용 건물이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

대상 물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 1호선 오산대역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로 상황

본건은 서측으로 중로변, 남측으로 소로변에 각각 접하고 있습니다. 지하 주차장 설비가 되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

본 건은 수원지방법원에서 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다.

3.2. 채권자 정보

채권자: 팔OOOOOO (팔달새마을금고)

3.3. 임차인 현황

임차인: 트리플2(TRIPLE2)(안재덕)

보증금: 110,000,000원

차임: 6,600,000원

전입일자(사업일자): 2020-06-22

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고: 본 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 110,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다.

3.4. 등기부 현황 (말소기준권리 및 소멸/인수 권리)

등기부상 말소기준권리는 2020년 2월 6일 접수된 팔달새마을금고의 근저당권(을1)입니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리가 없으므로, 매각으로 인해 본건 등기부상의 을1 근저당권 외 모든 권리(근저당, 임의경매 개시결정 등)는 말소될 예정입니다. (단, '물건명세서 참고사항'에 기재된 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 별도 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건이 소재한 지역은 오산대역을 중심으로 형성된 상업 및 업무 지구입니다. 주변으로 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구가 많을 것으로 예상됩니다.

4.2. 주변 상업 시설

오산대역 역세권에 위치하여 각종 프랜차이즈 식당, 카페, 학원, 은행 등 다양한 상업 및 편의시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 상가 외에도 주변에 대형마트, 병원, 관공서 등 생활 편의시설 접근이 편리한 위치입니다.

5.2. 문화/여가 시설

인근에 물향기수목원이 있어 쾌적한 여가 활동을 즐길 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물리적 통합 문제

본건 부동산(106호)은 인접 호수(104호, 105호, 107호, 108호)와 통합하여 하나의 점포로 이용 중이라는 특이사항이 있습니다. 이는 점유 공간의 법적 경계와 실제 이용 공간이 다르거나, 향후 분할 또는 원상복구에 대한 문제 발생 가능성을 내포합니다. 낙찰자는 이 점을 반드시 인지하고 현황을 정확히 파악해야 합니다.

6.2. 미상 임대 관계

감정평가서상 '임대관계: 미상임'으로 기재되어 있으나, 구체적인 임차인 현황이 별도로 명시되어 있습니다. 다만, '미상'으로 표기된 부분은 임대료나 임대 계약 내용에 대한 불확실성을 의미할 수 있으므로, 실제 점유 관계 및 계약 내용을 면밀히 확인해야 합니다. (현 임차인 트리플2는 대항력 없음)

6.3. 기타 법적/행정적 제약

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(세교지구)이며, 소로1류, 중로1류에 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역, 중점경관관리구역 등 관련 법규의 적용을 받으므로, 향후 건축이나 용도 변경 시 해당 규제 사항을 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 오산대역 역세권에 위치한 근린상가로, 교통 및 편의시설 이용이 편리한 입지입니다. 현재 여러 호수가 통합되어 하나의 점포로 이용되고 있다는 점은 물리적인 특이사항이나, 대항력 있는 임차인이 없어 권리상 문제는 적을 것으로 보입니다. 감정가 대비 적절한 입찰가 산정을 통해 안정적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 오산대역 역세권의 뛰어난 교통망 및 접근성.

* 주변 상업 및 업무시설 밀집으로 인한 풍부한 유동인구.

* 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담금 최소화.

* 물향기수목원 등 쾌적한 생활 및 여가 환경.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 859,000,000원입니다. 인수해야 할 임차인 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 시장 상황, 주변 시세, 본건의 특이사항(통합 이용) 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. (본 보고서에서는 실제 입찰가 산정의 구체적인 분석 없이 감정가만 제시합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.