나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55398 [1] 경기도 화성시 능동 1065-1 동탄헤리움 17층1728호 오피스텔 경매

경기도 화성시 동탄구 동탄하나1길 61, 동탄헤리움 17층1728호 (집합건물) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경55398(수원지방법원 경매10계). 감정가 115,000,000원, 최저가 80,500,000원. 매각기일은 2026-07-13입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 55398 [1]
소재지	경기도 화성시 능동 1065-1 동탄헤리움 17층1728호
도로명주소	경기도 화성시 동탄구 동탄하나1길 61, 동탄헤리움 17층1728호
용도	집합건물
건물명	동탄헤리움
매각기일	2026.07.13
관할법원	수원지방법원 경매10계 ((031)210-1279)

경기도 화성시 능동 1065-1 동탄헤리움 17층1728호 오피스텔 경매 물건 이미지

면적

토지면적	6.12㎡ (1.85평)
건물면적	20.96㎡ (6.34평)

금액

감정가	115,000,000원
최저가	80,500,000원 (감정가 대비 70%)
입찰보증금	8,050,000원 (10%)
유찰횟수	1회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.06.08	115,000,000원	유찰
2차	2026.07.13	80,500,000원	매각
2차	2026.07.20	-	최고가매각허가결정
2차	2026.08.25	-	납부<br />(2026.08.10)
2차	2026.09.17	-	진행

감정평가 요약

감정평가기관: 상명감정 · 평가일 2025.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 대상물건은 경기도 화성시 능동 소재 ""능동고등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는
오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.
교통상황: 대상물건동까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 간선도로 등이 소재하는바
대중교통 사정은 대체로 보통 수준임.
건물의 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지상20층 건물 중
제17층 제1728호 로서,
외벽 : 외장석 등 마감.
창호 : 샤시창호 등 임.
이용상태: 오피스텔로 이용중임.(자세한 내용은 후첨 '내부구조도' 참조)
설비내역: 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터설비, 지하주차장시설 등.
토지의 형상 및 이용상태: 대체로 사다리형 토지로서, ""오피스텔 및 근린생활시설 건부지""로 이용중임.
인접 도로상태등: 대상물건동 북측으로 대로, 동측, 남측으로 중로가 각각 접하고 있음..
토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 중로2류
(폭 15m~20m)(접함),
가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.
공부와의 차이: 없음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계 : 미상

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55398 (1)

소재지: 경기도 화성시 능동 1065-1 동탄헤리움 17층1728호

용도: 오피스텔

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 윤

1.2. 면적 정보

토지면적: 6.12㎡ (약 1.85평)

토지 지분: 6.1179㎡ (약 1.85평)

건물면적: 20.96㎡ (약 6.34평)

건물 지분: 20.9578㎡ (약 6.34평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 현황

감정가: 115,000,000원

현재 상태: 오피스텔로 이용 중

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 경기도 화성시 능동 소재 "능동고등학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건 동까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 등이 소재하여 대중교통 사정은 대체로 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 지역: 일반상업지역, 지구단위계획구역(화성동탄(1))

* 도로: 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(접함)

* 기타 제한 사항: 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 성장관리권역

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 갑구 4번: 소유권이전 3번 신탁등기 말소 (2017-09-14)

* 을구 1번: 주택임차권 (채권자: 윤해지, 권리금액: 130,000,000원, 접수일자: 2024-04-22) - 말소기준권리(갑구 6번)보다 선순위이며, 매수인 인수 조건입니다.

* 갑구 5번: 소유권이전 (2022-05-10) - 매매

* 갑구 6번: 강제경매 (채권자: 윤해지, 권리금액: 130,000,000원, 접수일자: 2025-04-07) - 말소기준권리

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 윤해지

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-05-06

* 확정일자: 2022-03-29

* 대항력: 있음 (말소기준권리보다 선순위)

* 비고: 배당신고일자 2024-04-22

3.3. 권리 분석 결과

* 을구 1번의 주택임차권(윤해지)은 말소기준권리(갑구 6번 강제경매)보다 선순위이므로 매수인에게 인수됩니다.

* 해당 임차인은 보증금 130,000,000원을 배당받지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

* 주변에 삼성전자 화성사업장 및 관련 IT단지가 위치하여 풍부한 배후 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 동탄 1신도시에 위치하며, 교통 및 생활 인프라가 비교적 잘 갖춰져 있습니다.

* KTX 동탄역, GTX, 인덕원~동탄 복선전철 등 교통망 확충 예정으로 미래 가치 상승이 기대됩니다.

* 현재 동탄 지역 오피스텔 시장은 반도체 산업 호황과 교통망 확충 호재로 인해 꾸준한 관심을 받고 있습니다.

5. 생활정보

* 인근에 능동고등학교, 능동초등학교, 능동중학교 등 교육 시설이 있습니다.

* 차량 접근이 용이하며, 주변에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

* 노브랜드 화성능동점, GS더프레시 화성기산점 등 편의시설이 근거리에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 인수 위험

* 가장 큰 리스크는 선순위 임차인 윤해지의 보증금 130,000,000원 인수 부담입니다. 해당 임차인의 보증금이 경매 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 그 차액을 낙찰자가 인수해야 합니다. 현재 물건의 감정가가 115,000,000원인 반면, 인수해야 할 보증금은 130,000,000원으로, 이는 감정가를 초과하는 금액입니다.

* 임대 관계는 미상으로 명확한 공실률 및 임대 수익을 특정하기 어렵습니다.

6.2. 주변 시설 리스크

* 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역이므로 사업 환경 변화 가능성은 상존합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원지방법원 2025타경55398호로, 경기도 화성시 능동 소재 동탄헤리움 오피스텔입니다. 소형 면적(약 6.34평)임에도 불구하고, 삼성전자 사업장 등 풍부한 임대 수요를 기반으로 잠재적 가치를 지니고 있습니다. 또한, 향후 교통망 확충(GTX, 인덕원-동탄선 등)으로 인한 미래 가치 상승 또한 기대할 수 있습니다.

그러나 가장 중요한 투자 결정 요인은 선순위 임차인 보증금 130,000,000원의 인수 부담입니다. 해당 보증금액이 물건의 감정가(115,000,000원)를 초과하므로, 낙찰 후 총 지출 금액이 상당할 수 있습니다. 임차인이 배당으로 전액을 회수하지 못할 경우, 그 차액은 낙찰자가 부담해야 하므로 철저한 권리 분석과 총 투자 금액 산정이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 풍부한 배후 임대 수요: 삼성전자 화성사업장 등 대규모 산업단지 인접으로 안정적인 임대 수익 기대.

* 미래 가치 상승 잠재력: GTX, 인덕원-동탄선 등 교통망 개선으로 인한 지역 가치 상승 기대.

* 소형 면적: 1인 가구 및 젊은 직장인을 대상으로 한 임대 시장 공략 용이.

9. 예상 입찰가

본 물건은 선순위 임차인 보증금 130,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 조건으로 인해 매우 높은 위험성을 내포하고 있습니다. 감정가 115,000,000원 대비 인수 보증금이 더 높기 때문에, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

현 시세 및 위험 부담을 고려하여, 예상 입찰가는 감정가의 약 45% 수준인 51,750,000원으로 산정합니다.

이는 보수적인 예상 입찰가이며, 실제 입찰 시에는 임차인의 배당 예상액, 실제 시세 변동, 본인의 투자 성향 및 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

총 예상 매입 비용은 예상 입찰가(51,750,000원) + 인수 보증금(130,000,000원 - 임차인 배당 예상액)이 될 수 있으므로, 총 지출 예상액을 면밀히 검토하시기 바랍니다.물건 보고서